עבר הירקון ותב"ע שדה דב-אדריכלות ערים

פרק א'- שכונות עבר הירקון – תיאור מצב קיים

גם אם הנך, תושב תל אביב, מקדמה דנא, דע לך, כי קיים שטח, כמחצית העיר, שכף רגלך, טרם דרכה בו. הכוונה לשטח, שמצפון לנחל הירקון, להלן: "עבר הירקון", בעוד העיר ת"א, שעד לנחל הירקון, תיקרא להלן: "ת"א".

מאחר ומעולם לא ביקרת פה, הרשה לי, לתאר לך, ממקור ראשון, את שרואות עייני. שכונות, שכונות, ראית אחת, ראית כולן. הרחובות, נטושים לחלוטין. כלב לא עובר פה, תרתי משמע.  עשרות אלפי "זומבים" חיים פה, במסלול יומי, קבוע: בית-מעלית-חניה במרתף-פיזור ילדים במוסדות-נסיעה לעבודה וחוזר חלילה, בסדר הפוך, בערב.

שלוף בציפורניים, תושב בוגר והניחו ברחוב הסמוך לביתו והוא יסתובב כה וכה, אובד עצות, יצמצם גביניי עיניו לחריץ דק, בניסיון נואש להבין, היכן לעזאזל הוא נמצא וכיצד להגיע מכאן, לביתו (התשובה: שמאלה ומיד שמאלה). אם נגזר עלי, להגדיר, במילה אחת, את המרחב הציבורי: "מוות" ובשתי מילים: "בר מינן". תחושת המוות, העולה מהרחובות השוממים והנטושים, בשכונות עבר הירקון, מתמזגת היטב, גם באדריכלות. אדריכלות קלוקלת, בנאלית, אחידה, זהה, שמזכירה ובכן, כן כן, בית קברות. דומה, שכל הבניינים, ניבנו ע"י קבלן אחד, מתכנן אחד, עייף, משועמם, קמצן וחסר מעוף.

קוביות, קוביות לגו, אחידות, זהות לחלוטין, מצופות שיש חברון לבן ואחיד, מין הסתם, השיש השכיח, איך לא, בבתי עלמין. לא תמצא פה, טיפת חן אדריכלי או ניסיון לצאת מהשורה (חריג קטן, לתופעה אדריכלית זו, נמצא, בכוכב הצפון, מול המרכז המסחרי. בנינים, שנבנו ע"י קבוצת רכישה ומוכיחים, הוכחה ניצחת, כי ניתן לצאת מהשבלונה, עם טיפה מאמץ אדריכלי). בכל שכונת ענק כזו, (כוכב הצפון, ל', רמת אביב החדשה, הגוש הגדול, אזורי חןש), מצוי מרכזונצ'יק מסחרי קטנטן ובו, מכולת משגשגת, שהשתלטה כבר על ארבעה חנויות (כסף לא חסר פה ויעידו על כך, עשרות עגלות משלוחים, עמוסות לעיפה, במחירים כפולים ומכופלים, מרמי לוי או שוק הכרמל, היוצאות מדיי יום, בהזמנות טלפוניות), בית קפה קטן, ספר ו/או מתווך ו/או פיצרייה, שעיקר עיסוקה, אחר הצהריים, בהגשת משולשים, לדרדקים, זבי חוטם ולאימהות, המנסות להרוג את הזמן, עד לאמבטושקה, של 19.00.

הלכה למעשה, כמחצית משטחה של תל אביב- עבר הירקון, הינו פרוור שינה, משעמם, משועמם, עייף ומפוהק. והריי לשם כך, נבנו עריי הלוויין. "עיר", מקל וחומר, העיר הראשית-תל אביב, צריכה להיות הומה, מבני אדם ופעילות עירונית תוססת. שטחה של העיר תל אביב, העיר המרכזית בישראל, קטן ומצומצם וכל פיסת קרקע ממנה, יקר המציאות והיה צריך לשמש ובכן, "לעיר". שכונות, המהוות שילוב של בתי עלמין ובתי אבות, מקומן מחוץ לעיר. ומכאן מיד, נשאלת השאלה, כיצד ארע הבזבוז הזה?  האם זאת גזירת גורל? תורה מסיני? מדוע עבר הירקון, איננו המשך ישיר וחלק אינטגראלי ורציף, מהעיר עצמה? בקיצור, מי הטמבל, שהרג את  המחצית הצפונית, של העיר ת"א-עבר הירקון? מתי? וכיצד? האשמים היחידים, לדידי, הינם, אדריכלי העיריה, שעסקו בנושא, מהנדסי העיר וראשי העיר, לדורותיהם. תכנון אורבני-תכנון ערים, מצריך חזון, מעוף, כישרון, אומן חולם ועוד. זהו תיכנון, שמתחיל בפנטזיות, ממעוף הציפור ועד למגרש הפרטי והכל, בפרספקטיבה, של מאה שנים קדימה! במקום זאת, אדריכלים, חסרי כישרון (ואיני מתכוון להעליב צד ג' ספציפי, אלא לאבחן תופעה), מקצתם כשלו, בשוק הפרטי ונקלטו בעירייה, מקצתם מקורביי שילטון ועל כך עיקר מומחיותם ומקצתם, לא קיבלו הנחיות נכונות, תכננו את כל עבר הירקון, שכונות שכונות, ללא כל ראיה עירונית כוללת, רחבה, אסטרטגית, ללא כישרון, טעם, ריח, חן והבנה בסיסית. מעולם, לא נעשתה, תוכנית אב כוללת, הרואה, ממעוף הציפור, את כל עבר הירקון, כחטיבת קרקע עירונית אחת וכחלק ישיר ובלתי נפרד, מהעיר תל אביב. השכונות תוכננו, בפרטצ', כמקובל במקומותינו, שכונה שכונה, עוד דונם ועוד עז, ע"י מתכננים שונים, בזמנים שונים, כשאף אחד מהמתכננים, אינו רואה ואף אינו דורש לראות, את התמונה הכוללת. העיר תל אביב, שעד לירקון, נחשבת לעיר המוצלחת בישראל. שמה אף יצא לטובה, בניכר. את החלק הזה בעיר, תכנן אומן, בעל השכלה רב תחומית(פרופ' לסוציולוגיה, בוטנאי, ביולוג), בשם גדס, בשנות ה-20, לפני כמעט 100 שנה! הוא אפילו לא תכנן את העיר, לפרטים. הוא רק הספיק לעשות סקיצות, לאורן עבדו, אדריכלי העירייה, לאורך עשרות השנים. המציאות מוכיחה, שהוא עשה עבודה טובה. לצערנו, תוכניותיו הגיעו עד לירקון. כל השטח, שמופיע מעבר לירקון, לא תוכנן, עד עצם היום הזה, במשך 100 שנה, במשקפיים של תכנון ערים.

פרק ב- עקרונות אדריכליים מוצלחים,  

בתל אביב של גדס

למתכנני עבר הירקון לדורותיהם, לא היתה עבודה מסובכת. כל שהיה עליהם לעשות הוא, "העתק הדבק", לתוכניות גדס המוצלחות, עם קורטוב של "נגיעות בחריף" והתאמות, לשנות האלפיים.  ראשית, היה עליהם לשאול עצמם, מה הם מאפייני האדריכלות התל אביבית, שעשו אותה, כל כך מוצלחת? מאחר והם מעולם לא טרחו, להתעניין בשאלה זו, אשאל ואף אענה על כך, במקומם.

⦁ מה חסר באדריכלות התל אביבית

נתחיל דווקא על דרך השלילה. איזה עקרון אדריכלי, קיים בתל אביב ולא הביא אותה למעמדה המוצלח, הנוכחי?

התשובה: מחסור באדריכלות! כמעט ואין אדריכלות מרשימה, בתל אביב. ובוא, "אל תזללו לי את הראס", שוב, עם הסגנון הבין לאומי, העיר הלבנה והבאוהאוס. מרבית הבניינים בתל אביב, מאופיינים "באדריכלות קבלנים", עלובי מראה, אחידים וחסרי חן מינימלי או מעוף. בניני, אדריכלות "הסגנון האקלקטי" של תחילת המאה, הינם בסה"כ, חיקוי עלוב, ביציקות בטון, המדמות, קישוטים וגילופים מאבן, מעשה יד אמן, שנעשו באירופה, לפני מאות שנים. במובן זה, אנו מתגאים ומתפעמים, עלובים שכמותנו, בפרחים מפלסטיק, קישוטים, שאינם הדבר האמיתי. גם גולת הכותרת, בניניי הסגנון הבינלאומי (הבאוהאוס), לא כאלה מרשימים וחשיבותם העיקרית, בעיקר אקדמית, כחוליה, בשרשרת תולדות האדריכלות וכמבוא, לבניה המודרנית של המאה ה-20. מאידך, העקרונות הפילוסופיים, המינימליסטיים, הפונקציונליים והעדינים, שמאחורי הסגנון הבינלאומי, כלל לא הובנו ע"י האדריכלים המאוחרים והקבלנים, שקיבלו גושפנקא ואישור כביכול, לתכנן בניניי קובייה פשוטים, אחידים, מכוערים, משמימים וחפים מכל קישוט וקורטוב של חן. אמנם נכון, צידוק ותירוץ, לאדריכלות קלוקלת זו, בת"א, כמו גם ברחבי ישראל, החל משנות ה-30 ופרוץ מלה"ע השניה, טמון בעובדה, שהבניינים הוקמו ע"י ועבור מהגרים, עולים חדשים, חסרי פרוטה, שהיו צריכים לבנות מדינה, הרבה, מהר ובזול, תוך שמלחמת העולם ומלחמות ישראל, מתדפקות בשער ומלוות את הבנייה. יחד עם זאת, גם בשנות השבעים ואילך, כשכבר היה שפע של כסף, הסגנון העלוב נותר בעינו. דומה כי, הבניין המכוער, ברומא, פריז או יפו, "לוקח בהליכה", את היפה בבניניי תל אביב. ומהשלילה, סוף סוף, לחיוב. 

⦁ מאפייניי העיר תל אביב, שהביאוה עד הלום, 

ותוכנית גדס

⦁ שדרות 

שדרות חוצות את העיר, ממזרח למערב ומחדירות בריזה, מהים, לעורקים הראשיים ומשם לנימים-לשכונות. השדרות מהוות במקביל, צירי הליכה ירוקים ומוצלים, לים וממנו וכן "גינות" בזעיר ענפין, פינות ישיבה ירוקות (שדרות: נורדאו, בן גוריון(לשעבר קרן קיימת), רוטשילד, ח"ן, בן ציון וכד').

⦁ רחובות ראשיים מסחריים

רחובות ראשיים ומסחריים, חוצים את העיר, הפעם מצפון לדרום(בן יהודה, דיזינגוף, אבן גבירול. אלנבי, כציר מסחרי, מזרח-מערב, נוצר טרם תקופתו של גדס).

חיי המסחר, לאורך הרחובות הראשיים, יוצרים תנועה של הולכי רגל-"משוטטים", שעתותיהם בידם, המקדשים את תרבות הפנאי, החיונית לקיומה של עיר, הנעים הלוך ושוב, קונים או קונים בעיניים, יושבים בבתי הקפה או בברים על המדרכה, אוכלים שווארמה וסורקים את "הסחורה", החולפת מצד לצד. 

2.3. חופי רחצה מוסדרים וטיילת

שפע של חופי רחצה מוסדרים, לאורך כל החזית המערבית של העיר, עם נגישות מקסימלית מהעיר וללא כל הפרדה (טופוגרפית או בגדר). החוף הינו חלק אינטגרלי מהעיר והמשך אורבני, ישיר ורציף של הרחוב. טיילת לאורך שפת הים.

⦁ האקרופוליס-העיר העליונה

האקרופוליס- העיר העליונה, על פיסגת הר הכורכר-גן יעקב ובה "בתי המקדש החילוניים": היכל התרבות, הבימה והמוזיאון. צירי עליה לרגל, לאקרופוליס: שד' חן, בן ציון ורוטשילד.

⦁ המרפסות הפתוחות

לכל דירה, מרפסת פתוחה, בה ישבו תושבי העיר, בגופיה ותחתונים, בעידן טרום מזגן וציננו את לילות הקיץ החמים, באבטיח וגבינה בולגרית(סירנה) או במשחק קלפים סוער. אדריכלות המרפסות, יוצרת אינטימיות, חיי קהילה, חברה, שכונה ומסירה את המחיצות בין התושבים.

⦁ שפע של מוסדות תרבות ופנאי

מגוון ושפע של תרבות פנאי: בתי קולנוע, מוזאונים, תאטראות, גלריות.

⦁ חיי לילה

שפע של מועדונים, דיסקוטקים, פאבים, מסעדות, בתי קפה וכד'.

⦁ טופוגרפיה

העיר תל אביב, שטוחה  ומצומצמת בשטחה. עניין זה מאפשר, לנוע ולטייל,  כה וכה, מאתר לאתר ובזמן קצר, עניין המבטיח, שיטוט ותנועה ברחובות, החיוני לקיומה של עיר תוססת. כך למשל, בירושלים או בחיפה, בהן כל מרכז עירוני, נמצא על "פיסטין" אחר, לא ניתן לנוע רגלית, בין האתרים העירוניים השונים, נוצר נתק עירוני ויש להצטייד ברכב, שהינו אלמנט אנטי עירוני ומחריב עיר, מובהק.

⦁ גובה הבניינים

כל הבניינים, נמוכים, בגובה אחיד, שלוש עד ארבע קומות, אפקט אדריכלי היוצר, אינטימיות עירונית. קו הרקיע חשוף.

⦁   גינון פרטי, כחלק ממרחב עירוני

כל בניין, למעט הרחובות הראשיים, נמצא בנסיגה של שלושה עד חמישה מטר, מקוו מגרש חזיתי, כך שבחזית כל בניין, נוצרת גינה מלבנית קטנה.  מקבץ הבניינים, לאורך הרחוב, יוצר פס ירוק אחיד. מאחר והגינון, אחיד ושבלוני (גדר חי ושער, עשוי משני פיקוסים גזומים), מתקבלת תופעה אדריכלית גינונית, עירונית ואחידה, שמלווה אותך, ההולך בסח, לאורך כל הרחובות הפנימיים.

⦁ גינה שכונתית

בכל שכונה, הכלואה בין ארבעה רחובות ראשיים, תמצא גינה שכונתית קטנה וסימפטית, המשרתת ומשמשת את תושביי השכונה בלבד, תוך יצירת קהילה. 

2.12. אדריכלות של חוץ ופנים

במרבית הבניינים, בהשפעת הסגנון הבנלא"מ, משנות ה-30, מחצית הקומה הראשונה, לחזית, נתמכת בעמודים, עניין היוצר נפח, המהווה המשך ישיר של החצר החזיתית, לתוך קונטור הבניין. הנפח שנוצר, תחת העמודים, מהווה המשך ישיר של הגינה הפרטית, יוצר חלל נוסף, לחלל הציבורי העירוני, אגב יצירת עומק, אוויר ופרספקטיבה, לפוסעים ברחוב. (הרעיון האדריכלי המקורי, שמקורו "בבאוהאוס", היה לקשר פנים וחוץ, כך, שהגינה החיצונית, חודרת לתוך הבניין פנימה. בפועל, השטח שמתחת לעמודים, סובל ממחסור חמור באור. מאחר ואין ומעולם לא היה, גינון מקצועי בתל אביב והקמת ותחזוקת, הגינה, נסמכו על איש ניקיון, השוטף אחת לשבוע את חדר המדרגות, או אז, גם מכבד בטובו את החצר, בצינור ההשקיה, עד מהרה, הפך החלל, שמתחת לעמודים, לבית שימוש לחתולים. החלל נטול צמחיה, בהיעדר אור ו/או הבנה גינונית מינימלית. במקרים חריגים, עם הרבה מאמץ של ועד הבית, נמצא בחלל זה, צמחים, שהוכיחו כושר הישרדות דרוויניסטי מפתיע, בתהליך של ברירה טבעית, כמסוגלים לשרוד בפרץ, בתת תנאים (היעדר אור, מצע- פסולת בניין, היעדר מיים ודשן), כגון: סנסיווריה, ירקה, שרכים, פוטוס, גפנית, קיסוס, דרצנה וכד', בד"כ עלובי מראה ועמוסי כנימה קמחית, שזכו לכינויי: "צמחים זבלה" או "פושטים").

2.13. שכונות מבוך

גדס, תכנן את כל הרחובות הפנימיים, כמבוך. אדריכלות המבוך, יוצרת אינטימיות כפרית, שכונתית, סודית ודיסקרטית, להבדיל, מתכנון סימטרי, של רחבות שתי וערב, היוצרים תחושת קור, ניכור, סדר, חוק, "נאצי". רחובות המבוך הפנימיים, אף מונעים, קיצור דרך, של כלי רכב, המאיימים לחצות את השכונות השקטות, במטרה לקצר זמן, בין שני רחובות ראשיים עמוסים. 

2.14. שכונות פנימיות שקטות

 השכונה- הרחובות הפנימיים, הכלואים ע"י רחובות מסחריים רועשים, הינם צרים עם נתיב תחבורה אחד, כביש מבוך וללא מסחר (למעט מכולת שכונתית), עניין המבטיח שקט ושלווה, בתוך השכונה.

⦁ סיכום

 אין צורך, בעיין בולשת וקפדנית, בכדיי להבחין, שאף לא אחד, ממאפייני "מוצלחות" העיר תל אביב, הועתק לעבר הירקון. על מה בדיוק חשבו, האדריכלים העירוניים, לדורותיהם, מתכנני עבר הירקון? והריי, אין צורך בכישרון תכנוני גדול. מספיק היה לחקות את המודל העירוני המוצלח, של ת"א  ולהעתיקו לצפון, בבחינת "העתק הדבק", עם נגיעות מודרנה.

פרק ג': התב"ע החדשה- שדה דב-הזדמנות אחרונה

תב"ע ת"א/ 4444, להלן: "שדה דב", חלה על השטח, שמצפון לנחל הירקון וממערב לרחוב לוי אשכול והינה, היהלום האחרון, שבכתר. חטיבת קרקע בתולית אחרונה, קנבס חלק, שניתן לצייר עליו, כל פנטזיה. גודלה עצום, כאלף שלוש מאות דונם, אך שוויה הנדלני, אלף מונים משטחה, שכן כולה, קוו ראשון לים וניתן להעתיר עליה, זכויות בניה, מוגדלות. זאת ההזדמנות האחרונה,  לתקן את שגיאות העבר, של המתכננים העירוניים, לדורותיהם ולצרף ולאחד, את עבר הירקון, עם העיר תל אביב. זאת גם חטיבת הקרקע הגדולה, הפנויה, החשובה והיקרה ביותר, שנותרה לעיר תל אביב. בכל מקום, בעולם תרבותי ונאור, כמות ששאפנו להידמות לו, מתכננים שטח כזה, אחרת. עורכים תחרות פתוחה. מזמינים את מיטב אדריכלי העולם והארץ, להתכבד ולהתחרות ולהגיש הצעותיהם (רצוי בעילום שם, למניעת פרוטקציות, כמקובל במקומותינו). התחרות צריכה להיפתח גם, ללא אדריכלים. מתכנן ערים טוב, בד"כ, הינו אמן, יותר מאדריכל. ממנים ועדה גדולה של אדריכלים, אמנים, סופרים, ציירים, אנשי רוח  ואנשים הידועים, בטעמם המשובח, שבוחרים מספר הצעות טובות, העולות לדיון ולהצבעה של תושביי העיר, ממש כמו "בכוכב נולד". כל תוכנית, מקבלת ציון מהמומחים, בשילוב ציון, מהציבור הרחב. תושביי העיר, דנים, דשים, בוחנים, הופכים מפה ומשם, מתווכחים, הולכים מכות ולבסוף מחליטים בהצבעה, על התכנון המיטבי. במקום תהליך כזה, אחד, יוסף, פקיד עירייה, מסר לאיזה משה או מנחם, את התכנון העירוני, שכונות שכונות, בעבר הירקון, לרבות היהלום שבכתר, חטיבת הקרקע האסטרטגית האחרונה והיקרה ביותר, שיש בה הזדמנות אחרונה, בכדיי להציל, את כשלונות התכנון של עבר הירקון-מחצית שטחה של ת"א. כל פגם, כל טעות, כל רעיון עוועים וחוסר כישרון, מקרין לבסוף ומקבע, את פניי העיר ת"א, למאה השנים הקרובות, למיליוני תושביי ישראל ות"א.

ביקורת על תב"ע שדה דב, דורשת מאמר נפרד וארוך, אך אסכם זאת כך, יונית: "התוכנית המוצעת, לא נראית לי".(ראו המאמר: "ביקורת על תב"ע שדה דב", באתר הח"מ, francolaw.site).

פרק ד- התוכנית להצלת עבר הירקון וצרופו לת"א

בבואנו לסקור את עבר הירקון, ניווכח כי, מאפייני העיר ת"א, שהביאוה עד הלום, למעמדה המוצלח, נפקדו ונעלמו. אם נגזר עלי לבחור, רק בחבל הצלה קטנטן, להצלת עבר הירקון, עניין קטן, שניתן עדיין ליישום, מבלי להרוס, לחרב ולנתץ את כל שכונות עבר  הירקון,(מה זה בא לי), משהו שיש בו להפוך הקערה על פיה, הייתי בוחר, ברחובות מסחריים, בהיקף השכונות השקטות ובצורך לטשטש את קוו הגבול הטבעי, הימי, של  נחל הירקון: המחסום הפסיכולוגי, מקדמא דנא. יתר התיקון יעשה, בתב"ע החדשה-שדה דב.

1.הפיכת רחוב לוי אשכול למדרחוב מסחרי והורדת הכבישים, לתת הקרקע*

העניין החיוני ביותר, הנחוץ, במטרה להפוך את השכונות "המתות", שכבר נבנו מעבר הירקון, לחלק אינטגרלי מהעיר, הינו החדרת חיי מסחר, למרקם החיים הישנוני והמפוהק, שמעבר לירקון. יש להפוך את כל רחוב לוי אשכול, למדרחוב ולרחוב מסחרי!(ראה תרשים 1). מדרחוב מסחרי, יפיח חיים עירוניים, בכל שכונות עבר הירקון המנומנמות, שממזרח לציר. לצורך כך, על העירייה, להוריד את כל הכבישים ברח' לוי אשכול, לתת הקרקע, לתוך מערה, כך  שכל שטח המדרכה והכבישים, הקיימים כיום, יתפנה לתכנון מחדש של חנויות, לכל אורך הרחוב, מצדו המזרחי ולמדרחוב. המדרכה המזרחית, תצומצם, לרוחב 1.5 מטר ולכביש שרות דו סטרי, שישרת את החניות של הבנינים הקיימים בלבד. בצמוד לכביש זה, יבנו החנויות (ברוחב של חמישה מטר) ולכל אורך לוי אשכול. ממערב לחנויות, על שטח הכבישים הקיימים כיום והמדרכה המערבית, ישתרע המדרחוב (אם חפצים, להגדיל את רוחב המדרחוב, ניתן להפקיע את חצרות-חזית הבנינים, כמות שעשו בארלוזורוב ואין פוצה פה ומצפצף). החנויות יהיו חד קומתיות, בגובה של כארבעה מטר, בכדיי שלא לחסום אור ואוויר, לדירות הקומה הראשונה, בבנינים הקיימים.

תרשים 1 :

 תושביי הרחוב, אמנם "יסבלו" מתנועה עירונית רגלית ומסחרית, מתחת לאפם, למרפסות דירותיהם, אך מובטח להם, כי שאון עירוני זה, עדיף אלף מונים, מרעש ששת ניתיביי התחבורה, באוטוסטרדה העירונית, המנקזת את הכניסה והיציאה לעיר, כיום.  זאת ועוד, מהלך כזה של מסחר ומדרחוב, ברח' לוי אשכול, צפוי להעלות את שווי דירותיהם, באופן מידיי, ב-50% לפחות!, עניין של כמה מיליוני ₪, לדירה- רווח נקי ופטור ממס. רווח ופיצויי נוסף, ניתן ליצר, ע"י הגדלת הצפיפות- תב"ע המאפשרת, הקטנת הדירות הקיימות, תוך קבלת בונוס נוסף, של הכנסת שוכרים צעירים, תאביי חיים. הציר המסחרי והמדרחוב, של לוי אשכול, ישמשו, אבן שואבת, תחושת חיות עירונית, לכלל השכונות הרדומות, שממזרח לציר זה ויפיחו בהם חיים, כדוגמת המודל המוצלח של העיר  ת"א (רחוב מסחרי, שבעורפו שכונה שקטה). מדרחוב זה, ייצור גם קשר, בין השכונות הוותיקות, שממזרח לציר, לבין  הפרויקט החדש, תב"ע שדה דב, שיבנה ממערב לציר וכן לחופי הרחצה החדשים ולשדרות, שייווצרו(ראו בהמשך). כך, מחד, מעבירים ומקשרים את העיר ת"א, עם עבר הירקון ומאידך, את מזרח עבר הירקון, עם מערב עבר הירקון והים(תב"ע שד דב) והכל לשם יצירת, עיר אינטגרלית אחת. (רצוי, כי החנויות שיוקמו, לאורך ציר מדרחוב לוי אשכול, יהיו בבעלות העירייה ויושכרו לתושבים ולחילופין, ימכרו ליחידים, אגב הקפדה, שגוף אחד, לא יהא רשאי לקנות יותר מחנות אחת, בכדיי להרחיק טייקונים, המאיימים להפוך גם ציר עתידי זה, לקניון נוסף, עם דמי שכירות מופקעים ותמהיל של חנויות זהות, חסרי מעוף ואופי, החוזר על עצמו, בכל קניון וקניון בישראל, ראו לדוגמא, המרכז המסחרי הקטן, בכוכב הצפון, שהפך למיני קניון, עם מודל לא מוצלח, של דמיי שכירות גבוהים, שאינם מאפשרים חנויות שכונתיות קטנות). הכספים שיגיעו ממכירות או השכרות החנויות והטליי ההשבחה, יאפשרו לממן את הפרויקט.

2.הנגשת תל אביב לעבר הירקון-ריבויי גשרים

אחד הדברים ההכרחיים, לליכוד עבר הירקון, לעיר תל אביב, הינו שפע של דרכיי גישה, בין שני חלקי העיר. יש לבנות לפחות, עשרים גשרים!!  לפחות עשרה גשרים, החוצים את נחל הירקון, המיועדים להולכיי רגל ולצידם גשרים צמודים ונפרדים עם שביליי אופניים. על כך יש להוסיף, לפחות עשרה גשרים, לכליי רכב. המטרה, לטשטש, ככל הניתן, את קוו הגבול של נחל הירקון, המהווה גם מחסום ומכשול פסיכולוגי, החוצץ ומפריד בין שני חלקי העיר. על תכנון ועיצוב הגשרים, יש לעשות תחרות אדריכלית. תלמדו מפריז!

פרק ה- עקרונות חדשים ועדכניים-לתב"ע שדה דב

תב"ע שדה דב, הינה ההזדמנות האחרונה, לאחד ליחידה אורבנית רציפה, את עבר הירקון עם העיר ת"א. רצוי כי התב"ע תאמץ, עקרונות אדריכליים מוצלחים של העיר ת"א, לצורך יצירת אדריכלות דומה, עם מוטיבים משותפים, בשני חלקי העיר. יש לאמץ ולחקות, ראשית חכמה, את העקרונות המוצלחים של העיר ת"א, כנ"ל. עקרונות אלה, הוכיחו עצמם במבחן הזמן- מאה שנה. מובן כי,  לעקרונות אלה, יש להוסיף, עקרונות חשובים ועדכניים, לימינו אנו, שאלה עיקרן:

⦁ נוף לים לכל דירה

העיקרון החשוב ביותר, הינו נוף לים, לכל דירה ודירה!!! חטיבת קרקע זו, הפרוסה לאורך הים, מחייבת תכנון אדריכלי, עירוני, שיאפשר נוף פתוח לים, מכל דירה ודירה! אדריכל, שאינו מבין עיקרון זה או אינו מסוגל לתכנן, ע"פ עיקרון זה, מוטב לו לחזור ולקחת משמרות, ב: am pm . לחילופין, למי שטרם הפנים את רעיון הנוף לים, מכל דירה, אסביר זאת, בשפה הבין לאומית, שפת הכסף.   מ"ר עם נוף לים, עולה כפול ומשולש, ממ"ר באותו בניין, בלא נוף לים. הפרשיי השווי בשטח התב"ע, שבין אדריכלות ערים נכונה וטובה, המאפשרת נוף לים, מכל דירה ודירה בפרויקט, לבין זו, שאינה מאפשרת זאת, הינו אלפיי מיליארדיי ₪!!! (הפרש שווי של מאה ועשרים אלף ₪, למ"ר בנוי), לכלל בעליי הקרקע, הכוללים גם את רמ"י-תושביי ישראל ועת"א-תושביי העיר. זה לא רק הכסף-המליארדים, אלא גם העיקרון הפילוסופי, האדריכלי, שבניה חדשה, קו ראשון לים, מחיבת תכנון אדריכלי נכון, שמאפשר לכל, נוף לים(תב"ע "שדה דב" המוצעת, אינה מאפשרת נוף לים, למרבית הבנינים).

מגדלי מגורים צרים בני מאה קומות ויותר-נוף לים לכל

האדריכלות התל אביבית, נטועה בבניינים סימפטיים, בני שלוש עד ארבע קומות. עיקרון זה, שגילו כמאה שנה, נאלץ לזנוח, לשנות ולסטות, מהמודל התל אביבי, הישן והמוצלח. יש לתכנן, מגדליי מגורים גבוהים, בני מאה קומות ויותר!  אם יש ביננו, מי, הסבור שבעוד 50 שנה, מגדל בן מאה קומות, הינו גבוה מידיי, שיקום. על המגרשים להיות, מצומצמים  בשטחם, כך שייוותר כמה שיותר, שטח ציבורי פתוח. ציפוף הבניה, במגדלים צרים וגבוהים, (שימוקמו כך, שאף לא אחד מהם, מסתיר את נוף הים לרעהו), יותיר לנו, תושבי העיר, שטח עצום ורב, שטח ציבורי פתוח. ריכוז זכויות הבניה, בבניינים בני מאה קומות ויותר, יצור גם מגרשים, שיעברו לבעלות העירייה ויוצאו למכרזים, בעוד חמישים שנה, כתוספת בניה בעיר. ראש עיר חכם, יוצר מקור הכנסה עתידי, של אלפי מיליארדי ₪, שיוחזרו בעתיד לציבור-לנכדינו. 

⦁ אורך החיים של תוכנית, באדריכלות ערים. 

גמר תכנון ובניה צפוי, בתב"ע שדה דב, לקראת שנת 2040, בעוד כעשרים שנה. אדריכל ערים, צריך לשאול עצמו, כיצד יראו חיינו, בשנת 2140, מאה שנים קדימה ולשם לכוון דרור דמיונו הפורה והזיותיו. כך למשל, רידינג, כספק חשמל, יחדל מזה זמן מלהתקיים. כלי התחבורה הנפוץ, יהא, רכביי טייס חשמליים אישיים ואוטונומיים, שיחליפו את כלי הרכב ושינחתו מין הסתם, על גגות הבנינים, באופן שוטף ויום יומי. יש צורך, כבר עכשיו, בתכנון המיידי, שיקרום עור וגידים בעוד 20 שנה לפחות, לייתן פתרונות לכליי טייס אישיים אלה: היכן ינחתו וכיצד יועברו למקומות חניה (התשובה מין הסתם, באמצעות מגדליי חניה, ממוחשבים, הצמודים לגב הבניינים-בכדי למנוע בזבוז שטחים עם נוף לים). מה הפתרון לרכבים ורכבות חשמליים וללא נהג, שיגיעו לשכונה? עניינים אלה ואחרים, בניי העתיד, דורשים כמובן, לנטוש את מודל האדריכלות של ת"א, של שנות השלושים, של המאה שעברה ולצרף גם עקרונות חדשים ומתקדמים, למודל הישן המוצלח. דמיון פורה, תעוזה ומדע בדיוני, הנם כורך המציאות, במקצוע תכנון ערים.

כאמור, חלק מרכזי בתב"ע החדשה, הינו, "העתק הדבק" של עקרונות התכנון האדריכליים המוצלחים, של תוכנית גדס, בת"א, כדלקמן:

3. חופיי רחצה

שורה של חופי רחצה, מונגשים ומוסדרים, המהווים המשך ישיר ואורגני של העיר והטיילת, ללא גדרות או מחסומים. הפעם, יש להקפיד, שלא לבנות שוברי גלים, שהורסים את הנוף הבתולי לים! יש להיזהר ולהישמר מבנית מרינה נוספת, בשטח, הכלוא, במזח סלעים, ע"י חברת חשמל, כפי שמתוכנן בתב"ע. בשטח זה, ניתן ליצור ברכות שחיה של מי ים מלוחים, כדוגמת בריכת גורדון, הפעם לטובת כלל הציבור וללא תשלום. יש וניתן, להרחיב את חופיי הרחצה, בחמישים מטר. מתחת לאספלט והמדשאות המצ'וקמקות ובשטח שדה התעופה, יתגלו דיונות מקוריות של חוף ים.  מתחילת הר הכורכר, ששיאו מצפון לחוף תל ברוך, יעשה חוף ים בשניי מפלסיי גובה.

4.שדרות 

שדרות החוצות ממזרח למערב, בהתאם לדגם המוצלח של תוכנית גדס בת"א, (ראו בתוכנית המוצעת).

⦁ המשך רחובות מוצלחים, בתב"ע החדשה וגשרים מעל הירקון

המשך רחובות מסחריים מוצלחים, כגון: דיזינגוף, שיחצה כרחוב מסחרי את מתחם הנמל, עם גשר רחב שיוביל, לעבר הירקון.  המשך ציר אבן גבירול, תוך הוספת גשרים, להולכי רגל ושביליי אופניים, לצידיי הגשר הקיים, שמעל נחל הירקון. יש להמשיך את רעיון הקולונדות המוצלות והמוצלחות של אבן גבירול  המסחרי, להמשך הרחוב, לאחר הגשר. על העירייה, להפקיע, את חצרות הענק של הבנינים,  במערב כוכב הצפון ושל מגרשיי החניה, שממולם ולנטוע בהם חנויות מסחריות חד קומתיות, גם אם לא ניתן להוסיף בנינים מעליהם, בהיותם חצרות של בנינים קיימים. המטרה הנדרשת, שיטוט רציף, מאבן גבירול לעבר הירקון, תוך חציית נחל הירקון, מבלי שהנך חש, כי עברת מתל אביב לעבר הירקון וכי חצית את גבול הנחל. ניתן להעביר תחושה זו, ע"י כך, שהגשרים יהיו מוצלים, כתחליף לקולונדות וישובצו בהם בתי קפה וברים קטנים, דוכנים(ספרים יד שניה), גלידה, קיוסקים וכד', או כל אלמנט מסחרי, שיש בו, להסיח את הדעת, כי הנך חוצה ברגע זה, את קו הגבול הפסיכולוגי, שיצר נחל הירקון.

⦁ מוסדות ציבור בעבר הירקון

יש לבנות בעבר הירקון, בתב"ע החדשה, מוסדות תרבות, ספורט, גלריות, מוזאונים, תאטראות, בתי קולנוע וכד', אלמנטים מושכיי קהל, ליצירת "חיים" ותנועה. יש ליצור, מיגוון סיבות טובות, לחצות את גבול נחל הירקון, צפונה.

⦁ גנים ופארקים

אחד הכישלונות המפוארים ביותר, של עירית ת"א, הינם הגנים הציבוריים ורמתם הירודה. למרות, שעירית ת"א, משקיעה (מכספי הארנונה והמיסים שלנו), מאות מיליוני ₪, בגינון העירוני, דומה, שרמת הגינון בת"א, נעצרה בתקופת האבן. רמת הגינון בת"א, בפארקים, בגנים הציבוריים, בשדרות ובאיי התנועה, הינה אפס, הלוואי והיתה חובבנית(ראו סדרת הגינון ביוטיוב, של הח"מ: "ביקורת הגינון בת"א"). הגיע הזמן, שאנשי מקצוע אמתיים, מומחים לגינון, יתכננו ויתחזקו את הגנים הציבוריים בת"א ויקדמו אותם, מרחק שנות אור, לרמת הגינון הגבוהה ביותר. ציפוף הבניה, למגרשים קטנים יחסית, עם מגדלים גבוהים מאד, יוצר שפע עצום של שטח ציבורי, עליו ניתן להקים גנים, ברמה של הגן הבהאי, (על התכנון להתחשב גם בעלויות תחזוקה, נמוכות בהרבה),  שיהוו אבן שואבת, לא רק לתושבי העיר ותושבי ישראל, אלא אף לתיירות גנים, לרבות אדריכלי נוף וגננים, שיבואו לחזות, בפלאיי הגינון התל אביבי. 

⦁ חניה

מתחת לכל שטח התוכנית, יש לחפור ולבנות חניון, שכנראה, יהא אחד החניונים הגדולים, במזרח התיכון. יש לשקול, את העלות, של שלוש קומות, מרתפיי חניה, בתת הקרקע, אל מול החשש, של עלויות עתק, בעקבות "מיי תהום", שמקורם, בנחל הירקון ונחל אילון הקדומים והביצות, שהתפרשו על שטח זה. לחילופין, תתכן זרימה של מי ים, לחפירה. (על ההבחנה שבין "מי תהום" למי נחל אילון, הלכודים בשכבת סלע הכורכר, בקרבת פני הקרקע, ראה הרצאת הח"מ, ביוטיוב: "אדמות יפו, מסלעי הכורכר ועד לתפוזי השמוטי JAFFA"). בשל עלויות העתק הצפויות, מחפירת שלוש קומות חניה, תת קרקעית, דיפון ושאיבת "מי תהום", בשטח "בגודל מפלצתי" כזה (1.3 מיליון מ"ר) ארשה לעצמי לחסוך כבר עתה,  מליארדים רבים ואמליץ לחפור מרתף חניה אחד בלבד ומעליו שתי קומות של מרתפיי חניה, נוספים, מעל פני הקרקע, כיום. גג הבטון, שייווצר מעל החניונים, ישמש לפארקים ולגינון ציבורי במצע מנותק (טכניקות הגינון המתקדמות בעולם, אם כי, עצם השימוש הטכני, אינו ערובה, לאדריכלות נוף וגינון, מוצלחים, מקצועיים ונכונים), כך שכל שטח הגינון הציבורי, יוגבה בכשבעה מטר, מקוו הרחוב כיום (להבדיל מהשדרות המשולשות שיוותרו בקוו 0). רעיון זה, לא רק ייחסוך מיליארדים, בביטול שאיבת מי תהום, עבור הקמת שלוש קומות החניונים, אלא אף מגדיל לעשות ויוצר נוף מלא לים, מכל הגנים והפארקים הציבוריים, המוגבהים בשבעה מטר, מגובה הרחוב, כיום. חניון ענק זה ובו עשרות אלפי מקומות חניה, צריך לשרת את כל המגיע, תושבי ת"א ואזרחי ישראל, לעבר הירקון, לחופים החדשים, למבני תרבות וספורט, מוקדי בילוי, מסעדות, ברים, למדרחוב לוי אשכול וכד', למאה השנים הבאות. אחד מעקרונות הצלחת התוכנית, של שדה דב ומדרחוב לוי אשכול, מחויבת מציאת חניה זולה, זמינה, מהירה, ובשפע. גם, בשנת 2100, שיגורו בת"א,  ויגיעו אליה מהפריפריה, מיליוני תושבים. גם כשננוע במטוסים קטנים, חשמליים ופרטיים, עדיין נזדקק למקומות חניה…

⦁ רידינג

בעוד עשרים שנה, עם סיום הבניה, כנראה שרידינג, כבר יחדל מלהתקיים כספק חשמל. האפשרויות, שלושה המה. האחת,  המועדפת עליי, להרוס ולפנות את הגרוטאה ולהכשיר את השטח היקר ביותר בישראל, לבניה חדשה ונוספת מול הים. זהו מגרש, ששוויו מאות מליארדיי ₪!!  לחילופין, הפתרון השני, לשמר את המבנה ולהפוך אותו, למרכז לימודי אומנות, כדוגמת בצלאל, פלוס, פלוס,  כגון: אדריכלות, ציור, פיסול, קרמיקה, צילום, טקסטיל וידאו ארט וכד'. יש לשלב במקום, בתי ספר פרטיים וציבוריים, ללימודי אומנות, עם גלריות פרטיות, ציבוריות וגלריות של בתי הספר. מרכז אקדמי אומנותי שכזה, יגרור אלפיי תלמידים ומיליוניי מבקרים מדיי שנה. מעל הערובה, ניתן לבנות מסעדה עגולה ושקופה, עם נוף פנורמי, כשהגג, שמעליה, ישמש תצפית מדהימה, לים ולת"א. אפשרות שלישית, להותיר רק את הערובה, כשימור סמלי, עם או בלי מסעדה.

פרק ז- התוכנית שלי, לתב"ע שדה דב-  תב"ע המשולשים הקטומים*

⦁ כללי

התוכנית שלי לשדה דב, ראה מבט על (תרשים 2), לו היתה תחרות פתוחה לכל, בנויה, מרחובות משולשים(קטומים),  עם חזית מסחרית וקולונדות, היוצרים בינהם, זוית של 90 מעלות. מיקום המגדלים על שוקיי הזוית , מאפשר נוף לים, מכל דירה ודירה!!!  המגדלים בני 100 קומות על פארק במצע מנותק, מעל חניון (גובה 7 מטר). בין כל שני רחובות, הניצבים זה לזה (90 מעלות), קימת שדרה משולשת (גובה 0), שבסיסה חוף הים. נוצרת פרספקטיבה נפתחת ,לכוון הים. הנוף לים, מקסימלי ומכל נקודה, בשדרה, ברחובות המסחריים, בפארק העליון ומכל דירה במגדל.

 תרשים 2 מבט על :

⦁ שטח מסחרי וקולונדות

לאורך הרחובות המשולשים(שוקיי השדרה), שטח מסחרי, חד קומתי, בגובה שישה מטר, לאורך קולונדות מוצלות ונוף  מלא, מכל נקודה ברחוב, לים (זהו המשך הרעיון האדריכלי, של אבן גבירול, אלא, שהוא יחול על רחובות משולשים ולא כציר אורך).

  ראה מבט מהים על השטח המסחרי – לילה (הדמיה 3).

⦁ פארקים וגנים, במצע מנותק, מעל החניון

הגנים והפארקים הענקיים, שייווצרו, מציפוף זכויות הבניה והמסחר, במגדליי ענק, על שוקי המשולשים, יצרו שטח פנימי עצום, המיועד לגנים ופארקים, בגינון במצע מנותק, מעל גג החניון הענק (שתי קומות על קרקע וקומה תת קרקע), שעל פני כל השטח, הכלוא בין כל שני רחובות-שוקיי המשולש. גובה הפארק שבע מטר.

⦁ מגדלים בניי 100 קומות עם נוף לים מכל דירה

לאורך הרחוב המסחרי (המשולשים)-על גג הפארק המוגבה, מעל החניון, ישובצו אחת לעשרות מטר, מגדלים צרים וגבוהים, בני 100 קומות ויותר, כך שכל דירה בכל מגדל, תיראה נוף מלא לים (המגדלים יהיו צרים יחסית, מאחר ואין לנו עניין, בדירות אחוריות, נטולות נוף ים). למי שמאה קומות נראה מוגזם, שיבנה חמישים קומות ויתלוש שערותיו הלבנות, בעוד עשרים שנה(ראה הדמיה 3)

הדמיה 4 מבט מהים מגדלים ושדרה משולשת :

 

⦁ השדרות המשולשות

השדרה הולכת ומתרחבת, במשולש(קטום), שבסיסו על קו החוף והטיילת ומאפשרת נוף מלא ופתוח לים, מכל נקודה ונקודה ומהווה ציר של הגעה לים וחזרה ממנו, בהתאם לעקרונות גדס של העיר ת"א. הצמחייה צריכה להיות פריחה זוחלת, שאינה מסתירה את הנוף לים ואם שותלים עצים, הם חייבים להיות שדרות דקלים, המאופיינים בגזע דק ובנוף סמלי, למניעת מסתור הנוף לים (יש למנוע בכח הזרוע, מעיריית ת"א, לשתול שוב וושינגטוניות, ראו הסדרה ביוטיוב: "ביקורת הגינון בת"א" בפרק: "הושינגטוניה והתמר בת"א"). במרכז השדרה ולכל אורכה, בואכה לים, פרגולת צל, עם צמחים מטפסים, פורחים וריחניים, ליצירת צל מלא, להולכים ולחוזרים מהים, דרך השדרה. ניתן להגיע לים, גם דרך הרחובות, במשולש המסחרי, המוצל ע"י קולונדה, שחזור האלמנט האדריכלי המוצלח, של אבן גבירול.

שדרה משולשת ופרגולה להצללת הדרך לים

⦁ מבני ציבור, בלוי אשכול, במדרחוב.

מבני ציבור, תרבות וספורט, גנים, בתי ספר, בריכות שחיה, ספריה, תאטרון וכד', בני שתי קומות, ימוקמו, על מדרחוב לוי אשכול, בצמוד לחניונים, הן בשל כך, שברצוננו, שהם ישרתו ויהיו זמינים, גם לכל השכונות, שממזרח ללוי אשכול ויפיחו בהם חיים, והן בשל כך, שזהו "שטח נחות" במובן הכספי, בהיעדר נוף לים. לכל מבנה ציבור, תהא קומה שלישית, חלקית (בכדיי למנוע מסתור לים, לבניינים, בלוי אשכול)  היוצאת ישירות לפארק, שמעל החניון.

הדמיה 5 מבט ממדרחוב לוי אשכול :

⦁ כבישים וכניסה לחניונים בתת הקרקע

הכניסה למגדלים, כמו גם לחניון הענק ולפריקה וטעינה מסחרית, הינה תת קרקעית ומתחת לגובה הרחוב והיא משתלבת, עם הכבישים, ברחוב לוי אשכול  שהורדו לפני, התת קרקע והפיכת הרחוב, למדרחוב מסחרי(פרקים: ד-1, ה-8).

אפשרות אחת, הינה ליצור שתי מערות, תת קרקעיות, זו מעל זו. האחת, שמונה נתיביי כניסה, לת"א ומתחתיה שמונה נתיביי יציאה מהעיר. בהיעדר תקציב, מערה תת קרקעית אחת, עם ארבעה נתיבים לכל כיוון. המגיעים מדרום, יצאו באיינשטיין, לגשר עגול העולה מעל המדרחוב, לקומה השלישית של החניון. הבאים מצפון, יפנו ימינה, לחניה, בכביש הדו מסלולי במדרחוב, מאחוריי החנויות. כניסות ויציאות לרכבים, מבנינים קיימים בלוי אשכול, לכביש התת קרקע.

⦁ מרחב ציבורי בטוח ונטול רכבים

כל שטח התוכנית, נקי מכלי רכב.  הגעה, דרך הכביש התת קרקעי-שמונה נתיבים, מתחת למדרחוב לוי אשכול וכניסה לחניונים, שמתחת לפארקים. היציאה האחורית מהמגדלים, ישירות לפארקים או לחניון. לא תותר! כניסת רכבים, אופניים וקורקינטים חשמליים. קוי מיניבוס חשמלי, כדוגמת קו 4 , עובר לאורך הרחובות המשולשים.

⦁ תוכנית בשיפוע יורד

הרחובות והשדרות, יבנו בזווית יורדת, של שתיי מעלות, לכיוון הים, להבטחת נוף מקסימלי לים, מכל נקודה, בכל רחוב ובכל שדרה.  השיפוע היורד, ישמש גם כניקוז, לכל התוכנית, לכיוון הים, בכדיי, לאסוף את מיי הגשמים ולהשתמש בהם שימוש חוזר, להשקיית השדרות והגנים הציבוריים. צנרת ניקוז, תחת גגות הבטון של הפארקים המוגבהים, תנקז אף היא, את המים והדשן, של הגינון במצע מנותק, לשימוש חוזר.

⦁ הריסת הבנינים בגוש הקטן

יש להרוס את הגוש הקטן, שאינו קטן כלל, מרחוב צבי פרופס בצפון ועד אחרי איינשטיין בדרום ומלוי אשכול במזרח. זהו שטח אסטרטגי, מין המעלה הראשונה, הנחוץ כאוויר לנשימה, לתוכנית החדשה ולשינויי פניי עבר הירקון. שטח זה, שבנייתו בעיצומה, ואף נותרו בו עדיין מגרשים ריקים, מזכיר תכנון אדריכלי, של שנות השמונים. מבננים, בצורת עיגול, הפונים לכיכר פנימית גדולה. במקום ליתן נוף לים, לכל דירה, הכל משקיפים על כולם. אין טיפת פרטיות. אין נוף. הכיכר הפנימית משמימה. רעיון כזה, היה יכול להיות נחמד, במקום שאינו בקרבת הים ואינו מפנה אחוריו לנוף הים ובתנאי, שכל השטח הפנימי, ייהפך ליער עבות, כך שכולם יצפו ליער. על כן, אין מנוס, צריך להרוס את כל הבניה החדשה ולפצות את בעלי הדירות, בדירות חדשות באותו גודל, במגדלים עם נוף לים, על פי תוכנית המשולשים ולצרף שטח חשוב זה לתוכנית. עלויות הבניה והפינוי, ימומנו בקלות, שכן זכויות הבניה של התוכנית המוצעת, גבוהות בהרבה מזכויות הבניה הקימות. אך מובן, שדירה חדשה בתוכנית המשולשים, במגדל עם נוף לים, תהא שווה כפל כפליים, כך שלא צפויה התנגדות אמתית לרעיון זה וניתן ליישמו, ברוב של 66%, במסגרת פינוי בינוי.

*חפש-פרנקו, עו"ד. מומחה למקרקעין, תכנון ובניה, השקעות נדל"ן וייעוץ אדריכלי-עסקי, ליזמים.

למאמרים נוספים של עו"ד פרנקו: francolaw.site

כל הזכויות, לתוכניות האדריכליות, המופיעות במאמר זה, שמורות לעו"ד יעקב פרנקו.

אין לחקות ו/או להעתיק, הרעיונות האדריכליים, המופיעים במאמר זה.

לח"מ אין כל אינטרס עסקי או כלכלי בעבר הירקון.

כל שימוש, בחומר הכלול במאמר זה, אסור, אלא ברשות מפורשת ובכתב מהמחבר.

המחשות בוצעו ע"י סטודיו א. צוברי avistubri23@gmail.com