פורסם בגלובס נדל"ן 21.3.2003.
יש נביא בעירו-1. בשנים 2000 עד 2006, גררתי, מאות מיליונרים-יזמים ומשקיעיי נדל"ן, להשקיע ברכישת בנינים ביפו . במשרדי, המתינו אין ספור חוזים, מוכנים לחתימה, לרכישת בנינים בצפון יפו, במחיר של כ-500 $ למ"ר! ודירות במחיר של 1000 $ למ"ר, לשווא. אף לא בניין אחד, נמכר. המאמר נועד לנתח את שוק הנדל"ן ביפו ולעודד משקיעים. כיום המחיר, באותם בנינים ממש, $12,000 למ"ר. המחיר עלה מ-2007, ב-2400% !!!! קח כדוגמא, משקיע נדל"ן, בשם נוחי דנקנר, שפעל באמצעות "מומחה" הנדל"ן שלו, רפי בריסקר, שדחה הצעתי, לרכוש את ביה"ח הצרפתי (יפת, פינת רח' לואי פסטר) ב-500 $ למ"ר (3000 מ"ר מבנה אדריכלי לשימור חמור- מדהים +12000מ"ר זכויות בניה, עבור 7.5 מיליון דולר). כמו כן, הצעתי לו לקנות "חצי מיפו". המומחה סרב.
לחשוב איפה נוחי דנקנר היה היום, עם יועץ אחר…
לא ניתן לנהל שיחה נינוחה על נדל"ן ביפו, מבלי שיקפוץ, מען דהוא, במנטרה הקבועה: "עזוב אותי מיפו, תראה את חצרות יפו".
ואכן פרויקט חצרות יפו – פיל לבן שגרר הפסדים בהיקף של עשרות מליוניי דולר, הפך למשל ולשנינה לכלל ההשקעות ביפו. לטעמי, יפו איננה הנמשל, לחצרות יפו.
יפו משולה לאי המטמון. אם "מפת האוצר, בידך ותדע היכן וכיצד לחפור, מובטח לך, אוצרות זהב ואבנים טובות לרוב. בו בזמן, יחפור חברך וימצא חול וחול ומי תהום!
נכון, פרויקט חצרות יפו, הנחיל הפסדים כבדים, והכישלון הפך למשל ולשנינה ולנושא הדגל ונותר בתודעה הציבורית, כמייצג את כלל השקעות הנדל"ן, ביפו.
ניתוח מקצת הטעויות שנעשו בחצרות יפו, מלמד כי הכישלון הקולוסלי, יכול היה באותה מידה, להפוך לסיפור של הצלחה. הכל טמון בתכנון, בניהול ובידע. גם מבלי לבדוק לעומק את התנהלות הפרויקט, ניתן להצביע על כשלים בולטים הגלויים לעיין, שהביאו לפשיטת הרגל.
דומה, כי נעשו כל הטעויות האפשריות ולא נותר בור, שהיזמים ויועציהם, לא נפלו לתוכו.
להלן נסקור מקצת האירועים שהביאו את הפרויקט למצבו הנוכחי.
התב"ע הנקודתית
פרויקט חצרות יפו משתרע על חטיבת קרקע בשטח 8,330 מ"ר . היזם או מי מטעמו, קידם תב"ע ( 2515 ב.מ./12). ע"פ תב"ע זו, ביקש היזם וגם קיבל 210% בניה עיקריים, בדירות גדולות. בהמשך בשנת 2000, הבינו היזמים חלק מטעותם וקידמו תיקון לתב"ע של הקטנת הדירות, ע"י הגדלת כמות יח"ד מ-127 ל-187.
היה זה מועט מדיי ומאוחר מדיי. זמן קצר לאחר אישור התב"ע(8/91) כבר החלו לעבוד על תב"ע 2606 שאושרה ב-1997 ואפשרה 250% -210% בניה עיקרי, לכל מגרשון זב חוטם.
אפילו מגרשון של 200 מ"ר, זכה לאחוזיי בניה גבוהים יותר! נמצא כי היתרון שבחלקה גדולה, קרי הגדלת זכויות הבניה, בתב"ע נקודתית, התמוסס כליל, בעוד ההוצאות הכרוכות במגרש גדול, נותרו בעינם.
התפיסה האדריכלית של הפרוייקט, נעשתה בניגוד לכל הגיון כלכלי או עיסקי(עניין שאינו נדיר במקומותינו). במקום לבנות מגדל גבוה, הכולל דירות יוקרה עם נוף לים, נבנה בניין נמוך ורחב. במקום נוף לים, קיבלנו דירות עם נוף לפיח ולאוטובוסים, בציר שד' ירושלים, הסואן. במקום 450% בניה עיקרית, קיבלנו 210%, פחות מחצי. במקום 37,500מ"ר עיקריים, קיבלנו 17,500 מ"ר.
פרוזדורים ושטחי שרות אין סופיים נדרשו בכדיי להגיע לדירות.
האדריכל נקט בגישה "מלונאית אירופאית", קרי פרוזדורים רחבים.
שפע של שטחיי שרות, יצר יחסי ברוטו-נטו של 2/3-1/3. מאחר והיזמים תמחרו את מחירי הדירות על פי הברוטו, נוצר מצב, שדירת 100 מ"ר(לפי 4000$ למ"ר, לברוטו) התגלתה כדירת 66 מ"ר בלבד(6000$למ"ר לנטו).
התכנון הרוחבי, הצריך בנית מספר רב של חדריי מדרגות ומעליות עניין המגדיל את עלויות הבניה.
אבדן כיווני אוויר והיעדר סרקולציה.
התכנון הרוחבי גרם גם לתוצאות לוואי, של אובדן כיווני אויר. היעדר פתרון תכנוני לסירקולציה במטבחים, גורם למפגעי ריחות, טיגון ובישול, בפרוזדורים.(לרוב הדירות כיוון אוויר אחד).
כישלון שטחי המסחר
שטחיי המסחר השוממים, נועדו לשמש את תושביי האזור ו/או עוברים ושבים. דא עקא, אין עוברים ושבים, בשד' ירושלים וכמות התושבים באזור, מספיקה לפרנס מיני מרקט בינוני, שנועד לשרת את האוכלוסייה המקומית המדולדלת, שרובה בחתך סוציו אקונומי נמוך.
תכנון נכון, היה צריך לכוון דווקא, לאותם עשרות אלפים, החוצים את ציר שד' ירושלים הסואן, ברכבם, מדיי יום, בואכה בת-ים, חולון וראשון לציון. קניון ממוזג עם גישה מהירה ונוחה לחניה חינם, היה אבן שואבת, לאותם עשרות אלפים, ומשביח את הפרויקט, בעשרות מיליוני דולר נוספים, בניגוד לשטחי המסחר השוממים.
מאגר מיי תהום
נדרש ניסיון, כדיי לדעת, שיפו נמצאת על מאגר מיי תהום.(אם נדייק, על הביצה הקדומה של נחל איילון). מידע זה לא היה בידיי המתכננים. במהלך החפירות, להקמת מרתפיי חניה לעומק האדמה, התמלא הבור העצום(9 דונם) והיה למקור מיים חיים. מצופה מהאמונים על פרויקט, בעלות של עשרות מיליוניי דולרים, שידעו כי ביפו, בעומק של שישה מטר, קיים מאגר מיים וכי עלות שאיבתם, אינה כלכלית. אדריכל מקצועי, היה צריך לתכנן קומת מרתף-חניה אחת, מתחת לקרקע ושתי קומות חניה נוספות, מעל המרכז המסחרי.
נדרשו מומחים מחו"ל, נדרש זמן רב(מעל שנה) לתיקון הטעות ולסתימת המאגר הענק. זמן זה כסף(הוצאות מימון) ונגרם נזק של מיליוניי דולר. בנוסף נאלצו המתכננים לשנות את התוכנית ובמקום לבנות שלושה מרתפיי חניה להעלות קומת חניה מעל החנויות. שמחת בית השואבה, לא נחגגה שם ונראה כי זה היה המסמר, שגרם לפשיטת הרגל בפרויקט.
אבדן הפנטהאוזים
אם היה דובדבן, בפיתה העפשה של פרויקט חצרות יפו, הריי אלו הפנטהאוזים במבנן האחורי, המגיע ל-7 קומות. פנטהאוזים מהם נשקף הנוף לים, ליפו העתיקה ולת"א.
גם כאן נעשתה טעות תכנונית אסטרטגית. כל השטח היוקרתי, יועד למועדון בריאות לשימוש כלל הדיירים. תכנון נכון היה ממקם את מועדון הבריאות בקומת הקרקע או על גג המבנה המסחרי ומיעד את הקומה האחרונה, לפנטהאוזים יוקרתיים עם נוף לים.
שוב אבדו מיליונים רבים.
מחירי הדירות
מחיר דירה בגודל 60 מ"ר ברוטו(40 מ' נטו) עמד על 250.000$ ולאחר הנחה מיוחדת 225.000$.
חישוב קצר מעלה, כי היזם ניסה למכור דירות לפי 4000$ למ"ר ברוטו. בשל היחס הגרוע, ברוטו/נטו, שיקף המחיר, 6000$ למ"ר נטו. חתיכת מחיר לשד' ירושלים, קומה נמוכה, נוף לקוו 25.
חברת הניהול
חברת הניהול של חצרות יפו, קשורה בקשריי משפחה עם היזם. דמיי הניהול הנגבים, אינם סבירים וגבוהים במיוחד, עניין הדוחק משקיעים. דמיי הניהול הגבוהים מופחתים בפועל, ע"י השוכרים, משכ"ד, שכן השוכרים אינם מוכנים לשאת בהם, עניין הפוגע מאד בתשואה ודוחק את רגליי המשקיעים, עיקר הלקוחות לפרויקטים ביפו.
המיתון
עוד אלה מתמהמהים במי תהום, בתכנון אדריכלי קלוקל ובמחירים מפולפלים, הגיע המיתון בנדל"ן (1996) ונעץ את המסמר האחרון בפרויקט.
מגדלים לים
צא ולמד, כמה היה מרוויח היזם, לו היה נוקט, בדרך תכנונית שונה. עצום עינייך ודמיין, מרכז מסחרי סגור וממוזג בן 2 קומות(7500 מ"ר עיקרי, עם שפע שטחיי שרות, מנוצלים) מעליו מתנוססים בגאון, שני מגדליי מגורים יוקרתיים, בני 15 קומות (30.000 מ"ר) כולם עם נוף לים, ליפו העתיקה ולת"א. לו קידמו היזמים תב"ע נקודתית של 450% (ולא 210%) היו נוספים לפרוייקט 20.000 מ"ר!!! לבניה, דירות יוקרה, בקומות הגבוהות עם נוף לים.
הנזק בגין אבדן זכויות הבניה, מוערך בזהירות ובצניעות, ב-90 מיליון דולר(6000$ למ"ר נטו מכירה, פחות 1500$ למ"ר עלויות בניה, כפול 20.000 מ"ר נוספים). הנזק בגין אבדן נוף לים ואבדן ערך גובה, מוערך ב-180.000מיליון דולר.(דירות עם נוף לים ותוספת גובה שוות פי שניים וחצי, לפחות 10.000$ למ"ר, מדירות סטנדרטיות. 30.000 מ"ר כפול 6000$ למ"ר= 180 מיליון דולר).
נזק נוסף הינו, הפרשיי שווי, שבין דירות בקומות הנמוכות על ציר שד' ירושליים הסואן, לעומת דירות שקטות במגדל המגורים(15% פחות)
סיכום
כמובן, אין לראות ברשימה זו, רשימה סגורה. מובטח לנו, כי עיון, מחקר ופשפוש בניירות התנהלות הפרויקט, יעלה מידע מועיל נוסף. ואולם, דיי בצימוקים אלה, הגלויים לעיין כל, בכדיי להוסיף, עוד כמה מאות מיליוניי דולר, רווח, בנטו, לפרויקט! או אז, מובטח לנו כי פרוייקט חצרות יפו היה למשל ולשנינה, להצלחה גדולה של הנדל"ן ביפו, שהיה הופך לאבן שואבת, לגדודיי משקיעים.
חצרות יפו אינם משל ליפו וכישלון הפרויקט אינו מעיד דבר וחצי דבר על הנדל"ן ביפו. הנמשל הראוי לחצרות יפו הינו, תכנון אדריכלי, יפה ככל שיהיה, (וגם על כך ניתן להיתווכח) דורש גם תכנון כלכלי, משפטי, עיסקי ויזמי נבון. ידע, ניסיון, מומחיות. והרי הדברים יפים לכל פרויקט, לאו דווקא ביפו.
*חפש פרנקו, עו"ד
המשרד מתמחה במקרקעין ותכנון ובניה
(המאמר נשלח לגלובס נדל"ן ב- 12.2.2004)