תקציר המאמר, שנכתב ב-2015, עם מחיריי נדל"ן מעודכנים ל-2023(המאמר פורסם בידיעות-ת"א ב-2.12.22).
שאלות מיליארד הדולר: האם הנדל"ן בועה? האם הנדל"ן ייפול? ואם כן, בכמה? ומתיי? האם זה ישפיע על המשק הישראלי? ואם כן, כיצד?
א. האם הנדל"ן בועה?
משנת 2010, לא מפסיקים לחפור לנו, שהנדל"ן "בועה", מקברניטיי המשק ועד למומחיי כלכלה, עיתונאים, פוליטיקאים פופוליסטים ואינטרסנטים, שטרם הספיקו לרכוש נדל"ן.
בועה או לא בועה? זאת השאלה.
המושג "בועה", הושאל מתחום המניות והבורסה. המניות הנסחרות בבורסה, אמורות לשקף את שווי החברות. מומחים לעניין ואין כאלה הרבה, יכולים לנתח, את שוויה הכלכלי של "חברה קלאסית". ואולם לבורסה פן נוסף, פן של השקעה. האזרח, מפנה חלק מכספי חסכונותיו, מפעם לפעם לבורסה, כמקור להשקעה אלטרנטיבית. בד"כ, לא המשקיע ולא היועץ, מבינים דבר וחצי דבר, בשווי החברה והאם המניה נסחרת בעודף, אם בחסר. ואכן, תופעה שכיחה ורווחת, השקעה במניה, ע"פ עצת חבר, שאף הוא אינו מבין דבר. בורסה, היא סוג של "פירמידה", "הונאת פונזי". בשלב מסוים, חברות נסחרות פי עשרה ועד מאה, משווין הכלכלי האמיתי. המניות ממשיכות לעלות מדיי יום, ללא קשר לשווין. זוהי "הבועה". המונח שאול, מבועת סבון. מתכונותיה: מתנפחת ומתנפחת ומתנפחת ובום, מתפוצצת ולא נותר דבר, למעט נפיחה באוויר וכל ההשקעה ירדה לטמיון. המושג "בועה", אינו נאה ואינו יאה, לתחום הנדל"ן בישראל. אצלנו, גם כשהנדל"ן נופל, הוא לעולם לא יאבד את כל שוויו ויותיר את המשקיע עם נפיחת אויר ותו לא. מחיר נדל"ן בישראל, נגזר מכמה: א. מרכיב הקרקע, הנגזר מביקוש והיצע. כך, מ"ר קרקע על קוו החוף של ת"א, יקר פי כמה, ממ"ר קרקע על קו החוף, בבת-ים, למרות שהנוף אותו נוף, הים אותו ים, והמרחק בין המגרשים זניח. דומה, שבחיפה, אותו נוף, לאותו ים, נחשב חסרון… ב.עלויות הבניה והתכנון. ג.רווח יזמי. ד.מיסים. מרכיב הקרקע, הינו המשתנה היחידי, שיכול להשפיע על מחיר הדירה בישראל. שאר הפרמטרים קבועים. בת"א, קטר הנדל"ן, לא יחלקו קרקעות חינם, כך, שגם מרכיב הקרקע, לא צפוי להתאפס.
עתודות הקרקע בת"א, שואפות לאפס. כמות האנשים המעונינים לגור בת"א, בעליה מתמדת. עניין זה, מבטיח עודף ביקוש תמידי, היוצר עליות מחירים, בלבד. שווי נדל"ן, נגזר גם, מהביקוש להשכרה. מקובל שנדל"ן סטנדרטי, במקום מבוקש, מעניק תשואה –דמיי שכירות שנתיים, של כ- 3%- 3.5%. תנועת עשרות אלפיי הצעירים, הזורמים לת"א, מדיי שנה, יוצרת עודף ביקוש להשכרה, היוצר עליה בדמיי השכירות ובמקביל, עליה אקוויוולנטית, בשווי הנדל"ן.
על כן, אם וכאשר, מחיריי הנדל"ן ירדו בישראל, הם לעולם לא יאבדו 90% משווים ואפקט "בועת הסבון", לעולם לא יחול כאן, אלא אם, תיווצר קטסטרופה קיומית, ברמת האטום או ברמת מזג אויר-גובה פניי הים, יעלה בשני מטר ויציף את העיר וכד'.
יחד עם זאת, המסקנה, שהנדל"ן בישראל, אינו בועה ואינו יכול להיות בועה, אינה מלמדת, שמחיריי הנדלן, אינם גבוהים מדיי ושהנדל"ן אינו יכול לרדת, שלא לאמר ליפול.
ב. בכמה עלה הנדל"ן, משנת 2007?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודיעה לאחרונה, שמחירי הנדל"ן, עלו משנת 2007 ב-120%! הם קורעים מצחוק. הטענה, שהנדל"ן עלה ב-120%, שקולה לשאלה: כמה עולה אוטו? (איזה חברה? איזה דגם? איזה שנה? חדש? ישן?). כשמנתחים נדל"ן, צריך לנתח, כל עיר וכל רחוב, כל מספר בית וכל גודל דירה, בנפרד.
ת"א היא הקטר! המדינה-הקרונות! כשהנדל"ן בת"א עולה ,שנה אח"כ, הנדל"ן בישראל עולה. כשהנדל"ן במדינת ת"א ייעצר, ייעצר הנדל"ן במדינת ישראל, יתקעו הקרונות זה בזה ויפלו מהפסים. על כן, מעניין לדון בעיקר בת"א.
ג. בכמה עלה הנדל"ן בת"א, משנת 2007?
שאלה טיפשית, כבר אמרנו? דירה חדשה? יד שניה? באיזה גודל? באיזה רחוב? באיזה מספר בית? לדוגמא: דירת שלושה חדרים, כ-80מ"ר, לא משופצת, ללא מעלית וחניה, באזוריי ביקוש בת"א(הצפון הישן או מתחם שנקין) עלתה ב-500%!(ממחיר של 10.000 ₪ למ"ר, למחיר של 50.000 ₪ למ"ר).איזה 120% ואיזה מגפיים?! אם ת"א, כתר הנדל"ן של ישראל, הריי שיפו, היהלום שבכתר. בצפון יפו (מתחם הדואר והשוק היווני) קפצו המחירים משנת 2007, של דירה כזאת (80 מ"ר, יד שניה, לשיפוץ) ב- 1,100%! (ממחיר של 4000 ₪ למ"ר, למחיר של 44.000 ₪ למ"ר). ואם ביפו עסקינן, נחצה את הכביש למתחם נגה, המרוחק אך 20 מטר משם והעליה ב- 550% (מ-8000 ₪ למ"ר, למחיר של 44.000 ₪). נצפין לעבר לירקון ונבדוק דירה חדשה, בגודל 150מ"ר והעליה 250% בלבד.(מ-2.4 מיליון , ל-5.5-6 מיליון).
עיננו הרואות, רק בת"א, באותו פרק זמן, יש נדל"ן, שעלה פי 11! נדל"ן שעלה פי 5 ונדל"ן שעלה פי 2.5 בלבד. מעתה, השאלה בכמה עלה הנדל"ן בישראל או בת"א, משנת 2007, מוכרזת כבלתי חוקית.
ד. האם מחירי הנדל"ן גבוהים מדיי?
הו. זאת שאלה טובה! איך יודעים אם מחיריי נדל"ן גבוהים מדיי? לא יודעים! ניתן לנסות לנתח לאחור, בלי אחריות. נקווה שלא נצא אמה- שוטיי הנבואה. נחזור 30 שנה אחורה. בשנת 1991, עלו מיליון עולים חדשים. משנת 1991 עד 1995 המחירים עלו. בתחילת 1996 השוק נעצר. במאי 1996 שוק הנדל"ן בת"א, מת. משנת 1996 ועד 2006, הנדל"ן בת"א עמד מלכת. כשנדל"ן לא עולה, תקופה כה ארוכה, המחירים מתחילים לרדת. בת"א בלבד, מחירי הנדל"ן נפלו, בתקופה זאת, בכ-25% בממוצע. בתקופה זו, בת עשר שנים, מחיריי הנדל"ן היו צריכים לעלות ב-50% (עליה של 4% לשנה, בריבית דה ריבית). ננתח דירת 80 מ"ר יד שניה במקום מבוקש בת"א. נגדיר את מחיר הנדל"ן בת"א, בשנת 1996 באות: איקס(13000 ₪ למ"ר) . בשנת 2006, מחיריי הנדל"ן היו צריכים להיות 1.5 איקס (20,000 ₪ למ"ר). בפועל המחיר היה 0.75 איקס-(10,000 ₪ למ"ר). ירידה של 25%.
כלומר, ניתן לאמר בגסות, כי הנדל"ן בת"א, נסחר בשנת 2006, במחצית המחיר! עניין זה, לא נעלם מעיניי הרואים והרועים-משקיעיי נדל"ן, שהחלו לקנות מכל הבא ליד וחיסלו סחורה, שעמדה מאובקת על הדלפק, עשר שנים. הכבשים, המשתרכים מאחור, הם אחרוני העדר, עד עצם היום הזה. משנת 2007 ועד 2022, חלפו 15 שנה, במכפלה של 5% (עליה שנתית), התוצאה 75%. 75% כפול 20,000 ₪ למ"ר(המחיר שהיה צריך להיות ב-2006)נותנים עוד 15,000 ₪ למ"ר. בקיצור, אם מחיר הנדל"ן, בת"א בשנת 2006, היה צריך להיות 20,000 ₪ למ"ר. הריי שמחירו בשנת 2022, היה צריך להיות 35,000 ₪ למ"ר (עוד 75%). דא עקא, מחיר הנדל"ן בת"א, בשנת 2022, לדירה כזאת (80 מ"ר), הינו 50,000 ₪ למ"ר, גבוה ב-15,000 ₪ למ"ר, כלומר 30%, מעל המחיר הצפוי, דהההה….
ה. מדוע הנדל"ן בת"א עלה ב-30% יותר מהצפוי?
לאחר שהנדל"ן, סיים לתקן את ירידת המחיר, שבין 1996 ועד 2006, ציפינו שמחירו יוכפל(מ-10,000 ל-20,000 ₪ למ"ר). לפתע, נכנס אלמנט חדש למשוואה, "הריבית בארה"ב". בארה"ב, ירדה הריבית משנת 2007, מ-5% והגיעה עד ל0.25%, בשל משבר, שאינו נוגע לנו. כתוצאה מכך, ירדה לבסוף, גם הריבית בישראל, עד שנוצר מצב, שלמשקיע הישראלי, לא נותר ולו מקום אחד, להשקיע חסכונותיו, אלא אך ורק בנדל"ן. הבנקים נתנו ריבית שנתית אפסית, על פיקדונות ותוכניות חסכון. המט"ח בירידה מתמדת. הבורסה מסוכנת. לעומת זאת הנדל"ן, גם מניב תשואה שנתית של 3.5% (ומעלה בפריפריה) וגם עליות ערך אסטרונומיות והכפלות בשווי. האזרח הקטן, שבר כל תוכנית חיסכון או פיקדון, נטל משכנתא והפקיד את כל כספו, בשוק הנדל"ן. הביקוש עולה- המחירים עולים ואף מעבר לשוויו הריאלי של הנדל"ן. הריבית על המשכנתאות, ירדה וירדה, הבנקים, החלו, לחלק כסף, כמעט בחינם. התשואה מדמיי השכירות(10%-3%) ,מכניסה, תמורה גבוהה יותר, מכל אפיק השקעה אחר. מכאן המסקנה, כי מרכיב הריבית האפסית, הוא הוא, שדחף את מחיריי הנדל"ן בת"א, ב-30% נוספים ומלאכותיים, מעבר לעלייה הנדלנית הראלית הצפויה, להלן: "דלתא ריבית".
כלומר, ניתן לסכם בצורה גסה, כי במרכיב הדירה הנדונה, בת"א, 35,000 ₪ למ"ר, הינו שווי הנדל"ן ו- 15,000 ₪ למ"ר, הינו תוספת , בשל הריבית האפסית, "דלתא ריבית". לדלתא הזאת נזדקק בהמשך.
ו. משקיעי הנדל"ן –שורש הרע ?
כשמחירי הנדל"ן החלו לטפס, נוצרה מחאה חברתית. מיד מיהרו ראש ממשלתנו(נתניהו) ושר אוצרנו(שטייניץ), להאשים את משקיעי הנדל"ן, ה"שיילוקים", ספסריי הקרקעות והדירות, בעלית המחירים. מי הם אותם משקיעי נדל"ן, שדמם הותר? אתה, הוא, היא, השכנים למטה, עמך ישראל, מי שחסך כל חייו, לירה ללירה, פנסיונרים, מעמד הביניים, פקידות, מזכירות וכן, גם "קצת", אנשים עם כסף. לא אלמן ישראל וגם לא פראייר. כשהבנקים מציעים, ריבית שנתית של פחות מ- 1% על חסכונות, הדולר והיורו בירידה מתמדת והבורסה מסוכנת, לא נותרה ברירה והעם הפקיד כל חסכונותיו, בנדל"ן. ראש ממשלתנו דה אז (נתניהו), יוצא כאן לא טוב, בכל מקרה. מחד, אם הוא ויועציו, מבינים בכלכלה ובנדל"ן ויודעים לנתח את השוק, הריי לך, ספין מארץ הספינים, שמטרתו היחידה, למצוא חפים מפשע (משקיעיי הנדל"ן), להסית את הציבור הזועם, כנגדם ולהסיט את האש והאחריות, מממשלתו. מאידך, אם הוא ויועציו אינם מבינים כלום בנדל"ן, עזוב, זה לא נשמע טוב… כחלון אינו מבין, עד עצם היום הזה, מדוע הפסיד בבחירות? התשובה: יועציו הגרועים, בתחום הנדל"ן. מרגע שהבטיח לציבור, חזור והבטח, כי מחיריי הנדל"ן יעצרו וירדו, הבטחה שאיש אינו מסוגל לקיים, שהיא מעבר לכוחותיו ואף לכוחותיה של מדינת ישראל, אחת נגזר דינו.
ז. משקיעי הנדל"ן – מצילי המחאה החברתית
דווקא משקיעי הנדל"ן, שההנהגה הפוליטית והכלכלית, הפכה לשעיר לעזאזל ולאויביי העם, היו צריכים לעמוד על ראש שמחתנו. הם גיבורנו. בזכות משקיעיי הנדל"ן, שהם כמחצית רוכשי הנדל"ן בת"א, בירת הביקוש והקטר המוביל את המחנה, נותרו דמיי השכירות בת"א נמוכים! דפני היקרה וחבריה למחאת הדיור, היו צריכים לשאת על כפיים את משקיעיי הנדל"ן, בהפגנות הענק, בחוצות העיר! הכיצד? השכרת דירת סטודיו, המוצר השכיח והמבוקש ביותר בת"א, עלתה בשנת 2006, כ-2000 עד -2500 ₪. מאחר ומחירי הנדל"ן, קפצו בת"א, פי 5 בממוצע, היו צריכים גם מחירי השכירות, הצמודים למחירי הרכישה, לקפוץ פי 5. בשוק נטול משקיעי נדל"ן, השכרת דירת סטודיו, בת"א, כיום, בשנת 2022, היתה צריכה להיות כ- 10,000 ₪ עד 12.500 ₪ לחודש!!! צא ולמד, מחירי דירת סטודיו בת"א, הינם כ-3800 ₪, בלבד, כשליש ממחירם הצפוי. הסיבה היחידה לכך, הינה, משקיעי הנדל"ן, "שהזרימו" עשרות אלפיי דירות, לשוק ההשכרה בת"א. עודף ההיצע, גרם לירידת מחיר ולכן דמיי השכירות בת"א, קפצו בפחות מ-100% משנת 2007, במקום ב-500%!!! ונעבור מיחידים למשפחות. דמיי השכירות של דירת 150מ"ר, חדשה, מעבר לירקון, עמדו בשנת 2006 על כ-7000 ₪. היום דמיי השכירות של דירה כזאת, עומדים על כ- 12,000 ₪ ,עליה של כ-70%, בעוד שהדירות באזור זה, התייקרו ב-250%. ללא משקיעיי הנדל"ן, דמי השכירות לדירה כזאת, היו צריכים לקפוץ ל-17.500 ₪, בהתאמה. בלא משקיעיי הנדל"ן, דפני וחבריה, היו עולים על הכנסת, עם מקלות ואבנים!
ח. משקיעי הנדל"ן –מצילי המשק והכלכלה
לקראת שנת 2010, החלו קברניטי המשק, להופיע תחת כל עץ רענן, במונולוגים של: "אין כמוני". ואכן, מצב המשק הישראלי נראה מצוין. בארה"ב אסון. המשק התכווץ. האבטלה גדלה. הבורסה צונחת. פשיטות רגל. הלאמות בנקים. הנדל"ן אבד עשרות אחוזים משוויו. באירופה המצב לא טוב . בספרד הגיעה האבטלה ל-25%. ביוון התחילו קשיים כלכליים והאבטלה עברה את ה-10%. מדינות מזרח אירופה, להיט הנדל"ן הישראלי, של תחילת שנות האלפיים, נכנסו למיתון. הנדל"ן התרסק ואיבד עשרות אחוזים משוויו. ואצלנו? גן-עדן. המשק צומח. היצוא עולה. האבטלה ירדה מ-7%. הבורסה עולה. המסעדות מפוצצות. המרצדסים על המדרכות ועם ישראל חוגג ואוכל ושותה, (כשהוא לא בחו"ל). לכאורה, צריך להרים את הכובע ולהצדיע לממשלת נתניהו, לראשי המשק , החכמים, שידעו לנהל נכון ולהוביל את המשק הישראלי, לחוף מבטחים, בין איי כלכלות מנופצות, הצפות סביבנו. רגע. משהו פה, ניראה לא הגיוני, נכון? אלה חכמים אלה? לא מסתדר. נתאמץ חזק ולא נצליח להיזכר, במהלך כלכלי אחד, נבון ומיוחד? דבר מה קטנצ'יק, שרק "חכמינו" עשו ולא יודעים אותו בחו"ל. מאידך, עם עובדות לא מתווכחים! גן עדן או לא גן עדן? גן עדן- כן, אך לא בזכותם של קברניטינו, אלא בזכות משקיעיי הנדל"ן. שוב משקיעי הנדל"ן? לא נימאס לך? כן! כן! הכיצד? ובכן, משנת 2007, לוקחים משקיעיי ורוכשיי הנדל"ן, מדיי חודש הלוואה מהבנקים, של 5 מיליארד ₪, רוצה לאמר, 60 מיליארד ₪ בשנה, (בשנתיים האחרונות 12 מיליארד לחודש). זה מסתכם בחמש עשרה שנה, ב-1200 מליארד, הלוואות משכנתא!!! לכך, יש להוסיף, סכום דומה, שרוכשי הנדל"ן, הביאו כהון עצמי, ע"י שבירת פיקדונות וחסכונות והסטתם לשוק הנדל"ן. כלומר, כסף ששכב ברגיל, בבנקים ובגופים פיננסיים, להנאתו (להנאתו של הבנק, לא של הכסף), הוזרם לשוק הנדל"ן. בחמש עשרה השנים האחרונות, נפגשו מוכרי הנדל"ן בישראל, עם כ-2400 מיליארד ₪!! חלק קטן מאד מהכסף, סגר משכנתאות ישנות. 2400 מיליארד ₪, שזרמו לכלכלה הישראלית, הינם הלוואות, שלא עבדנו עבורם, אך כולנו נהנינו מהן. ה-2400 מליארד הללו, מסתובבים בשוק: עוד מכוניות, עוד טיסות לחו"ל, עוד מסעדות, בתי קפה, פאבים, סרטים, הצגות, מכולת, ירקנים, סופרים, קניונים, חנויות סבון ובגדים. עוד מלצרים, ברמנים, טבחים, מוכרי בגדים וכד'. הרחובות מוצפים בכסף! הכסף יצר מקומות עבודה ושגשוג כלכלי, לכל. הכסף הזה, שהוזרם למשק, ע"י רוכשיי ומשקיעיי הנדל"ן, הוא ורק הוא, גרם לכלכלה הישראלית לפרוח! הגדיל את הביקושים! פתח מקומות תעסוקה! הקטין את האבטלה! הגדיל את היצוא! והעלה את רמת החיים של רובנו! הכסף הזה , גם שילם לממשלה, מיסים והרבה. אמור מעתה: משקיעיי הנדל"ן, "בעוצם ידם", הביאו את המשק הישראלי לשגשוג, הם ולא קברניטיי המשק, שישבו באפס מעשה. סליחה, עשו כל שגיאה אפשרית..
ט. שגיאות הנגיד י. שגיאות הממשלה. (פרקים אלו הושמטו כליל מחוסר מקום וניתן לקראם במאמר המלא).
יא. מי בכלל מעוניין בנפילת הנדל"ן?
מאחר וכל השגשוג הכלכלי, הבא עלינו לטובה, משנת 2007, מקורו אך ורק, בנדל"ן, בהלוואות (משכנתאות) ובהון עצמי, בהיקף של מעל 2400 מיליארד ₪, שזרמו למשק הישראלי ב- 15 שנים(תשכחו מההיי טק-בטל בשישים), כספים שלא עבדנו עבורם, לא יצרנו אותם ולא הרווחנו אותם, הריי שנפילת הנדל"ן, תביא גם לנפילת הכלכלה הישראלית! מי בכלל מעוניין, בנפילת מחיריי הנדל"ן? והריי, כ-80%, מרבית המשפחות ומשקיי הבית בישראל, מחזיקים דירה אחת לפחות. נפילת הנדל"ן, תביא למרבית העם בישראל, להפסדים של מאות אלפיי ₪ ומיליונים, למשפחה. עלית מחיריי הנדל"ן, הפכו את רוב רובו של עם ישראל, למיליונרים: בעל דירת 3 חדרים, בבאר שבע-מיליונר בש"ח ומי, בעל דירת 3 חדרים בת"א-מיליונר בדולר. ירידת שווי, של כחצי מיליון, עד מיליון ₪, לדירה, כפול כמות הדירות בישראל, מרוששת את ההון הכולל, של מרבית תושביי ישראל, במאות ואולי באלפי מיליארדי ₪!!! אז מי בכלל מעוניין, בירידת מחיריי הדירות? המיעוט שבמיעוט, שלא קנה בזמן. זוגות צעירים וצעירים, שלא הספיקו להיכנס לחגיגה בזמן ו/או, שאין ביכולתם לקנות דירה. עיתונאי כלכלה ונעריי אוצר, שהיו עסוקים בצרחות: "בועה", "בועה", עד ששכחו לקנות דירה, כשעוד ניתן היה. ואולם, לא צריך להטביע את הספינה, אף לא לזרוק התינוק עם המיים. אין מקום בעולם, שבו, לכל משפחה צעירה, סטודנט ועולה חדש, יש דירה בבעלותם. מה, ההורים שלנו לא עבדו 30 שנה, ב-3 עבודות, בכדיי להגיע לדירה? מה קרה?
יב. הכלכלה והנדל"ן לאן? מתי ירדו מחיריי הנדל"ן והמשק יקרוס?
זה לא עניין של זמן, גוטלה-זה עניין של אירוע! זה יכול לקחת חודשיים ויכול לקחת שנתיים וגם יותר. העיניים לארה"ב! כשהריבית בארה"ב תעלה ל-3%-3.5%, הריבית בבנק ישראל, תעלה גם כן, ל-3.5%(פריים 5%), ואז יתחיל הבלגן. כשם שהמחירים, עלו בת"א, ב-30% נוספים, בשל הריבית האפסית, (דלתא ריבית) כך הם ירדו, בשיעור דומה, בשל חוסר האטרקטיביות, בלקיחת משכנתא בריבית גבוהה. התשואה על מגורים, כ- 3%, תהא נמוכה מהריבית, שניתן לקבל בפיקדונות סולידיים, בבנק, 5% לשנה ותושיב, רגל על רגל, את המשקיעים, על הגדר. מה שעולה בטרוף, סופו לרדת בטרוף. הכסף ישוב מהנדל"ן, לפיקדונות בבנק. (מצד אחד, כדאי כבר עכשיו, להשקיע במניות הבנקים. מצד שני, הבורסה תתמוטט ועמה ירדו מניות הבנקים, אז מה לעשות? לא יודע. לא מבין בבורסה). כשהריבית בארה"ב, תעלה ל-3.5%, "גוטלה" והמשק הישראלי, יכנס למיתון ולאבטלה ומחיריי הדירות ירדו, גם מחיריי השכירות ירדו. לא יהיו "לחברה הצעירים" בת"א, מקומות עבודה! מסעדות וברים בת"א, יסגרו והם יעזבו את העיר או יצטופפו בדירות שותפים. מחיריי השכרת דירות הסטודיו, ירדו ובעקבתם, ירדו מחיריי כל הדירות בת"א ואח"כ בישראל. (מחיר דירות הסטודיו בת"א, הינו הקטר, המוביל את מחיר, שאר הדירות בת"א).
בנוסף, בעוד דמיי השכירות יקטנו, ההחזר החודשי על המשכנתא, דווקא יגדל! עמכה ישראל, לא יצליח לשלם את המשכנתא, בעזרת שכ"ד. מקל וחומר, הס מלהזכיר, את אלה שיפוטרו. הבנקים יתחילו לפשוט על הדירות, כמו כנופיות עטלפים ולמכרן בכינוס נכסים. אין קונים! עודף סחורה! ירידת מחירים!
בת"א, הירידה הצפויה, "בדלתא עליית הריבית", עד 30%, בתהליך, שיכול להימשך עד עשור. במספרים, נכון להיום, מ-50.000 ₪ למ"ר, ל-35,000 ₪ למ"ר . (דירת 63 מ"ר, במקום טוב בת"א, תרד מ-3.2 מיליון ₪ ל-2.2 מיליון ₪ לחילופין, דירה כזאת תימכר, בעוד עשר שנים ב-2.6 מיליון ₪). מי שלא ירד במחיר, לא יצליח למכור. מי שלחוץ וחייב למכור, יאלץ לרדת במחיר, פשוט לא יהיו קונים. מעט הקונים שיהיו, יחפשו וימצאו, דם. זה הזמן של משקיעיי הנדל"ן, בעלי האמצעים.
מחוץ לת"א, במקומות בהן לא חסרה קרקע, כגון: ראש העיין כמו גם בפריפריה, שהמדינה הציפה באלפיי דירות, מעבר לביקוש, עלולים המחירים לצנוח, בין: 30%- 50%. דירות רפאים יעמדו להשכרה, כמעט חינם. העיקר תשלם ארנונה.
יג. אז מה צריכה הממשלה לעשות? גוטלה הצילו…
הממשלה צריכה לחשוב הפוך, מר גוטלה יקר. גוטה, הפוך. כיצד, מונעים את ירידת מחיריי הדירות?! ולא להיפך!! כשמחיריי הדירות ירדו והם ירדו, מר גוטה היקר, המשק הישראלי הולך להתרסק! הזוגות הצעירים, יהיו, לא רק בלי דירה, אלא גם, בלי עבודה! אנו הולכים למיתון כבד. יהיו פיטורים המוניים. האבטלה תגדל. המשק יתכווץ. אנשים יזרקו מהבתים. מפעלים יפשטו את הרגל. את מאות המיליארדים, שהממשלה היתה צריכה לאסוף ממסיי הנדל"ן, בעשור האחרון, לא אספו. על יוסף בעל החלומות, לא שמעו ואלוהים ישמור, משבע השנים הרעות, שמחכות לנו. כשם שהריבית האפסית הביאה לשיגשוג, הריבית הגבוהה תביא לחורבן.
בסופו של יום, הנדל"ן בישראל, חייב להתרסק, מאחר והוא עלה עליה תלולה, מלאכותית, בשל סביבת ריבית אפסית (מצב חריג בכלכלה העולמית) ולא בשל חוקיי נדל"ן. כל החכמה וממשלות אינן חכמות, הינה, לדחות את הקץ. למתן הנפילה, לאורך זמן, כק שהנחיתה, תהא יותר נסבלת. לאסוף הרבה מיליארדים, ממיסויי מקרקעין ולשים בצד, ליום סגריר. ויום סגריר קרב ובא מר גוטלה היקר. הפתרון הראשון והמידי, גוטלה, הפוך. לא לעלות את הריבית! בעקבות ארה"ב. והריבית, שהעלה הנגיד? הפוך גוטה, הפוך! להוריד! עכשיו! מיד! עדיפה אינפלציה גבוהה מ- 3%, על משק הרוס! יש לעודד את המשקיעים והרוכשים, להמשיך לקנות נדל"ן ולהמשיך להזרים כסף המשכנתאות, למשק! להמשיך את המסיבה, לאפטר פארטי. על הממשלה לדחות את ההנג אובר, עד כמה שניתן. עדיף נדל"ן, עולה במתינות ולאורך זמן, עם משק וכלכלה משגשגים, על האסון שמתקרב ובא. באינפלציה ובעליית המחירים, ניתן להילחם, במגוון כליי נשק. לא צריך להתאבד.
ומה לגביי הזוגות הצעירים? מישהו עם הרבה סבלנות, צריך להסביר להם, אחת ולתמיד, כי את רכבת הנדל"ן הזו, הם פספסו. המתינו בסבלנות, לנפילת הנדל"ן והיא תגיע גוטלה "ורגע לפניי שהקצף עולה", בעוד כעשור, תגיע נקודת הכניסה הבאה. בנתיים, תחסכו. העלאת הריבית תהא חרב פיפיות. על הממשלה לעודד משקיעים לרכוש דירות! ולהוביל להורדת השכירות! להמשיך לתחזק את מדורת הנדל"ן! אפילו, כגחלים לוחשות. אסור שהאש הזאת תכבה, שכן איתה, תכבה הכלכלה והמשק הישראלי.
חפש-פרנקו, עו"ד. המשרד מתמחה במקרקעין, תכנון ובניה והשקעות נדל"ן.
מאמר זה הינו דעה אישית ואין לראות בו, יעוץ ו/או חוו"ד לקניה ו/או למכירה של נדל"ן. המאמר, הינו חלק ממאמר, שפורסם ב-2015 ומחיריי הנדל"ן, עודכנו ל 2022.