הכלכלה והנדל"ן לאן?

מאמר מקיף שסוקר ומנתח את שוק הנדל"ן בישראל, בשנים 2007-2017, עושה סדר במונחים, מפריך קלישאות, ועונה לשאלת מיליון הדולר: האם הנדל"ן בועה? האם הנדל"ן יתרסק ומתי? וכיצד זה ישפיע על הכלכלה בישראל? מאמר חובה גם למומחי נדל"ן.

בסוף שנת 2006, ארעו, בנדל"ן ובמשק הישראלי, תופעות שמעולם לא ארעו קודם לכן. כמו גנרל,  שמתכונן למלחמה שחלפה, במקום למלחמה הבאה, כך הממשלה, "המומחים" וגם התקשורת, פספסו את המערכה. ואכן, ראש הממשלה, דרך שר האוצר, שר  השיכון והנגיד להלן: "קברניטיי המשק", לא הפסיקו להתבלבל ובעיקר לבלבל.

במאמר זה, נסקור, נפרש, ננתח ונבאר את הדברים כהוויתם על פי מיטב שפיטה וננסה לנבא את שאלת מיליון הדולר, מה יהא על הנדל"ן בכלל ועל המשק הישראלי בפרט, בשנה שנתיים, הבאות עלינו לטובה?

האם הנדל"ן בועה?

מזה כשש שנים, לא מפסיקים "לחפור" לנו,  שהנדל"ן "בועה" . החל מקברניטיי המשק ועד לעיתונאים "מומחיי כלכלה", ששכחו לרכוש נדל"ן בזמן ומנסים להשפיע על ירידת מחירים. בועה או לא בועה? זאת השאלה.

המושג "בועה", הושאל מתחום המניות והבורסה. המניות הנסחרות בבורסה, אמורות לשקף את שווי החברות. מומחים לעניין ואין כאלה הרבה, יכולים לנתח בקרוב, את שוויה הכלכלי של "חברה קלאסית"(להבדיל מחברות היי טק, ששווין מיליארדים או אפס באותה מידה), הנגזר, משווי: הקרקעות, המכונות, הרכבים, הציוד, הפטנטים, הסודות המסחריים, החוזים העתידיים, הקף הרווחים בשנים האחרונות, צפי לרווחים עתידיים, כספים בקופה וחובות לבנקים ולציבור. ואולם לבורסה פן נוסף. פן של השקעה. האזרח הקטן, מפנה חלק מכספי  חסכונותיו, מפעם לפעם לבורסה, כמקור להשקעה אלטרנטיבית. ההשקעה בבורסה מלווה בסיכון. בד"כ, לא המשקיע ולא היועץ, מבינים דבר וחצי דבר, בשווי החברה הנסחרת והאם המניה נסחרת בעודף, אם בחסר. עוד ועוד משקיעים, מפקידים חלק מכספם בבורסה והיא עולה ועולה. או אז, מצטרפים מפקידים נוספים, שעיניהן כלות, לנוכח הרווחים שעשו חבריהם האמיצים יותר. שוב הבורסה עולה ועולה, כך שכל קשר לשווי האמיתי של החברות הנסחרות בה, הינו מקרי בהחלט. בורסה היא סוג של "פירמידה", "הונאת פונזי". המשקיעים הראשונים, אם ברחו בזמן, מרוויחים יותר. גם המשקיעים החדשים מרוויחים,אם ברחו בזמן. בשלב מסוים, חברות נסחרות פי חמש ועשר יותר משווין הכלכלי האמתי. הן ממשיכות לעלות מדיי יום, ללא קשר לשווין. זוהי "הבועה". המונח שאול מבועת סבון. מתכונותיה: מתנפחת ומתנפחת ומתנפחת ובום, מתפוצצת ולא נותר דבר, למעט נפיחה באוויר. כך גם הבורסה. מתנפחת ומתנפחת ומתנפחת ובום מתפוצצת והמניות מאבדות בין לילה כ-90% משווין ויותר.מקצת החברות נעלמות כליל וכל ההשקעה ירדה לטמיון. מושג "הבועה", אינו  נאה ואינו יאה, לתחום הנדל"ן בישראל. אצלנו גם כשהנדל"ן נופל, הוא  לעולם לא יאבד את כל שוויו ויותיר את המשקיע עם נפיחת אויר, הא ותו לא. מחיר הנדל"ן נגזר משניים. עלויות הבניה, הזהות פחות או יותר, בכל הארץ ועומדות על כ-10.000ש"ח למ"ר כולל מע"מ , תכנון ומימון. המרכיב השני בשווי הנדל"ן הינו, מרכיב הקרקע, הנגזר מביקוש והיצע. כך, מ"ר קרקע לבניה בירוחם, מבוקש פחות ממ"ר בת"א על קוו החוף. יתרה מזאת,  מ"ר קרקע על קוו החוף של ת"א, יקר פי כמה, ממ"ר קרקע על קו החוף בבת-ים, למרות שהנוף אותו נוף, הים אותו ים והמרחק ביניהם-זניח. דומה, שבחיפה אותו נוף לאותו ים תיכון, נחשב כחסרון… כלומר, מרכיב הביקוש, כולל  טרנדים ומודה, הוא הוא הקובע  את המחיר. מקום  המדינה, הנדל"ן רק עלה. אמנם, היו תקופות בהן הנדל"ן נעצר ואף ירד למספר שנים, אך לאחר מכן, הנדל"ן קפץ ופיצה עצמו על תקופת השפל. ת"א היא הקטר המוביל את הנדל"ן. כל יתרת הארץ, הן הקרונות המדדים אחריו. עתודות הקרקע בת"א שואפות לאפס. כמות האנשים המעונינים לגור בת"א, בעליה מתמדת. עניין זה מבטיח עודף ביקוש תמידי, היוצר עליות מחירים, בלבד. שווי נדל"ן נגזר גם מהביקוש להשכרה. מקובל שנדל"ן במקום מבוקש, מעניק תשואה –דמיי שכירות שנתיים, של 3.5%. תנועת הצעירים הזורמים לת"א מדיי שנה, יוצרת עודף ביקוש להשכרה, היוצר עליה בדמיי השכירות ובמקביל עליה אקויולנטית בשווי הנדל"ן. מי שמשווה נדל"ן בת"א, לנדל"ן בארה"ב ול"בועת הנדל"ן" שהתפוצצה שם, אינו מבין דבר. הצע הקרקעות שם אין סופי. המשכנתא- על מלוא סכום הרכישה. ניתן להחזיר את הנכס לבנק ולמחוק את מלוא החוב. שום דבר מזה אינו מתקיים בישראל. המרכיב השלישי במחיר הנדל"ן הינו רווח יזמי ואף הוא כמו עלויות הבניה, לא צפויי להשתנות.

מחיריי הנדל"ן בישראל, אינם יכולים לרדת לאורך זמן, מתחת למחיר עלויות הבניה פלוס רווח יזמי פלוס עלות מרכיב הקרקע המשתנה ע"פ ביקוש והיצע.

על כן, אם וכאשר, מחיריי הנדל"ן יורדים בישראל, הם לעולם לא  יאבדו 90% מערכם ואפקט "בועת הסבון" לעולם לא יחול כאן, אלא אם כן, תיווצר קטסטרופה קיומית. (ברמת האטום- לא ברמת האינתיפדה).

בכמה עלה הנדל"ן משנת 2007?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודיעה אך לאחרונה, שמחירי הנדל"ן עלו משנת 2007 ב-100%! אפשר לקבל כאב בטן מרוב צחוק. הטענה שהנדל"ן עלה ב-100%, שקולה לשאלה: כמה עולה אוטו? כשמנתחים נדל"ן, צריך לנתח כל אזור בתוך כל עיר, לכל גודל דירה. התוצאות משתנות בהתאם. את מי מעניין בכמה עלה הקרון-ירוחם? את מי מעניין הממוצע של ת"א עם דימונה?

ת"א היא הקטר, המדינה-הקרונות. כשהנדל"ן בת"א עולה ,שנה אח"כ הנדל"ן בישראל עולה. כשהנדל"ן במדינת ת"א ייעצר, שנה אח"כ, ייעצר הנדל"ן במדינת ישראל.

על כן נחדד את השאלה, לשאלה היותר מענינת, בכמה עלה הנדל"ן בת"א, משנת 2007?

כזכור, כל אזור, שכונה וגודל דירה, משנים את התשובה. תול כדוגמא, דירת שלושה חדרים, כ-80מ"ר, לא משופצת, ללא מעלית וחניה. באזוריי ביקוש בת"א(מתחם בזל, הצפון הישן או מתחם שנקין) עלתה הדירה פי 350%! (ממחיר של 10.000ש"ח למ"ר למחיר של 35.000ש"ח למ"ר).איזה 100% ואיזה נעליים?! אם ת"א היא כתר הנדל"ן בישראל, הריי שיפו היא היהלום שבכתר. בצפון יפו (מתחם הדואר והשוק היווני) קפצו המחירים משנת 2007 של דירה כזאת  פי 800%! (ממחיר של 4000ש"ח למ"ר למחיר של 32.000ש"ח למ"ר). ואם ביפו עסקינן, נחצה את הכביש למתחם נגה, המרוחק אך 20 מטר משם והעליה פי 400% (מ-8000ש"ח למ"ר, למחיר של 32.000ש"ח למ"ר). ניסע צפונה לגוש הגדול ונבדוק דירה חדשה עם מעלית וחניה בגודל 150מ"ר והעליה פי 220% בלבד.(מ-2.4 מיליון , ל-5.5-מיליון).

האם מחירי הנדל"ן גבוהים מדיי?

שאלה טובה!  איך יודעים אם מחיריי נדל"ן גבוהים מדיי? לא יודעים,אך ניתן לנתח לאחור. בשנת 1991-לפני 25 שנה, עלו מליון עולים חדשים. זהו מהלך שובר שוויון. נתקדם למהלך הבא. משנת 1991 עד 1995 המחירים עלו. בתחילת 1996 השוק נעצר. במאי 1996 שוק הנדל"ן בת"א, מת. משנת 1996 ועד 2006,  הנדל"ן עמד מלכת. כשנדל"ן לא עולה תקופה ארוכה, המחירים מתחילים לרדת. יש מקומות בישראל שמחירי הנדל"ן נפלו עד- 50% בעשר שנים. אם נמשיך לנתח את ת"א, מחירי הנדל"ן נפלו בתקופה זאת,  בכ-30% בממוצע. בתקופה זאת, בת עשר שנים, מחיריי הנדל"ן היו צריכים לעלות ב-40% (עליה של 4% לשנה). נגדיר את מחיר הנדל"ן בת"א בשנת 1996 באות X. בשנת 2006  עמד אותו נדל"ן על X0.7 (ירידה ממוצעת של 30%). ואולם, הנדל"ן היה צריך לעמוד בשנת 2006 על X1.4 (עליה של 40%). באופן גס, ניתן לאמר שמחירי הנדל"ן בת"א, נסחרו ב-2006 במחצית ערכם!!!(0.7X  במקום 1.4X). עניין זה לא נעלם מ"הרועים"- משקיעי נדל"ן, ההולכים לפני המחנה. בשנת 2006, התחיל "באז". משקיעים ממולחים החלו לאסוף סחורה. בסוף שנת 2006, הגיעו ראשוני הכבשים. היום בשנת 2015, עדיין מצטרפים, המשתרכים מאחור- אחרוני העדר. האם מחירי הנדל"ן, גבוהים מדי, כיום. ע"פ ניתוח זה (השייך לת"א) יש לקחת את מחירי הנדל"ן ב-2006, להכפיל אותם ב-2, לתוצאה יש להוסיף  0.7 מהמחיר   (משנת 2007 חלפו 9 שנים במכפלה של 4% בשנה שווה- 36% כפול X2 שווה 72%). כלומר, 1 מ"ר, שעלה 10.000ש"ח בשנת 2006 במקום טוב בת"א,  (לדירת 80 מ"ר), צריך לעלות כ-27.000 למ"ר, כיום. דא עקא, שמחירו של 1 מ"ר בדירה כזאת, כיום, הינו כ-35.000ש"ח בממוצע, דהיינו כ-35% מעל המחיר הצפויי. אגב, דירות קטנות של 40 מ"ר, במקומות טובים, עוברות את רף ה-40.000ש"ח למ"ר.

מדוע הנדל"ן בת"א עלה ב35% יותר מהצפוי?

לאחר שהנדל"ן סיים לתקן את ירידת המחיר, שבין 1996 ועד 2006, ציפינו שמחירו יוכפל.  לפתע, נכנס אלמנט חדש למשוואה, בלתי צפוי וכלל לא קשור לישראל ו/או לנדל"ן, להלן: "הריבית בארה"ב". בארה"ב, ירדה הריבית בשנת 2007 מ-5%  והגיעה עד ל0.25%, בשל משבר שאינו נוגע לעיניננו. כתוצאה מכך, ירדה לבסוף גם הריבית בישראל, עד שנוצר מצב, שלמשקיע לא נותר ולו מקום אחד להשקיע את חסכונותיו, אלא בנדל"ן. הבנקים נותנים ריבית שנתית אפסית על פקדונות ותוכניות חסכון. המט"ח בירידה מתמדת. הבורסה מסוכנת. לעומת זאת הנדל"ן, מניב תשואה שנתית של 3.5% ומעלה, בנוסף לעליות ערך אסטרונומיות והכפלות בשווי. משכך, האזרח הקטן, שבר כל תוכנית חיסכון או פיקדון,נטל משכנתא לחיזוק והפקיד את כל כספו, בשוק הנדל"ן. הביקוש עולה- המחירים עולים, אף מעבר לשוויו הריאלי של הנדל"ן. לא זו אף זו. הריבית על המשכנתאות, ירדה וירדה עד שהבנקים,החלו הלכה למעשה, לחלק כסף, כמעט בחינם.  התשואה מדמיי השכירות(10%-3.5%) ,מותירה תשואה גבוהה על כספיי המשקיע- הון עצמי וגם על כספי המשכנתא(החזר של 2%).

זה המקום להדגיש כי בשנת 2007, כשמחיריי הנדל"ן החלו "לטוס", היתה עדיין הריבית על המשכנתאות 4.6%+.P זאת ההוכחה, כי משקיעיי הנדל"ן העריכו שהנדל"ן נסחר בחסר, לאחר עשור של ירידות מחירים והחלו לחטוף מכל הבא ליד, בלא כל קשר לריבית. רק אחריי שהנדל"ן בת"א הכפיל את מחירו, החל הנגיד בהורדת הריבית והחגיגה המשיכה, להשלשה וארבעה.

משקיעי הנדל"ן –שורש הרע?

כשמחירי הנדל"ן החלו לטפס, נוצרה מחאה חברתית, של אלו שלא השתתפו בחגיגה. מיד מיהרו ראש ממשלתנו ושר אוצרנו, להאשים את משקיעי הנדל"ן, ה"שיילוקים" הנלוזים, ספסריי הקרקעות, בעלית המחירים. מי הם אותם משקיעי נדל"ן שדמם הותר?  אתה, הוא, היא, השכנים למטה ולמעלה. בקיצור, עמכה ישראל. כל מי שחסך כל חייו, לירה ללירה, פנסיונרים עם פקדונות בבנקים, אנשיי מעמד הביניים, צווארון כחול, פקידות ומזכירות. לא אלמן ישראל.

כשהבנקים נותנים לעם, ריבית שנתית של 1% ,הדולר והיורו בירידה מתמדת והבורסה מסוכנת, העם- נקעה נפשו  והפקיד כל חסכונותיו, בנדל"ן. ראש ממשלתנו, יוצא כאן לא טוב, בכל מקרה. מחד, אם הוא ויועציו, מבינים בכלכלה ובנדל"ן ויודעים לקרוא את המפה, הריי לך ספין מארץ הספינים, שמטרתו היחידה למצוא מטרה חפה מפשע, (משקיעיי הנדל"ן) להסית את הציבור הזועם כנגדה ולהסיט את האש והאחריות מממשלתו. מאידך אם הוא ויועציו אינם מבינים בנדל"ן, עזוב, זה לא נשמע טוב… ראש ממשלתנו והמנהיגות הכלכלית, היו צריכים לצאת לציבור ולאמר : "אין מה לעשות, מדובר בכוחות גדולים וחזקים מאתנו. הנדל"ן מתקן את שוויו לאחר עשור שמחירו ירד. הנדל"ן ימשיך לעלות כל עוד הריבית בארה"ב נמוכה. ידינו כבולות. רוצו וקנו דירות". במקום זה אמרו לציבור :"שבו על הברזלים וחכו. אנו נוריד את מחיריי הנדל"ן. מחיריי הנדל"ן בועה". הפריירים, שחיכו והקשיבו ל"מומחים", הפסידו חדר במקרה הטוב או נותרו עם דירת חדר במקרה הרע.(תלוי כמה זמן ישבו וחיכו).

משקיעי הנדל"ן – מצילי המחאה החברתית

דווקא משקיעי הנדל"ן, שההנהגה הכלכלית הפכה אותם לשעיר לעזאזל ולאויביי העם, היו צריכים לעמוד על ראש שמחתנו. בזכות משקיעיי הנדל"ן, שהם כמחצית רוכשיי הנדל"ן בת"א, בירת הביקוש והקטר המוביל את המחנה, נותרו דמיי השכירות בת"א נמוכים. דפני היקרה וחבריה למחאת הדיור, היו צריכים לשאת על כפיים את משקיעיי הנדל"ן, בהפגנות, בחוצות העיר. הכיצד? השכרת דירת סטודיו, המוצר השכיח והמבוקש ביותר בת"א, עלתה בשנת 2006, כ-2000-2500ש"ח. מאחר ומחירי הנדל"ן קפצו בת"א פי 3.5 בממוצע, היו צריכים גם מחירי השכירות, הצמודים למחירי הרכישה, לקפוץ  בהתאמה. בשוק ללא משקיעי נדל"ן, השכרת דירת סטודיו בת"א, כיום, היתה צריכה להיות  כ- 7000ש"ח עד 9.000ש"ח  לחודש!!! צא ולמד. מחירי דירת סטודיו בת"א, הינם כ-3000ש"ח בממוצע בלבד.  פחות מחצי, ממחירם הצפוי. הסיבה היחידה לכך הינה, משקיעי הנדל"ן, שהזרימו עשרות אלפיי דירות, לשוק ההשכרה בת"א. עודף ההיצע, גרם לירידת מחיר ולכן דמיי השכירות קפצו רק ב-150% משנת 2007 במקום ב-350%. ונעבור מיחידים למשפחות. דמיי השכירות של דירת 150מ"ר, בגוש הגדול, עמדו בשנת 2006 על כ-6000ש"ח. היום דמיי השכירות עומדים על8.500ש"ח,עליה של כ-40%, בעוד שהדירות באזור זה התיקרו ב-220%. ללא משקיעיי הנדל"ן דמי השכירות היו צריכים לקפוץ ל-13.000ש"ח, בהתאמה. בלא משקיעיי הנדל"ן, דפני וחבריה היו עולים על הכנסת, עם מקלות ואבנים.

משקיעי הנדל"ן –מצילי המשק והכלכלה

לקראת שנת 2010, החלו קברניטי המשק, להופיע תחת כל עץ רענן במונולוגים של "אין כמוני". ואכן, מצב המשק הישראלי נראה מצוין. בארה"ב אסון. המשק מתכווץ, האבטלה גדלה, הבורסה צונחת, פשיטות רגל, הלאמות בנקים, הנדל"ן מאבד עשרות אחוזים משוויו. באירופה המצב אינו טוב . בספרד הגיעה האבטלה ל-25%. ביוון התחילו קשיים כלכליים והאבטלה עברה את ה-10%. מדינות מזרח אירופה, להיט הנדל"ן של שנות האלפיים, נכנסו למיתון. הנדל"ן איבד עשרות אחוזים משוויו ,האבטלה גדלה.  אנשים רעבים ללחם. גם בצרפת ובגרמניה, המספרים לא טובים. ואצלנו? גן-עדן. המשק צומח. היצוא עולה. האבטלה יורדת מ-7%. הבורסה עולה. הנדל"ן רוקד. המסעדות מפוצצות. המרצדסים על המדרכות ועם ישראל חוגג  ואוכל ושותה, כשהוא לא בחו"ל. לכאורה, צריך להרים את הכובע ולהצדיע לממשלה, לראשי המשק , התותחים, החכמים, שידעו לנהל נכון ולהוביל את המשק הישראלי לחוף מבטחים, בין שברי כלכלות מנופצות הצפות סביבנו. רגע. משהו פה ניראה לא הגיוני. נכון? אלה חכמים אלה? לא מסתדר. נתאמץ ולא נצליח להיזכר, מה הם עשו בכלל? מאידך, עם עובדות לא מתווכחים! גן עדן או לא גן עדן? גן עדן- כן, אך לא בזכותם של קברניטינו, אלא בזכות משקיעיי הנדל"ן. שוב משקיעי הנדל"ן? כן!כן!  הכיצד? ובכן, משנת 2007, לוקחים משקיעיי ורוכשיי הנדל"ן מדיי חודש הלוואה מהבנקים, של 5 מיליארד ₪. רוצה לאמר, 60 מיליארד ₪ בשנה, 540מיליארד ₪ ב-9 שנים. סכום דומה, רוכשי הנדל"ן, נוטלים מגופים, שאינם בנקים, כגון חברות ביטוח. הגענו  להלוואה של 1000 מיליארד ₪!!! שזרמו למשק הישראלי. לכך יש להוסיף, סכום דומה, שרוכשיי הנדל"ן הביאו כהון עצמי, ע"י שבירת פיקדונות וחסכונות והסטתם לשוק הנדל"ן. כלומר כסף, ששכב בבנקים ובגופים פיננסיים, להנאתם, הוזרם לשוק הנדל"ן. בתשע שנים האחרונות, נפגשו מוכרי הנדל"ן בישראל עם כ-2000 מיליארד ₪!! (בהנחה גסה, שסך המשכנתאות עמדו על 50%, מסכום הרכישה). חלק קטן מהכסף, סגר משכנתאות ישנות, שרבצו על הנכסים שנמכרו ("קטן", מאחר והמשכנתאות ניטלו על נכסים במחירם ההיסטורי, "המגוחך"). 2000 מיליארד ₪, שזרמו לכלכלה הישראלית, הינם הלוואות שלא עבדנו עבורם אך כולנו נהנינו מהן.  עוד מכוניות, עוד טיסות לחו"ל, עוד מסעדות, בתי קפה, פאבים, סרטים, הצגות, מכולות, ירקנים, חנויות סבון ובגדים. עוד מלצרים, ברמנים,  טבחים, קופאיות, מוכרי בגדים בקניונים וכד". הכסף יצר מקומות עבודה ושגשוג כלכלי, לכל. הכסף הזה, שהוזרם למשק ע"י משקיעיי ורוכשיי הנדל"ן, הוא ורק הוא, גרם לכלכלה הישראלית לפרוח, הגדיל את הביקושים, פתח מקומות תעסוקה, הקטין את האבטלה, הגדיל את היצוא והעלה את רמת החיים של רובנו. הכסף הזה , גם שילם לממשלה הזאת, מיסים והרבה. מס רכישה, מס שבח(כ-12 מיליארד בשנה), מע"מ, היטליי השבחה לועדות מקומיות וכד'. אמור מעתה: משקיעיי הנדל"ן "בעוצם ידם" הביאו את המשק הישראלי לשגשוג. הם הם ולא קברניטיי המשק, שישבו באפס מעשה, סליחה, עשו כל שגיאה אפשרית. על כך בהמשך.

שגיאות הנגיד 

הממשלה, שהתבשמה משיגשוג הכלכלה הישראלית, דומה לאדם, שקם בבוקר, רואה את השמש זורחת, טופח  לעצמו בגאווה על השכם והולך "לספר לחברה". אין טעות שהממשלה והנגיד לא עשו.

נפתח בנגיד. פרופסור חביב, בא לעזור לנו וכאלה. אבל נראה שהנגיד נעדר משיעור, כשלימדו באוניברסיטה  יסודות הכלכלה? הריבית בארה"ב ירדה לאפס. הנגיד "מוישה גרוס", השאיר את הריבית אצלנו על 4%. הכוונות שלו טובות. הוא רצה "לצנן את שוק הנדל"ן הרותח". אם הנגיד היה מבין בנדל"ן, הוא היה יודע שלא ניתן לצנן את שוק הנדל"ן. לא הוא ולא אלף כמוהו. מדובר בכוחות על, שמדינת ישראל קטנה ועלובה לידם.

 הריבית הגבוהה אצלנו, גרמה לקרנות וטייקונים אמריקאים, לקחת הלוואות של עשרות מיליארדי דולר בארה"ב, בריבית אפס, להעביר אותם לישראל ולהשקיע אותם בהשקעה סולידית ובטוחה, בריבית של  4% ויותר. עשו עלינו "קופת צדקה", של מיליארדיי דולרים, החזירו את הכסף חזרה לארה"ב וחוזר חלילה, בשיטת "הדלת המסתובבת". כשמיליארדיי דולרים נכנסים לארץ ומומרים לשקלים, לצורכיי השקעה, נוצר עודף הצע של דולרים, שמוריד את מחיר הדולר. דולר נמוך, גורם ליצואנים הישראלים לקבל הרבה פחות שקלים עבור מוצריהם. היצואנים מפטרים עובדים (אבטלה גדלה) וסוגרים מפעלים (השוק מתכווץ והולך למיתון). לא טוב. הנגיד קונה דולרים בכדיי להגדיל  את הביקוש לדולר ולמנוע את נפילת היצוא והכלכלה הישראלית בעקבותיה. הממשלה הפסידה מיליארדיי ₪ כשרכשה דולרים במחיר גבוה, בכדיי לנסות להגן באופן מלאכותי וחסר סיכויי על מחיר דולר גבוה, כשכל טמבל מבין, שאנחנו לא מסוגלים להילחם נגד כסף מכל העולם. אין לנו מספיק כסף לנצח.

במקום שהטיקונים, שבאו לעשות עלינו סיבוב של מיליארדים, יקבלו מעט שקלים עבור כל דולר בהתאם לביקוש והיצע, הם קיבלו "מצנח זהב" של הרבה שקלים. ומי מפסיד ומממן את החגיגה למשקיעים הזרים? הנגיד. עם הכסף שלו? מה פתאום, עם הכסף שלנו.

בסוף, כשהנגיד נכנע ונפל לו האסימון להוריד את הריבית, היה זה מעט מדיי ומאוחר מדיי. מחיריי הנדל"ן ממילא המשיכו לטפס והממשלה נתקעה עם 50 מיליארד דולר, שקנתה בשער גבוה ומלאכותי. עם ישראל הפסיד עשרות מיליארדי ₪  והמשקיעים הזרים הרוויחו סכום זהה והלכו "מבסוטים". למילארדים האלה נתגעגע בקרוב.

שגיאות הממשלה- "גוטה הפוך" 

הממשלה, לא דילגה על שום שגיאה אפשרית. הכל הפוך. הממשלה התגוללה על משקיעי הנדל"ן, במקום להעלות על נס את תרומתם לשיגשוג המשק והכלכלה, לירידת מחיריי השכירות, להקטנת האינפלציה ולצימצום האבטלה. בקיצור: "גוטה, הפוך".

הממשלה טפחה לעצמה על השכם, בשל מצבנו הכלכלי המצויין. אך לא עשתה דבר. משקיעיי הנדל"ן  שלוו 1000 מיליארד ש"ח והזרימו למשק עוד 1000 מיליארד ₪ הון עצמי, אחראיים למצבנו המצויין. "הפוך גוטה, הפוך".

הממשלה אפשרה לנגיד לקנות עשרות מיליארדיי דולר בשער גבוה ומלאכותי, כנגד משקיעיי כל העולם, בניגוד לחוקיי הטבע והכלכלה, וגרמה לעם ישראל להפסיד עשרות מיליארדים. "גוטה, לארה"ב".

הממשלה תיקנה הוראת שעה, הפוטרת ממס שבח שתי דירות (בנוסף לפטור הרגיל על דירת מגורים) . במקום להגדיל את מס השבח ולגזור קופונים של מאות מיליארדים ממשקיעיי הנדל"ן, שהכפילו והשלישו וחימשו את השקעתם, בתוך מספר שנים, נתנו להם לצאת עם כל החבילה בלי טיפת מס. "גוטה, תמכור, גוטה".

חבריי הממשלה פירסמו השקם וערב כי מחיריי הנדל"ן "צפויים לרדת בקרוב וכי הנדל"ן "בועה". כדאי לחכות ולשבת על הגדר. לא לקנות". במקום להודיע לעם ישראל, שנוצר מצב שגם הממשלה אינה מסוגלת להילחם בו. הנדל"ן ימשיך לעלות, תקנו, אל תחכו. אנחנו לא מסוגלים לשלוט על מחיריי הנדל"ן כל עוד הריבית בארה"ב שואפת לאפס. "גוטה תקנה, גוטה".

הממשלה הוציאה מכרזים, לעשרות אלפיי דירות, מקריית גת עלית ועד לנתיבות תחתית, בטענה שהגדלת ההצע יוריד את המחיר. אלא, שהגדלת היצע, במקום בו אין ביקוש, לא משפיעה על מחיר הנדל"ן. ראשית, מרגע שהמכרז יוצא לפועל ועד שהזוגות הצעירים מקבלים את הדירה, עובר עשור ואין לכך כל השפעה על מצוקת הדיור ד'היום. שנית, כשהנדל"ן ירד, במקומות אלה, המחירים יתרסקו בשל עודף של אלפיי דירות. הממשלה "קרתה קבר" לפריפריה, ותהיה לזה השפעה חמורה על השכבות החלשות ועל הכלכלה כמו גם בקלפי."גוטה, אספרסו?"

את השור יש לאחוז בקרניו ולא בזנבו. המפתח היחיד, להורדת מחירי הנדל"ן, היה להשפיע על הביקוש בת"א, נקודה. הורדת הביקוש בת"א תשפיע מידית גם על ירידת מחירים מחוץ לת"א. יש דרכים להוריד את הביקוש לדירות בת"א, גם בלי לחלק עשרות אלפיי דירות חינם. איך? השתגעתי לספר? "גוטה, תספר, גוטה".

גם התוכנית של לפיד לא היתה עוזרת בכלום. היתה נוצרת הסתערות על הדירות שתוביל לעליית מחירים. כל הבוננזה היתה עוברת לקבלנים, "גוטה, תחליף  היועצים, גוטה".

לבסוף הממשלה "הציקה" ליאיר לפיד ועשתה לו דווקא. הזוגות הצעירים שחיכו על הגדר, נפלו על האף. במקום לקנות דירת 4 חדרים, המחירים קפצו והזוגות איבדו חדר. עוד ג'ריקן נפט נכנס למדורת הנדל"ן. "גוטה, היה חדר, גוטה".

הממשלה היתה צריכה לאסוף מיסים: רכישה ושבח, לימים הקשים שיגיעו והם יגיעו. המדינה יכלה לאסוף מאות מיליארדיי ₪ נוספים ולהשתתף בחגיגת הנדל"ן. הממשלה לא הבינה את התהליך ולא עשתה, לאסוף אגוזים ליום סגריר. במקום זה, הממשלה פטרה רווחי נדל"ן אסטרונומיים ממיסים, עודדה את המכירה, באשליה, שיש בכך לגרום לירידת מחירים. "גוטה איפה המיסים, גוטה?"

 הגיע שר אוצר חדש והגדיל את מס המכירה. במקום לרוץ לספר לחברה  ולשפוך עוד קנקן נפט, על מדורת הנדל"ן, היה צריך להפתיע. סודיות. ללא התראה מוקדמת. כמו שמטילים גזרות. "גוטה, להפתיע גוטה".

ואם כבר הצטברו כמה מיליארדים בעקבות ההודעה על הגדלת מס רכישה, שהביא להגדלת מחירים נוספת, מדוע לבזבז אותם על הפחתת המע"מ באחוז, עניין שולי ובלתי מורגש בעליל. מדוע לא לשמור את הכסף לימים הקשים. "גוטה, ימים קשים, גוטה".

הכלכלה והנדל"ן לאן?

מאחר וכל השגשוג הכלכלי, הבא עלינו לטובה, משנת 2007, מקורו בנדל"ן ובהלוואות בהיקף של מעל אלף מיליארד ₪, שזרמו למשק הישראלי בתשע שנים, כספים שלא עבדנו עבורם ולא הרווחנו אותם, הריי שנפילת הנדל"ן, תביא גם לנפילת הכלכלה הישראלית. מי מעוניין בנפילת מחיריי הנדל"ן? והריי, מרבית המשפחות בישראל, מחזיקים דירה אחת לפחות. נפילת הנדל"ן תביא למרבית  העם בישראל, להפסדים של מאות אלפיי ₪ ומיליונים, למשפחה.

אם מחיר דירה ממוצעת בישראל, 1.5 מיליון ש"ח והנפילה תוריד מהשווי שליש, הריי שכל דירה תאבד 500.000 ₪, בממוצע משוויה. במכפלה של מאות אלפיי דירות, עם ישראל והמשק הישראלי הולכים להפסיד מאות מיליארדיי ₪!!!

אז מי בכלל מעוניין בירידת מחיריי הדירות? אלה שאין להם. המיעוט שלא קנה. זוגות צעירים וצעירים, שלא הספיקו להיכנס לחגיגה בזמן או שלא היתה להם יכולת לקנות דירה. פוליטיקאים צבועים שמחזיקים כמה דירות או פוליטיקאים, שאינם מבינים בכלכלה ובנדל"ן. עיתונאים שהיו עסוקים בצרחות: "בועה", "בועה", עד ששכחו לקנות דירה.(משפט זה ניתן להוריד בעריכה) אפשר לעזור להם. לא צריך להטביע את כל הספינה. אין מקום בעולם, שבו לכל משפחה צעירה, סטודנט ועולה חדש יש דירה בבעלותם.

הממשלה צריכה לחשוב אייך מונעים את ירידת מחיריי הדירות ולא להיפך. כשמחיריי הדירות ירדו והם ירדו, המשק הישראלי הולך להתרסק. אנו הולכים למיתון כבד. יהיו פיטורים המוניים, האבטלה תגדל, היצוא יקטן, המשק יתכווץ, אנשים יזרקו מהבתים. מפעלים יפשטו את הרגל. ("מיתון גוטה, מיתון"). את מאות המיליארדים שהממשלה היתה צריכה לאסוף ממסיי הנדל"ן, בעשור האחרון, לא אספו, על יוסף בעל החלומות לא שמעו ואלוהים ישמור, משבע השנים הרעות, שמחכות לנו. ("גוטה-הצילו").

מתי ירדו מחיריי הנדל"ן והמשק יקרוס?

 יש עוד זמן.  העיניים לארה"ב. כשהריבית בארה"ב תעלה ל-2.5% והריבית בבנק ישראל תעלה ל-3.5%, יתחיל הבלגן. כשם שהמחירים עלו בת"א ב-33% נוספים, בשל הריבית האפסית, כך הם ירדו בשיעור דומה, בשל עליית הריבית וחוסר  האטרקטיביות בלקיחת משכנתא בריבית גבוהה. אזי, גם התשואה על מגורים  3%, תהא נמוכה מהריבית, שניתן לקבל בפיקדונות בבנק ותוכניות חסכון, ריבית של 5% לפחות.

כשהריבית בארה"ב תעלה ל-2.5%, "גוטלה" והמשק הישראלי יכנס למיתון ולאבטלה, גם מחיריי השכירות ירדו. לא יהיה לחברה הצעירים, מקומות עבודה, מחיריי דירות הסטודיו ירדו ובעקבתם ירדו מחיריי כל הדירות. התשואה על הנדל"ן תרד. התשואה בבנקים תעלה. המשקיעים ימכרו דירות וישקיעו בפיקדונות ובתוכניות חיסכון.

במקביל, ההחזר החודשי על המשכנתא יגדל, בעוד דמיי השכירות יקטנו. עמכה ישראל, שמשכנו את דירתם הראשונה ורכשו דירה נוספת, לא יצליחו לשלם את המשכנתא. הבנקים יתחילו לפשוט על הדירות ולמכרן בכינוס נכסים. לא יהיו קונים. יהיה עודף סחורה. תהיה ירידת מחירים.

בת"א הירידה הצפויה, הינה כ-20%-33% ומחיריי הנדל"ן ירדו מ-35.000ש"ח למ"ר ל-27.000ש"ח למ"ר . (דירת 63 מ"ר במקום טוב בת"א, תרד מ-2.2 מיליון ש"ח ל-1.6-1.8 מיליון ש"ח). מי שלא ירד במחיר, לא יצליח למכור. מי שלחוץ וחייב למכור, יאלץ לרדת במחיר, פשוט לא יהיו קונים.

מחוץ לת"א, במקומות בהן לא חסרה קרקע, כגון ראש העיין ופ"ת, עלולים המחירים לרדת בין: 30%- 50%. במכרזים עם מחיר מקסימאלי למשתכן, יהיו המחירים גבוהים ממחיריי השוק, מה שיוכיח כי פתרונות הממשלה, נבעו מחוסר הבנה,  בנדל"ן.

יחד עם זאת, מחיריי הנדל"ן עלולים ליפול, עוד לפניי, עליית הריבית בארה"ב ל-2.5%. גם בנדל"ן יש אפקט של עדר, פסיכולוגיה וכד'. מצב ביטחוני לאורך זמן (הנפילה במאי 1996, החלה עם אוטובוסים שהתפוצצו בדיזינגוף),  "באז" של מוכרים שחשים, שהנדל"ן קרוב לפיק או עודף מיסים, כדוגמת מס הרכישה של כחלון, עלולים להפיל את השוק, בטרם עת.

מה עושים?

על הממשלה לגייס את טובי המוחות בתחום הנדל"ן (לא המוחות, שיעצו עד כה) לשאלה ההפוכה: אייך מונעים מהנדל"ן ליפול ומהמשק הישראלי להתמוטט, כשהריבית בארה"ב תעלה ל-2.5%.  איך מעודדים את הנדל"ן להמשיך ולעלות? איך נוטלים  מיסיי נדל"ן מבלי להפיל את השוק? ואיך שומרים אותם ליום סגריר.  ויום סגריר קרב ובא, גוטלה.

(אין לראות במאמר זה יעוץ מקצועי לקניה או מכירה של נדל"ן.)

*חפש-פרנקו, עו"ד. המשרד מתמחה במקרקעין/תכנון ובניה. פורסם ב-1.11.2015.