עבר הירקון ותב"ע שדה דב-אדריכלות ערים

תב"ע שדה דב-תוכנית אלטרנטיבית, עבר הירקון ואדריכלות ערים 

/ עו"ד יעקב פרנקו*

התוכנית האלטרנטיבית לתב"ע שדה דב – נוף קו ראשון לים, מכל דירה, עסק, שדרה ופארק (ראה פרק ח).

פרק א'- שכונות עבר הירקון – תיאור מצב קיים

גם אם הנך, תושב תל אביב, מקדמה דנא, דע לך, כי קיים שטח, כמחצית העיר, שכף רגלך, טרם דרכה בו. הכוונה לשטח, שמצפון לנחל הירקון, להלן: "עבר הירקון", בעוד העיר ת"א, שעד לנחל הירקון, תיקרא להלן: "ת"א".

מאחר ומעולם לא ביקרת פה, הרשה לי, לתאר לך, ממקור ראשון, את שרואות עייני. שכונות, שכונות, ראית אחת, ראית כולן. הרחובות, נטושים לחלוטין. כלב לא עובר פה, תרתי משמע.  עשרות אלפי "זומבים" חיים פה, במסלול יומי, קבוע: בית-מעלית-חניה במרתף-פיזור ילדים במוסדות-נסיעה לעבודה וחוזר חלילה, בסדר הפוך, בערב.

שלוף בציפורניים, תושב בוגר והניחו ברחוב הסמוך לביתו והוא יסתובב כה וכה, אובד עצות, יצמצם גביניי עיניו לחריץ דק, בניסיון נואש להבין, היכן לעזאזל הוא נמצא וכיצד להגיע מכאן, לביתו (התשובה: שמאלה ומיד שמאלה). אם נגזר עלי, להגדיר, במילה אחת, את המרחב הציבורי: "מוות". ובשתי מילים: "בר מינן". תחושת המוות, העולה מהרחובות השוממים והנטושים, בשכונות עבר הירקון, מתמזגת היטב, גם באדריכלות. אדריכלות קלוקלת, בנאלית, אחידה, זהה, שמזכירה ובכן, כן כן, בית קברות. דומה, שכל הבניינים, ניבנו ע"י קבלן אחד, מתכנן אחד, עייף, משועמם, קמצן וחסר מעוף.

קוביות, קוביות לגו, אחידות, זהות לחלוטין, מצופות שיש חברון לבן ואחיד, מין הסתם, השיש השכיח, איך לא, בבתי עלמין. לא תמצא פה, טיפת חן אדריכלי או ניסיון לצאת מהשורה (חריג קטן, לתופעה אדריכלית זו, נמצא, בכוכב הצפון, מול המרכז המסחרי. בנינים, שנבנו ע"י קבוצת רכישה ומוכיחים, הוכחה ניצחת, כי ניתן לצאת מהשבלונה, עם טיפה מאמץ אדריכלי). בכל שכונת ענק כזו, (כוכב הצפון, ל', רמת אביב החדשה, הגוש הגדול, אזורי חן, נופיי ים וכד'), מצוי מרכזונצ'יק מסחרי קטנטן ובו, מכולת משגשגת, שהשתלטה כבר על ארבעה חנויות (כסף לא חסר פה ויעידו על כך, עשרות עגלות משלוחים, עמוסות לעיפה, במחירים כפולים ומכופלים, היוצאות מדיי יום, בהזמנות טלפוניות), בית קפה קטן, ספר ו/או מתווך ו/או פיצרייה, שעיקר עיסוקה, אחר הצהריים, בהגשת משולשים, לדרדקים, זבי חוטם ולאימהות, המנסות להרוג זמן, עד לאמבטושקה ולהשכבה המיוחלת.

הלכה למעשה, כמחצית משטחה של תל אביב- עבר הירקון, הינו פרוור שינה, משעמם, משועמם, עייף ומפוהק. והריי לשם כך, נבנו עריי הלוויין. "עיר", מקל וחומר, העיר הראשית-תל אביב, צריכה להיות הומה, מבני אדם ופעילות עירונית תוססת. שטחה של העיר תל אביב, העיר המרכזית בישראל, קטן ומצומצם וכל פיסת קרקע ממנה, יקר המציאות והיה צריך לשמש ובכן, "לעיר". שכונות, המהוות שילוב של בתי עלמין ובתי אבות, מקומן מחוץ לעיר. ומכאן מיד, נשאלת השאלה, כיצד ארע הבזבוז הזה?  האם זאת גזירת גורל? תורה מסיני? מדוע עבר הירקון, איננו המשך ישיר וחלק אינטגראלי ורציף, מהעיר עצמה? בקיצור, מי הטמבל, שהרג את  המחצית הצפונית, של העיר ת"א-עבר הירקון? מתי? וכיצד? האשמים היחידים, לדידי, הינם, אדריכלי העיריה, שעסקו בנושא, מהנדסי העיר וראשי העיר, לדורותיהם. תכנון אורבני-אדריכלות ערים, מצריך חזון, מעוף, כישרון, אומן חולם ועוד. זהו תכנון, שמתחיל בפנטזיות, ממעוף הציפור ועד למגרש הפרטי והכל, בפרספקטיבה, של מאה שנים קדימה! במקום זאת, אדריכלים, חסרי כישרון (ואיני מתכוון להעליב צד ג' ספציפי, אלא לאבחן תופעה), מקצתם כשלו, בשוק הפרטי ונקלטו בעירייה, מקצתם מקורביי שילטון ועל כך עיקר מומחיותם ומקצתם, לא קיבלו הנחיות נכונות, תכננו את כל עבר הירקון, שכונות שכונות, ללא כל ראיה עירונית כוללת, רחבה, אסטרטגית, ללא כישרון, טעם, ריח, חן והבנה בסיסית. מעולם, לא נעשתה, תוכנית אב כוללת, הרואה, ממעוף הציפור, את כל עבר הירקון, כחטיבת קרקע עירונית אחת וכחלק ישיר ובלתי נפרד, מהעיר תל אביב. השכונות תוכננו, בפרטצ', כמקובל במקומותינו, שכונה שכונה, עוד דונם ועוד עז, ע"י מתכננים שונים, בזמנים שונים, כשאף אחד מהמתכננים, אינו רואה ואף אינו דורש לראות, את התמונה הכוללת. העיר תל אביב, שעד לירקון, נחשבת לעיר המוצלחת בישראל. שמה אף יצא לטובה, בניכר. את החלק הזה בעיר, תכנן אומן, בעל השכלה רב תחומית(פרופ' לסוציולוגיה, בוטנאי, ביולוג),בשם גדס, בשנות ה-20, לפני כמעט 100 שנה! הוא אפילו לא תכנן את העיר, לפרטים. הוא רק הספיק לעשות סקיצות, לאורן עבדו, אדריכלי העירייה, לאורך עשרות השנים. המציאות מוכיחה, שהוא עשה עבודה טובה. לצערנו, תוכניותיו הגיעו עד לירקון. כל השטח, שמופיע מעבר לירקון, לא תוכנן, עד עצם היום הזה, במשך 100 שנה, במשקפיים של תכנון ערים.

פרק ב- עקרונות אדריכליים מוצלחים, בתל אביב של גדס

למתכנני עבר הירקון לדורותיהם, לא היתה עבודה מסובכת. כל שהיה עליהם לעשות הוא, "העתק הדבק", לתוכניות גדס המוצלחות, עם קורטוב של "נגיעות בחריף" והתאמות, לשנות האלפיים.  ראשית, היה עליהם לשאול עצמם, מה הם מאפייני האדריכלות התל אביבית, שעשו אותה, כל כך מוצלחת? זאת משניי טעמים. הראשון, פיצוח הנוסחה והשני, עיר זקוקה למוטיבים אדריכליים דומים ומאפיינים, כחלק מאישיותה ואופייה. מאחר והם מעולם לא טרחו, להתעניין בשאלה זו, אשאל ואף אענה על כך, במקומם.

• מה חסר באדריכלות התל אביבית

נתחיל דווקא על דרך השלילה. איזה עקרון אדריכלי, קיים בתל אביב ולא הוא, שהביא אותה למעמדה המוצלח, הנוכחי?

התשובה: מחסור באדריכלות! כמעט ואין אדריכלות מרשימה, בתל אביב. ובוא, "אל תזללו לי את הראס",שוב, עם הסגנון הבין לאומי, "העיר הלבנה" והבאוהאוס. מרבית הבניינים בתל אביב, מאופיינים "באדריכלות קבלנים", עלובי מראה, אחידים וחסרי חן מינימלי או מעוף. בינייניי, אדריכלות "הסגנון האקלקטי" של תחילת המאה, הינם בסה"כ, חיקוי עלוב, ביציקות בטון, המדמות, קישוטים וגילופים מאבן, מעשה יד אמן, שנעשו באירופה, לפני מאות שנים. במובן זה, אנו מתגאים ומתפעמים, עלובים שכמותנו, בפרחים מין בלסטיק, קישוטים, שאינם הדבר האמיתי. גם גולת הכותרת, בניניי הסגנון הבינלאומי (הבאוהאוס), לא כאלה מרשימים וחשיבותם העיקרית, בעיקר אקדמית, כחוליה, בשרשרת תולדות האדריכלות וכמבוא, לבניה המודרנית של המאה ה-20.מאידך, העקרונות הפילוסופיים, המינימליסטיים, הפונקציונליים והעדינים, שמאחורי הסגנון הבינלאומי, כלל לא הובנו ע"י האדריכלים המאוחרים והקבלנים, שקיבלו גושפנקא ואישור כביכול, לתכנן בניניי קובייה פשוטים, אחידים, מכוערים, משמימים וחפים מכל קישוט וקורטוב של חן(ראו לעניין זה, מאמר הח"מ: "העיר הלבנה של ת"א: שיא עולמי במבנים מכוערים" פורסם בגלובס נדל"ן 22.8.2004 ובאתר: francolaw.site). אמנם נכון, צידוק ותירוץ, לאדריכלות קלוקלת זו, בת"א, כמו גם ברחבי ישראל, החל משנות ה-30 ופרוץ מלה"ע השניה, טמון בעובדה, שהבניינים הוקמו ע"י ועבור מהגרים, עולים חדשים, חסרי פרוטה, שהיו צריכים לבנות מדינה, הרבה, מהר ובזול, תוך שמלחמת העולם ומלחמות ישראל, מתדפקות בשער ומלוות את הבנייה. יחד עם זאת, גם בשנות השבעים ואילך, כשכבר היה שפע של כסף, הסגנון העלוב נותר בעינו. דומה כי, הבניין המכוער, ברומא, פריז או יפו, "לוקח בהליכה", את היפה בבניניי תל אביב. תירוץ וצידוק אפשרי, הינו היעדר מסורת, חינוך ותרבות אדריכלית, בעם נוודים רוחני, שמקדם את הפסוק: "לא תעשה לך כל פסל וכל תמונה". ומהשלילה, סוף סוף, לחיוב. 

• מאפייניי העיר תל אביב, שהביאוה עד הלום, 

ותוכנית גדס

1. שדרות

שדרות חוצות את העיר, ממזרח למערב ומחדירות בריזה, מהים, לעורקים הראשיים ומשם לנימים-לשכונות. השדרות מהוות במקביל, צירי הליכה ירוקים ומוצלים, לים וממנו וכן "גינות" בזעיר ענפין, פינות ישיבה ירוקות (שדרות: נורדאו, בן גוריון(לשעבר קרן קיימת), רוטשילד, ח"ן, בן ציון).

• רחובות ראשיים מסחריים

רחובות ראשיים ומסחריים, חוצים את העיר, הפעם מצפון לדרום:(בן יהודה, דיזינגוף, אבן גבירול. אלנבי, כציר מסחרי, מזרח-מערב, נוצר טרם תקופתו של גדס והתכתב עם "הרחוב הראשון"(הרצל) ונבנה במקביל לו. ("הרח' הראשון", במרכאות, שכן זהו שקר נפוץ, בכוונת מכוון. הרח' הראשון של תל אביב, נבנה כעשרים שנה קודם לכן, בנווה צדק. על גניבת הדעת ראה: סדרת הח"מ ביוטיוב: "ביקורת הגינון בת"א", בפרק: שדרות רוטשילד").

חיי המסחר, לאורך הרחובות הראשיים, יוצרים תנועה של הולכי רגל-"משוטטים", שעתותיהם בידם, המקדשים את תרבות הפנאי, החיונית לקיומה של עיר, הנעים הלוך ושוב, קונים או קונים בעיניים, יושבים בבתי הקפה או בברים על המדרכה, אוכלים שווארמה וסורקים כציידים  את "הסחורה", החולפת מצד לצד. 

2.3. חופי רחצה מוסדרים וטיילת

שפע של חופי רחצה מוסדרים, לאורך כל החזית המערבית של העיר, עם נגישות מקסימלית מהעיר וללא כל הפרדה טופוגרפית, (כגון הר הכורכר בחופיי בת-ים, כביש ראשי בחיפה או גדר). החוף הינו חלק אינטגרלי מהעיר והמשך אורבני, ישיר ורציף של הרחוב. טיילת לאורך שפת הים, מרחק נגיעה מהמיים.

• האקרופוליס-העיר העליונה

האקרופוליס- העיר העליונה, על פיסגת הר הכורכר-גן יעקב ובה "בתי המקדש החילוניים": היכל התרבות, הבימה והמוזיאון. צירי עליה לרגל, לאקרופוליס: שד' חן, בן ציון ורוטשילד.

• המרפסות הפתוחות

לכל דירה, מרפסת פתוחה, בה ישבו תושבי העיר, בגופיה ותחתונים, בעידן טרום מזגן וציננו את לילות הקיץ החמים, באבטיח וגבינה בולגרית(סירנה) או במשחק קלפים סוער. אדריכלות המרפסות, יוצרת אינטימיות, חיי קהילה, חברה, שכונה, מסירה את המחיצות בין התושבים ומוסיפה אופי וחן לעיר.

• שפע של מוסדות תרבות ופנאי

מגוון ושפע של חיי תרבות ופנאי: בתי קולנוע, מוזאונים, תאטראות, גלריות.

• חיי לילה

שפע של מועדונים, דיסקוטקים, פאבים, מסעדות, בתי קפה וכד'.

• טופוגרפיה

העיר תל אביב, שטוחה  ומצומצמת בשטחה. עניין זה מאפשר, לנוע ולטייל, כה וכה, מאתר לאתר ובזמן קצר, עניין המבטיח, שיטוט ותנועה ברחובות, החיוני לקיומה של עיר תוססת. כך למשל, בירושלים או בחיפה, בהן כל מרכז עירוני, נמצא על "פיסטין" אחר, לא ניתן לנוע רגלית, בין האתרים העירוניים השונים, נוצר נתק עירוני ויש להצטייד ברכב, שהינו אלמנט אנטי עירוני ומחריב עיר, מובהק.

• גובה הבניינים

כל הבניינים, נמוכים, בגובה אחיד, שלוש עד ארבע קומות, אפקט אדריכלי היוצר, אינטימיות עירונית. קו הרקיע חשוף.

• גינון פרטי, כחלק ממרחב עירוני

כל בניין, למעט הרחובות הראשיים, נמצא בנסיגה של שלושה עד חמישה מטר, מקוו מגרש חזיתי, כך שבחזית כל בניין, נוצרת גינה מלבנית קטנה.  מקבץ הבניינים, לאורך הרחוב, יוצר פס ירוק אחיד. מאחר והגינון, אחיד ושבלוני (גדר חי ושער, עשוי משני פיקוסים גזומים), מתקבלת תופעה אדריכלית גינונית, עירונית ואחידה, שמלווה אותך, ההולך בסח, לאורך כל הרחובות הפנימיים.

• גינה שכונתית

בכל שכונה, הכלואה בין ארבעה רחובות ראשיים, תמצא גינה שכונתית קטנה וסימפטית, המשרתת ומשמשת את תושביי השכונה בלבד, תוך יצירת קהילה. 

2.12. אדריכלות של חוץ ופנים

במרבית הבניינים, בהשפעת הסגנון הבנלא"מ, משנות ה-30, מחצית הקומה הראשונה, לחזית, נתמכת בעמודים, עניין היוצר נפח, המהווה המשך ישיר של החצר החזיתית, לתוך קונטור הבניין. הנפח שנוצר, תחת העמודים, מהווה המשך ישיר של הגינה החזיתית, יוצר חלל נוסף, לחלל הציבורי העירוני, אגב יצירת עומק, אוויר ופרספקטיבה, לפוסעים ברחוב(הרעיון האדריכלי המקורי, שמקורו "בבאוהאוס", היה לקשר פנים וחוץ, כך, שהגינה החיצונית, חודרת לתוך הבניין פנימה. בפועל, השטח שמתחת לעמודים, סובל ממחסור חמור באור. מאחר ואין ומעולם לא היה, גינון מקצועי בתל אביב והקמת ותחזוקת, הגינה, נסמכו על איש ניקיון, השוטף אחת לשבוע את חדר המדרגות, או אז, גם מכבד בטובו את החצר, בצינור ההשקיה, עד מהרה, הפך החלל, שמתחת לעמודים, לבית שימוש לחתולים. החלל נטול צמחיה, בהיעדר אור ו/או הבנה גינונית מינימלית. במקרים חריגים, עם הרבה מאמץ של ועד הבית, נמצא בחלל זה, צמחים, שהוכיחו כושר הישרדות דרוויניסטי מפתיע, בתהליך של ברירה טבעית, כמסוגלים לשרוד בפרץ, בתת תנאים (היעדר אור, מצע- פסולת בניין, היעדר מיים ודשן), כגון: סנסיווריה, ירקה, שרכים, פוטוס, גפנית, קיסוס, דרצנה וכד', בד"כ עלובי מראה ועמוסי כנימה קמחית, שזכו ממני לכינויי: "צמחים זבלה" או "פושטים").

2.13. שכונות מבוך

גדס, תכנן את כל הרחובות הפנימיים, כמבוך. אדריכלות המבוך, יוצרת אינטימיות כפרית, שכונתית, סודית ודיסקרטית, להבדיל, מתכנון סימטרי, של רחבות, שתי וערב, היוצרים תחושת קור, ניכור, סדר, חוק, "נאצי". רחובות המבוך הפנימיים, אף מונעים, קיצור דרך, של כלי רכב, המאיימים לחצות את השכונות השקטות, במטרה לקצר זמן, בין שני רחובות ראשיים עמוסים. 

2.14. שכונות פנימיות שקטות

 השכונה- הרחובות הפנימיים, הכלואים ע"י רחובות מסחריים רועשים, הינם צרים עם נתיב תחבורה אחד, כביש מבוך וללא מסחר (למעט מכולת שכונתית), עניין המבטיח שקט ושלווה, בתוך השכונה.

• סיכום

אין צורך, בעיין בולשת וקפדנית, בכדיי להבחין, שאף לא אחד, ממאפייני "מוצלחות" העיר תל אביב, הועתק לעבר הירקון. על מה בדיוק חשבו, האדריכלים העירוניים, לדורותיהם, מתכנני עבר הירקון? והריי, אין צורך בכישרון תכנוני גדול. מספיק היה לחקות את המודל העירוני המוצלח, של ת"א  ולהעתיקו לצפון, בבחינת "העתק הדבק", עם נגיעות מודרנה.

פרק ג': התב"ע החדשה- שדה דב–הזדמנות אחרונה

תב"ע ת"א/ 4444, להלן: "שדה דב", חלה על השטח, שמצפון לנחל הירקון וממערב לרחוב לוי אשכול, שטח שהינו,היהלום האחרון, שבכתר. חטיבת קרקע בתולית אחרונה, קנבס חלק, שניתן לצייר עליו, כל פנטזיה.גודלה עצום,כאלף שלוש מאות דונם, אך שוויההנדלני,אלף מונים משטחה, שכן כולה, קוו ראשון לים וניתן להעתיר עליה, זכויות בניה, מוגדלות.זאת ההזדמנות האחרונה,  לתקן את שגיאות העבר, של המתכננים העירוניים, לדורותיהם ולצרף ולאחד, את עבר הירקון, עם העיר תל אביב, מחד ולהחיות את "השכונות המתות" שממזרח לעבר הירקון, מאידך (ריץ רץ כפול).זאת גם חטיבת הקרקע הגדולה, הפנויה, החשובה והיקרה ביותר, שנותרה לעיר תל אביב. בכל מקום, בעולם תרבותי ונאור, כמות ששאפנו להידמות לו, מתכננים שטח כזה, אחרת. עורכים תחרות פתוחה. מזמינים את מיטב אדריכלי העולם והארץ, להתכבד ולהתחרות ולהגיש הצעותיהם (רצוי בעילום שם, למניעת פרוטקציות, כמקובל במקומותינו).התחרות צריכה להיפתח גם, ללא אדריכלים. מתכנן ערים טוב, בד"כ, הינו אמן, יותר מאדריכל. ממנים ועדה גדולה של אדריכלים, אמנים, סופרים, ציירים, אנשי רוח  ואנשים הידועים, בטעמם המשובח, שבוחרים מספר הצעות טובות, העולות לדיון ולהצבעה של תושביי העיר, ממש כמו "בכוכב נולד". כל תוכנית, מקבלת ציון מהמומחים, בשילוב ציון, מהציבור הרחב. תושביי העיר, דנים, דשים, בוחנים, הופכים מפה ומשם, מתווכחים, הולכים מכות ולבסוף מחליטים בהצבעה, על התכנון המיטבי. במקום תהליך כזה, אחד, יוסף, פקיד עירייה, מסר לאיזה משה או מנחם, את התכנון העירוני, שכונות שכונות, בעבר הירקון, לרבות היהלום שבכתר, חטיבת הקרקע האסטרטגית האחרונה והיקרה ביותר, שיש בה הזדמנות אחרונה, בכדיי להציל, את כישלונות התכנון של עבר הירקון-מחצית שטחה של ת"א. כל פגם, כל טעות, כל רעיון עוועים וחוסר כישרון, מקרין לבסוף ומקבע, את פניי העיר ת"א, למאה השנים הקרובות!, למיליוני תושביי ישראל ות"א!

פרק ד- התוכנית להצלת עבר הירקון וצרופו לת"א

בבואנו לסקור את עבר הירקון, ניווכח כי, מאפייני העיר ת"א של גדס(פרק ב), שהביאוה עד הלום, למעמדה המוצלח, נפקדו ונעלמו. אם נגזר עלי לבחור, רק בחבל הצלה קטנטן, להצלת עבר הירקון, עניין קטן, שניתן עדיין ליישום, מבלי להרוס, לחרב ולנתץ את כל שכונות עבר  הירקון(בא לי), משהו שיש בו להפוך הקערה על פיה, הייתי בוחר, ברחובות מסחריים, בהיקף השכונות השקטות, ממזרח ובצורך לטשטש את קוו הגבול הטבעי, הימי, של  נחל הירקון: המחסום הפסיכולוגי, מקדמא דנא. יתר התיקון יעשה, בתב"ע החדשה-שדה דב.

פרק ה-הפיכת רחוב לוי אשכול למדרחוב מסחרי והורדת הכבישים, לתת הקרקע*

העניין החיוני ביותר, הנחוץ, במטרה להפוך את השכונות "המתות", שכבר נבנו בעבר הירקון, לחלק אינטגרלי מהעיר(מבלי להרוס עד היסוד ולתכנן הכל מחדש), הינו החדרת חיי מסחר, למרקם החיים הישנוני והמפוהק, שמעבר לירקון. יש להפוך את כל רחוב לוי אשכול, למדרחוב ולרחוב מסחרי!(ראה תרשים 1).מדרחוב מסחרי, יפיח חיים עירוניים, בכל שכונות עבר הירקון המנומנמות, שממזרח לציר. לצורך כך, על העירייה, להוריד את כל הכבישים ברח' לוי אשכול, לתת הקרקע, לתוך מערה, כך  שכל שטח המדרכה והכבישים, הקיימים כיום, יתפנה לתכנון מחדש של חנויות, לכל אורך הרחוב,(מצדו המזרחי) ולמדרחוב. המדרכה המזרחית, תצומצם, לרוחב 2 מטר ולכביש שרות דו סטרי, שישרת את החניות של הבנינים הקיימים בלבד. בצמוד לכביש זה, יבנו החנויות צרות וארוכות (ברוחב של חמישה מטר) ולכל אורך לוי אשכול. ממערב לחנויות, על שטח הכבישים הקיימים כיום והמדרכה המערבית, ישתרע המדרחוב (אם חפצים, להגדיל את רוחב המדרחוב, ניתן להפקיע את חצרות-חזית הבנינים, כמות שעשו בארלוזורוב ואין פוצה פה ומצפצף).החנויות יהיו חד קומתיות, בגובה של כארבעה מטר, בכדיי שלא לחסום אור ואוויר, לדירות הקומה הראשונה, בבנינים הקיימים, ממזרח.

תרשים 1-מדרחוב לוי אשכול

 תושביי הרחוב, אמנם "יסבלו" מתנועה עירונית רגלית ומסחרית, מתחת לאפם, למרפסות דירותיהם, אך מובטח להם, כי שאון עירוני זה, עדיף אלף מונים, מרעש ששת נתיביי התחבורה, באוטוסטרדה העירונית, המנקזת את הכניסה והיציאה לעיר, כיום.  זאת ועוד, מהלך כזה של מסחר ומדרחוב, ברח' לוי אשכול, צפוי להעלות את שווי דירותיהם, באופן מידיי, ב-50% לפחות!, עניין של כמה מיליוני ₪, לדירה- רווח נקי ופטור ממס. רווח ופיצויי נוסף, ניתן ליצר, ע"י הגדלת הצפיפות- תב"ע המאפשרת, הקטנת הדירות הקיימות, תוך קבלת בונוס נוסף, של הכנסת שוכרים צעירים, תאביי חיים. הציר המסחרי והמדרחוב, של לוי אשכול, ישמשו, אבן שואבת, תחושת חיות עירונית, לכלל השכונות הרדומות, שממזרח לציר זה ויפיחו בהם חיים, כדוגמת המודל המוצלח של גדס, לעיר  ת"א (רחוב מסחרי, שבעורפו שכונה שקטה). מדרחוב זה, ייצור גם קשר, בין השכונות הוותיקות, שממזרח לציר, לבין  הפרויקט החדש, תב"ע שדה דב, שיבנה ממערב לציר וכן לחופי הרחצה החדשים ולשדרות, שייווצרו, אלמנט נוסף של גדס(ראו בהמשך "השדרות המשולשות"). כך, מחד, מעבירים ומקשרים את העיר ת"א, עם עבר הירקון ומאידך, את מזרח עבר הירקון המת, עם מערב עבר הירקון והים(תב"ע שד דב) והכל לשם יצירת, עיר אינטגרלית אחת. ריץ רץ כפול (רצוי, כי החנויות שיוקמו, לאורך ציר מדרחוב לוי אשכול, יהיו בבעלות העירייה ויושכרו לתושבים ולחילופין, ימכרו ליחידים, אגב הקפדה, שגוף אחד, לא יהא רשאי לקנות יותר מחנות אחת, בכדיי להרחיק טייקונים, המאיימים להפוך גם ציר עתידי זה, לקניון נוסף, עם דמי שכירות מופקעים ותמהיל של חנויות זהות, חסרות מעוף ואופי, החוזר על עצמו, בכל קניון וקניון בישראל. ראו לדוגמא, המרכז המסחרי הקטן, בכוכב הצפון, שהפך למיני קניון, עם מודל לא מוצלח, של דמיי שכירות גבוהים, שאינם מאפשרים חנויות שכונתיות קטנות). הכספים שיגיעו ממכירות או השכרות החנויות והטליי ההשבחה(על הקטנת הדירות בלוי אשכול), יאפשרו לממן את הפרויקט.

פרק ו- הנגשת תל אביב לעבר הירקון-ריבויי גשרים

אחד הדברים ההכרחיים, לליכוד עבר הירקון, לעיר תל אביב, הינו שפע של דרכיי גישה, בין שני חלקי העיר. יש לבנות לפחות, עשרים גשרים!!  לפחות עשרה גשרים, החוצים את נחל הירקון, המיועדים להולכיי רגל ולצידם גשרים צמודים ונפרדים עם שביליי אופניים. על כך יש להוסיף, לפחות עשרה גשרים, לכליי רכב. המטרה, לטשטש, ככל הניתן, את קוו הגבול של נחל הירקון, המהווה גם מחסום ומכשול פסיכולוגי, החוצץ ומפריד בין שני חלקי העיר. על תכנון ועיצוב הגשרים, יש לעשות תחרות אדריכלית. תלמדו מפריז!

פרק ז-עקרונות חדשים ועדכניים-לתב"ע שדה דב

תב"ע שדה דב, הינה ההזדמנות האחרונה, לאחד ליחידה אורבנית רציפה, את עבר הירקון עם העיר ת"א. רצוי כי התב"ע תאמץ, עקרונות אדריכליים מוצלחים של העיר ת"א,  לצורך יצירת אדריכלות עם מוטיבים משותפים, בשני חלקי העיר. יש לאמץ ולחקות, ראשית חכמה, את העקרונות המוצלחים של העיר ת"א, כנ"ל. עקרונות אלה, הוכיחו עצמם במבחן הזמן- מאה שנה. מובן כי,  לעקרונות אלה, יש להוסיף, עקרונות חשובים ועדכניים, לימינו אנו, שאלה עיקרן:

• נוף לים לכל דירה

העיקרון החשוב ביותר, הינו נוף לים, לכל דירה ודירה!!! חטיבת קרקע זו, הפרוסה לאורך הים, מחייבת תכנון אדריכלי, עירוני, שיאפשר נוף פתוח לים, מכל דירה ודירה! לחילופין, למי שטרם הפנים את הרעיון האדריכלי של נוף לים, מכל דירה, אסביר זאת, בשפה הבין לאומית, שפת הכסף. מ"ר עם נוף לים(180,000 ₪), עולה פי שניים, ממ"ר באותו בניין, בלא נוף לים(80,000 ₪). הפרשיי השווי בשטח התב"ע, על אותן זכויות בניה! שבין אדריכלות ערים נכונה וטובה, המאפשרת נוף לים, מכל דירה ודירה בפרויקט, לבין זו, שאינה מאפשרת זאת, הינו 170 מיליארדיי ₪!!! (הפרש שווי של מאה אלף ₪, למ"ר בנוי, במכפלה של 1.7 מיליון מ"ר, ראו פרק ט), ליזמים ולכלל בעליי הקרקע, הכוללים גם את רמ"י-תושביי ישראל ועת"א-תושביי העיר. זה לא רק הכסף-המליארדים, אלא גם העיקרון הפילוסופי, האדריכלי, שבניה חדשה, קו ראשון לים, מחיבת תכנון אדריכלי נכון, שמאפשר לכל! נוף לים. תב"ע "שדה דב" המוצעת, אינה מאפשרת נוף לים, למרבית הבנינים והמגדלים, שרואים נוף לים, רואים אותו ממרחק רב ואינם קו ראשון  ואף מסתירים זה לזה את הנוף.

• מגדלי מגורים צרים, בני מאה קומות -נוף לים לכל דירה

האדריכלות התל אביבית, נטועה בבניינים סימפטיים, בני שלוש עד ארבע קומות. עיקרון זה, שגילו כמאה שנה, נאלץ לזנוח, לשנות ולסטות, מהמודל התל אביבי, הישן והמוצלח. יש לתכנן, מגדליי מגורים גבוהים, בני מאה קומות ויותר! אם יש ביננו, מי, הסבור שבעוד 50 שנה, מגדל בן מאה קומות, הינו גבוה מידיי, שיקום. על המגרשים להיות, מצומצמים  בשטחם, אך עתירי זכויות בניה לגובה, כך שייוותר כמה שיותר, שטח ציבורי פתוח. ציפוף הבניה, במגדלים צרים וגבוהים, (שימוקמו כך, שאף לא אחד מהם, מסתיר את נוף הים לרעהו), יותיר לנו, תושבי העיר, שטח עצום ורב, שטח ציבורי פתוח. ריכוז זכויות הבניה, בבניינים בני מאה קומות ויותר, יצור גם מגרשים, שיעברו לבעלות העירייה(הפקעה כחוק) ויוצאו למכרזים, בעוד חמישים שנה, כתוספת בניה בעיר. ראש עיר חכם, יוצר מקור הכנסה עתידי, של אלפי מיליארדי ₪, שיוחזרו בעתיד לציבור-לנכדינו. 

• אורך החיים של תוכנית, באדריכלות ערים. 

גמר תכנון ובניה צפוי, בתב"ע שדה דב, לקראת שנת 2040, בעוד כעשרים שנה. אדריכל ערים, צריך לשאול עצמו, כיצד יראו חיינו, בשנת 2140, מאה שנים קדימה(מאכלוס תב"ע)ולשם לכוון דרור, דמיונו הפורה והזיותיו. כך למשל, רידינג, כספק חשמל, יחדל מזה זמן מלהתקיים. כלי התחבורה הנפוץ, יהא, רכביי טייס חשמליים אישיים ואוטונומיים, שיחליפו את כלי הרכב ושינחתו מין הסתם, על גגות הבנינים, באופן שוטף ויום יומי. יש צורך, כבר עכשיו, בתכנון המיידי, שיקרום עור וגידים בעוד 20 שנה לפחות, לייתן פתרונות לכליי טייס אישיים אלה: היכן ינחתו וכיצד יועברו למקומות חניה (התשובה מין הסתם, באמצעות מגדליי חניה, ממוחשבים, הצמודים לגב הבניינים-בכדי למנוע בזבוז שטחים עם נוף לים. מכאן, שאסור ע"פ התב"ע, למכור את הגג העליון, שמיועד לנחיתה והמראה בעתיד). מה הפתרון לרכבים חשמליים וללא נהג, שיגיעו לשכונה? עניינים אלה ואחרים, בניי העתיד, דורשים כמובן, לנטוש את מודל האדריכלות של ת"א, של שנות השלושים, של המאה שעברה ולצרף גם עקרונות חדשים ומתקדמים, למודל הישן המוצלח, של גדס.דמיון פורה, תעוזה ומדע בדיוני, הנם כורך המציאות, במקצוע תכנון ערים.

כאמור, חלק מרכזי בתב"ע החדשה,  היה צריך להיות "העתק הדבק" של עקרונות התכנון האדריכליים המוצלחים, של תוכנית גדס, בת"א, כדלקמן:

4. חופיי רחצה

שורה של חופי רחצה, מונגשים ומוסדרים, המהווים המשך ישיר ואורגני של העיר והטיילת, ללא גדרות או מחסומים. הפעם, יש להקפיד, שלא לבנות שוברי גלים, שהורסים את הנוף הבתולי לים! יש להיזהר ולהישמר מבנית מרינה נוספת, בשטח, הכלוא, במזח סלעים, ע"י חברת חשמל, כפי שמתוכנן. בשטח זה, ניתן ליצור ברכות שחיה של מי ים מלוחים, כדוגמת בריכת גורדון, הפעם לטובת כלל הציבור וללא תשלום. ניתן להוסיף פארק דייג, ספורט ים וכד'. יש חובה,להרחיב את חופיי הרחצה, לרוחב מאה מטר!מתחת לאספלט והמדשאות המצ'וקמקות ובשטח שדה התעופה, יתגלו דיונות מקוריות של חוף ים. בעוד 50 שנה, יפקדו חופים אלה,  מאות אלפיי אנשים, שיגיעו לעיר בנוסף לתושביי ת"א רבתי שמספרם, כעשרה מיליון ראש. מתחילת הר הכורכר(משמאל למאגר הדלק העגול) ששיאו מצפון לחוף תל ברוך, יעשה חוף ים, בשניי מפלסיי גובה, בכדיי שלא לפגוע בהר הכורכר, אלמנט תל אביבי גאולוגי- היסטורי, הראוי לשימור(על היווצרות רכס הכורכר החופי, ראו ההרצאה ביוטיוב של הח"מ: "אדמות יפו, מסלעיי הכורכר ועד לתפוזיי השמוטי JAFFA").

• שדרות

שדרות החוצות ממזרח למערב, בהתאם לדגם המוצלח של תוכנית גדס בת"א(ראו בהמשך פרק ט, בתוכנית המוצעת, 50% משטח התוכנית המוצעת, מיועד לשדרות (המשולשות), לעומת השדרה המצ'וקמקת בתוכנית המאושרת).

• המשך רחובות מוצלחיםוגשרים מעל הירקון

המשך רחובות מסחריים מוצלחים, כגון: דיזינגוף, שיחצה כרחוב מסחרי את מתחם הנמל, עם גשר רחב שיוביל, לעבר הירקון(ראה הורדת הכביש לתת הקרקע, בהמשך).  המשך ציר אבן גבירול, תוך הוספת גשרים, להולכי רגל ושביליי אופניים, לצידיי הגשר הקיים, שמעל נחל הירקון. יש להמשיך את רעיון הקולונדות המוצלות והמוצלחות של אבן גבירול המסחרי, להמשך הרחוב, לאחר הגשר. על העירייה, להפקיע, את חצרות הענק של הבנינים,  במערב כוכב הצפון ושל מגרשיי החניה, שממולם ולנטוע בהם חנויות מסחריות חד קומתיות, גם אם לא ניתן להוסיף בנינים מעליהם, בהיותם חצרות של בנינים קיימים. המטרה הנדרשת: שיטוט רציף, מאבן גבירול לעבר הירקון, תוך חציית נחל הירקון, מבלי שהנך חש, כי בזה הרגע, עברת מתל אביב לעבר הירקון וכי חצית את גבול הנחל. ניתן להעביר תחושה זו, ע"י כך, שהגשרים יהיו מוצלים, כתחליף לקולונדות וישובצו בהם בתי קפה וברים קטנים, דוכנים(ספרים יד שניה), גלידה, קיוסקים וכד', או כל אלמנט מסחרי, שיש בו, להסיח את הדעת, כי הנך חוצה ברגע זה, את קו הגבול הפסיכולוגי, שיצר נחל הירקון. גשרים להולכיי רגל בלבד, שיוצרים אוירה של מדרחוב.

• מוסדות ציבור בעבר הירקון

יש לבנות בעבר הירקון, בתב"ע החדשה, מוסדות תרבות, ספורט, גלריות, מוזאונים, תאטראות, בתי קולנוע וכד', אלמנטים מושכיי קהל, ליצירת "חיים" ותנועה. יש ליצור, מיגוון סיבות טובות, לחצות את גבול נחל הירקון, צפונה.

• גנים ופארקים

אחד הכישלונות המפוארים ביותר, של עירית ת"א, הינם הגנים הציבוריים ורמתם הירודה. למרות, שעירית ת"א, משקיעה (מכספי הארנונה והמיסים שלנו), מאות מיליוני ₪, בגינון העירוני, דומה, שרמת הגינון בת"א, נעצרה בתקופת האבן. רמת הגינון בת"א, בפארקים, בגנים הציבוריים, בשדרות ובאיי התנועה, הינה אפסמאופס, הלוואי והיתה מתרוממת לרמה חובבנית(ראו סדרת הגינון, עשרים פרקים, ביוטיוב, של הח"מ: "ביקורת הגינון בת"א"). הגיע הזמן, שאנשי מקצוע, מומחים לגינון(ואין כאלו הרבה בישראל), יתכננו ויתחזקו את הגנים הציבוריים בת"א ויקדמו אותם, מרחק שנות אור, לרמת הגינון הגבוהה ביותר. ציפוף הבניה, למגרשים קטנים יחסית, עם מגדלים גבוהים מאד, יוצר שפע עצום של שטח ציבורי(כמיליון מ"ר!), עליו ניתן להקים גנים, ברמה של הגן הבהאי (על התכנון להתחשב גם בעלויות תחזוקה, נמוכות בהרבה),  שיהוו אבן שואבת, לא רק לתושבי העיר ותושבי ישראל, אלא אף לתיירות גנים, לרבות אדריכלי נוף וגננים, שיבואו לחזות, מרחבי תבל, בפלאיי הגינון התל אביבי.  "ת"א-עיר גנים" במקום: "ת"א-יפו".

• חניה

מתחת לכל שטח התוכנית, יש לחפור ולבנות חניון, לעומק של קומה אחת בלבד, בתת הקרקע ושתיי קומות, מעל הקרקע. יש לשקול, את העלות, של חמש קומות, מרתפיי חניה, בתת הקרקע(ע"פ התב"ע המאושרת), אל מול החשש, של עלויות עתק, בעקבות "מיי תהום", שמקורם, בנחל הירקון ונחל אילון הקדומים והביצות, שהתפרשו על שטח זה. (על ההבדל, בין אדמות עבר הירקון-ביצה, לאדמות יפו-הפוריות בישראל הקדום, שנוצרו בעקבות אותו אירוע, גל הצונאמי השני, ראה מאמר הח"מ: "מה בין אדמות יפו, לאדמות עבר הירקון" באתר הח"מ). לחילופין, תתכן זרימה של מי ים, לחפירה (על ההבחנה שבין "מי תהום" למי נחל הירקון ואילון, הלכודים בשכבת סלע הכורכר, בקרבת פני הקרקע, ראה הרצאת הח"מ, ביוטיוב: "אדמות יפו, מסלעי הכורכר ועד לתפוזי השמוטי JAFFA"). בשל עלויות העתק הצפויות, מחפירת חמש קומות חניה, תת קרקעית, דיפון ושאיבת "מי תהום", בשטח "בגודל מפלצתי" כזה (1.3 מיליון מ"ר)ארשה לעצמי, לחסוך לנוכבר עתה,מליארדים רבים ואמליץ לחפור מרתף חניה קומה אחת בלבד! ומעליו שתי קומות של מרתפיי חניה, נוספים, מעל פני הקרקע, כיום. גג הבטון, שייווצר מעל החניונים, ישמש לפארקים ולגינון ציבורי במצע מנותק (ראו בהמשך התוכנית המוצעת), כך שכל שטח הפארק הציבורי, יוגבה בכשבעה מטר, מקוו גובה הרחוב כיום (להבדיל מהשדרות המשולשות, שיוותרו בקוו גובה 0). רעיון זה, לא רק יחסוך מיליארדים, בביטול שאיבת מי תהום, חפירה ודיפון ואטימת חמש קומות, בתת הקרקע, עבור הקמת חמש קומות החניונים, אלא אף יגדיל לעשות ויצור נוף מלא לים, מכל הפארקים הציבוריים, המוגבהים בשבעה מטר, מגובה הרחוב, כיום. חניון ענק זה ובו עשרות אלפי מקומות חניה, צריך לשרת את כל המגיע, תושבי ת"א ואזרחי ישראל, לעבר הירקון, לחופים החדשים, למבני תרבות וספורט, מוקדי בילוי, מסעדות, ברים, מדרחוב לוי אשכול וכד', למאה השנים הבאות. אחד מעקרונות הצלחת התוכנית, של שדה דב ומדרחוב לוי אשכול, מחויבת מציאת חניה זולה, זמינה, מהירה, ובשפע, גם, בשנת 2100, שיגורו בת"א, ויגיעו אליה מהפריפריה, מיליוני תושבים. גם כשננוע במטוסים קטנים, חשמליים ופרטיים, עדיין נזדקק למקומות חניה…ואנחנו ממש לא מעונינים, שכל עשרות אלפיי הרכבים, ישוטטו בשכונות השקטות שממזרח לתב"ע, בחיפוש עצבני של חניה.

• רידינג

בעוד עשרים שנה, עם סיום הבניה, כנראה שרידינג, כבר יחדל מלהתקיים כספק חשמל. האפשרויות, שלוש המה. האחת,  המועדפת עליי, להרוס ולפנות את הגרוטאה ולהכשיר את השטח היקר ביותר בישראל, לבניה חדשה ונוספת מול הים. זהו מגרש, ששוויו עשרות מליארדיי₪!!לחילופין, הפתרון השני, לשמר את המבנה ולהפוך אותו, למרכז לימודי אומנות, כדוגמת בצלאל, פלוס, פלוס,  כגון: אדריכלות, ציור, פיסול, קרמיקה, צילום, טקסטיל וידאו ארט וכד'. יש לשלב במקום, בתי ספר פרטיים וציבוריים, ללימודי אומנות, עם גלריות פרטיות, ציבוריות וגלריות של בתי הספר. מסעדות, ברים ובתיי קפה. רובע האומנות. מרכז אקדמי אומנותי שכזה, יגרור אלפיי תלמידים ומיליוניי מבקרים מדיי שנה. מעל הערובה, ניתן לבנות מסעדה עגולה ושקופה, עם נוף פנורמי, כשהגג, מעליה, ישמש תצפית מדהימה, לים ולת"א. אפשרות שלישית, להותיר רק את הערובה, כשימור סמלי, עם או בלי מסעדה.

פרק ח- התוכנית שלי, לתב"עשדה דב-תב"ע המשולשים הקטומים*

• כללי

התוכנית שלי לשדה דב, להלן: "התוכנית המוצעת" ראה "מבט על" (תרשים 2),לו היתה תחרות פתוחה לכל, בנויה, מרחובות משולשים(קטומים), עם חזית מסחרית וקולונדות, היוצרים בינהם, זוית של 90 מעלות.מיקום המגדלים על שוקיי הזוית , מאפשר נוף לים, מכל דירה ודירה!!!המגדלים בני 100 קומות, בנויים מעל פארק במצע מנותק, מעל חניון (גובה 7 מטר). בין כל שני רחובות, הניצבים זה לזה (90 מעלות), קימת שדרה משולשת (גובה 0),שבסיסה, חוף הים. נוצרת פרספקטיבה נפתחת ,לכוון הים. הנוף לים, מקסימלי ומכל נקודה, בשדרה, ברחובות המסחריים, בפארק העליון ומכל דירה במגדל.100% נוף מלא-קו ראשון לים, לכל מ"ר בפרויקט!!!

תרשים 2 מבט על (מתחתיו, קטע מהתרשים, מוגדל)

• מגדלים בניי 100 קומות עם נוף לים מכל דירה(הדמיה 3)

לאורך הרחוב המסחרי (המשולשים)-על גג הפארק המוגבה, מעל החניון, ישובצו אחת לעשרות מטר, מגדלים צרים וגבוהים, בני 100 קומות ויותר, כך שכל דירה בכל מגדל, בכל הפרויקט תיראה נוף מלא, קו ראשון לים! (המגדלים יהיו צרים יחסית, מאחר ואין לנו עניין, בדירות אחוריות, נטולות נוף ים). למי שמאה קומות נראה מוגזם, שיבנה חמישים קומות ויתלוש שערותיו הלבנות, בעוד עשרים שנה.

מבט מהים, מגדלים ושדרה משולשת-יום(הדמיה 3)

• שטח מסחרי וקולונדות (הדמיה 4)

לאורך הרחובות המשולשים(שוקיי השדרה), שטח מסחרי, חד קומתי, בגובה שישה מטר, לאורךקולונדות מוצלות ונוף  מלא, מכל נקודה ברחוב, לים(זהו המשך הרעיון האדריכלי, של אבן גבירול, אלא, שהוא יחול על רחובות משולשים ולא כציר אורך).

מבט מהים על השטח המסחרי – לילה (הדמיה 4).

• פארקים וגנים, במצע מנותק, מעל החניון

הפארקים הענקיים, שייווצרו, מציפוף זכויות הבניה, במגדליי ענק, על שוקי המשולשים, מעל גג החניון הענק (שתי קומות על קרקע וקומה תת קרקע. גובה הפארק שבע מטר, מגובה הרחוב),

יצרו שטח פנימי עצום

(כ-50% משטח התוכנית), המיועד לפארקים, בגינון במצע מנותק. 

כ- 50% הנוספים, מיועדים לשדרות המשולשות (גובה 0).  הלכה למעשה מעל 90% משטח התב"ע! מיועד לגינון.

פארק מעל חניון מבט ממזרח

• השדרות המשולשות

השדרה הולכת ומתרחבת, במשולש(קטום), שבסיסו על קו החוף והטיילת ומאפשר נוף מלא ופתוח לים, מכל נקודה ונקודה בשדרה ומהווה ציר של הגעה לים וחזרה ממנו, בהתאם לעקרונות גדס של העיר ת"א. הצמחייה צריכה להיות פריחה זוחלת, שאינה מסתירה את הנוף לים ואם שותלים עצים, הם חייבים להיות שדרות דקלים, המאופיינים בגזע דק ובנוף סמלי, למניעת מסתור הנוף לים (יש למנוע בכח הזרוע, מעיריית ת"א, לשתול שוב וושינגטוניות, ראו הסדרה של הח"מ, ביוטיוב: "ביקורת הגינון בת"א" בפרק: "הושינגטוניה והתמר בת"א"). במרכז השדרה ולכל אורכה, בואכה לים, פרגולת צל, עם צמחים מטפסים,פורחים וריחניים, ליצירת צל מלא, להולכים ולחוזרים מהים, דרך השדרה. ניתן להגיע לים, גם דרך הרחובות, במשולש המסחרי, המוצל ע"י קולונדה, שחזור האלמנט האדריכלי המוצלח, של אבן גבירול.

שדרה משולשת ופרגולה להצללת הדרך לים(הדמיה 3,5)

• מבני ציבור, במדרחוב לוי אשכול(הדמיה 6)

מבני ציבור, תרבות וספורט, גנים, בתי ספר, בריכות שחיה, מתנסי"ם, תאטרון וכד',בני שתי קומות, ימוקמו, על מדרחוב לוי אשכול, בצמוד לחניונים, הן בשל כך, שברצוננו, שהם ישרתו ויהיו זמינים, גם לכל השכונות, שממזרח ללוי אשכול ויפיחו בהם חיים (ריץ רץ)והן בשל כך, שזהו "שטח נחות" במובן הכספי, בהיעדר נוף לים. לכל מבנה ציבור, תהא קומה שלישית, חלקית(בכדיי למנוע מסתור לים, לבניינים, בלוי אשכול) היוצאת ישירות לפארק, שמעל החניון.

 ( מבט ממדרחוב לוי אשכול(הדמיה 6)

• כבישים וכניסה לחניונים בתת הקרקע ורכבת קלה

הכניסה לחניון, לדיירי המגדלים, לציבור הרחב, לפריקה וטעינה מסחרית, לים ולטיילת, הינה תת קרקעית ומתחת לגובה הרחוב והיא משתלבת, עם הכבישים, שהורדו לתת קרקע והפיכת הרחוב, למדרחוב מסחרי("מדרחוב לוי אשכול" פרקים: ד,ה,ז-8).

אפשרות אחת,צופה פניי עתיד, מאה שנים קדימה, הינה, ליצור שתי מערות, תת קרקעיות, זו מעל זו. האחת, שמונה נתיביי כניסה, לת"א ומתחתיה שמונה נתיביי יציאה מהעיר. בהיעדר תקציב, מערה תת קרקעית אחת, עם ארבעה נתיבים לכל כיוון. המגיעים מדרום(מת"א), יצאו מתת הקרקע באיינשטיין, לגשר אליפסי, העולה מעל המדרחוב, לקומה השניה(מעל הקרקע) של החניון. הבאים מצפון(בתת הקרקע), יפנו ימינה, לחניה. בכביש הדו מסלולי במדרחוב לוי אשכול, ממזרח לחנויות, כניסות ויציאות לחניה פרטית, לרכבים, מבנינים קיימים בלבד, בלוי אשכול-מזרח.  הרכבת הקלה, תעבור במערה תת קרקעית(קומה 2-), מתחת למערכת הכבישים(קומה 1-), לאורך מדרחוב לוי אשכול ותשרת את הגוש הקיים, ממזרח ללויאשכול ואת השכונות החדשות ממערב(מרחק אופטימלי וזהה, לשכונות ממזרח כמו גם, לתב"ע החדשה).

• המשך ציר רח' הירקון ודיזנגוף.

יש לחפור מערה, מתחת לנחל הירקון ולכל שטח התוכנית (כביש חוף תת קרקעי) בהמשך לרחובות הירקון ודיזינגוף(בן יהודה מתחבר ממילא לדיזנגוף), בכדיי להקל על הכניסה והיציאה מהעיר לכיוון צפון (יציאה נוספת כאמור, מתחת למדרחוב לוי אשכול).

נשמעה טענה, שחפירה כזו יקרה, כתירוץ לתכנון כביש עליון, כביש ההורס את כל הנוף לים ומנתק את המעבר הרציף לים.ובכן, 5 עזתים על פיתות וזיתים יבצעו המלאכה בחודשיים. זה אותו סלע כורכר פריך,  הקיים בתת הקרקע, בעזה וניתן לחפור אותו גם עם כפית (ראה סרט הח"מ ביוטיוב: "היווצרות סלעיי הכורכר"). מדהים כיצד ביד ימין, שופכים מליארדים וביד שמאל מתקמצנים על מיליונים, בנקודות האסטרטגיות ביותר.

• מרחב ציבורי בטוח ונטול רכבים

כל שטח התוכנית, נקי מכלי רכב! ואופניים/קורקינטים רצחניים.  הגעה, דרך הכביש התת קרקעי-שמונה נתיבים, מתחת למדרחוב לוי אשכול וכניסה לחניונים, שמתחת לפארקים. למגדלים-יציאה אחורית, לחניון התת קרקעי. פריקה וטעינה מסחרית כנ"ל.לא תותר! כניסת רכבים, אופניים וקורקינטים חשמליים. קוו מיניבוס חשמלי, כדוגמת קו 4(עליה וירידה בכל נקודה), עובר לאורך הרחובות המשולשים ומשרת את הפרויקט בלבד, במסלול מעגלי.

• תוכנית בשיפוע יורד

הרחובות והשדרות, יבנו בזווית יורדת, של שתיי מעלות, לכיוון הים, להבטחת נוף מקסימלי לים, מכל נקודה, בכל רחוב ובכל שדרה.  השיפוע היורד, ישמש גם כניקוז, לכל התוכנית, לכיוון הים, בכדיי, לאסוף ולאגור את מיי הגשמים ולהשתמש בהם שימוש חוזר, להשקיית השדרות והגנים הציבוריים(ע"י משאבות). צנרת ניקוז, תחת גגות הבטון של הפארקים המוגבהים, תנקז אף היא, את המים והדשן, של הגינון במצע מנותק, לשימוש חוזר.

• הריסת הבנינים בשכונת "נוף ים"

יש להרוס את הגוש הקטן(נוף ים), שאינו קטן כלל, מרחוב צבי פרופס בצפון ועד אחרי איינשטיין בדרום ומלוי אשכול במזרח. זהו שטח אסטרטגי, מין המעלה הראשונה, הנחוץ כאוויר לנשימה, לתוכנית החדשה ולשינויי פניי עבר הירקון. שטח זה, שבנייתו בעיצומה, ואף נותרו בו עדיין מגרשים ריקים, מזכיר תכנון אדריכלי כושל, שאבד עליו הקלח, של שנות השמונים. מבננים צפופים, בצורת עיגול, הפונים לכיכר פנימית גדולה. במקום ליתן נוף לים, לכל דירה,הכל משקיפים זה על זה. אין טיפת פרטיות. אין נוף. הכיכר הפנימית משמימה. (רעיון כזה, היה יכול להיות נחמד, במקום שאינו בקרבת הים ואינו מפנה אחוריו לנוף הים ובתנאי, שכל השטח הפנימי, ייהפך ליער עבות, כך שכולם יצפו ליער). על כן, אין מנוס, להרוס את כל הבניה החדשה ולפצות את בעלי הדירות, בדירות חדשות באותו גודל, במגדלים עם נוף לים, על פי תוכנית המשולשים ולצרף שטח חשוב זה לתוכנית. עלויות הבניה והפינוי, ימומנו בקלות, שכן זכויות הבניה של התוכנית המוצעת, גבוהות בהרבה מזכויות הבניה הקימות. אך מובן, שדירה חדשה בתוכנית המשולשים, במגדל עם נוף לים, תהא שווה פי שלושה, כך, שלא צפויה התנגדות אמתית לרעיון זה וניתן ליישמו, ברוב של 66%, במסגרת פינוי בינוי. לחילופין, שיתקעו עם הגרוטאה.

פרק ט' – השוואת התוכנית המוצעת(שלי) לתוכנית המאושרת (תא/4444)

1. הפרשי שווי הרווח, בין התוכנית המוצעת, לתוכנית המאושרת

על טעם, ריח ואדריכלות משובחת, יש מה להתווכח, ועוד נתווכח. על כסף, אין מה להתווכח. נדבר כסף. נשווה את השווי הנדלני ואת הרווח הצפוי, בתוכנית המוצעת (שלי) לתוכנית המאושרת (4444).

בוא נעזוב לרגע, ייעודים של מלונאות, מסחר ותעסוקה ונתמקד במגורים בלבד. בתוכנית המאושרת – 1.7 מיליון מ"ר מגורים. המגורים נמצאים בשכונות סגורות, בבניינים בני 5 עד 10 קומות. מרבית הבניינים אינם רואים ים!!!. בתוכנית גם 35 מגדלים – בגובה 25-30 קומות, אך מרבית המגדלים, נמצאים בטור ומסתירים זה לזה נו… את הים. חלק מהמגדלים, נמצא בקצה המזרחי של התוכנית, רחוק מהים. בנינים עד 10 קומות מסתירים למגדלים את הנוף לים, עד קומה 10. החלק האחורי של המגדלים אינו רואה ים.  במספרים גסים, דירה באזור נמכרת ב-80,000 ₪ למ"ר (מחירי שיא, לפני שנתיים). סכום זה מתחלק, בגסות, כדלקמן: שווי הקרקע, מס רכישה, הוצאות מימון וכד',  כ-40,000 ₪ למ"ר. שווי הבנייה, כ-20,000 ₪ למ"ר. רווח יזמי, לפני מס ומע"מ כ-20,000 ₪ למ"ר. ( 12.000 ₪/מ"ר לאחר מע"מ, המהווים כ-15% מהמכירה).  מכאן, כי הרווח היזמי המצרפי, לפני מס, הצפוי מכל התב"ע, הינו 1.7 מיליון מ"ר, כפול 20,000 ₪ למ"ר ובסה"כ: שלושים וארבעה מיליארד ₪ (בחישוב זה, אני מחשיב גם "מגורים בהישג יד", עפ"י שווי שוק של דירות רגילות). מרבית הפרוייקט המתוכנן אינו קו ראשון לים. 

מאידך, בתוכנית המוצעת, כל הדירות נמצאות בקו ראשון ובחזית לים! שווי דירה בקו ראשון לים, כ-180,000 ₪ למ"ר.

מאחר והמגדלים בתוכנית המוצעת, מתנשאים לגובה של 100 קומות, ניקח עלויות בנייה, נדיבות וגבוהות ב-100%!!! של 40,000 ₪ למ"ר. בצירוף עלויות רכישת הקרקע (40,000 ₪ למ"ר), נגיע לעלויות של-80,000 ₪ למ"ר (במקום 60,000 ₪ בתוכנית המאושרת).

הרווח המצרפי הצפוי מהפרוייקט, בתוכנית המוצעת, הינו, 100,000 ₪ למ"ר (במקום 20,000 ₪), במכפלה של 1.7 מליון מ"ר ובסה"כ: 170 מיליארד! במקום 34 מיליארד! בתוכנית המאושרת. כלומר, ניתן להגיע, באותו מטרז'! באותן זכויות בניה! ובאותו ייעוד! באדריכלות אחרת! לרווח של 170 מיליארד!! גבוה פי 5. היזמים ו/או בעלי הקרקע, מגדילים את הרווח הצפוי ב-500%!!!היזמים ו/או בעלי הקרקע מתעשרים ב-136 מיליארד ₪ נוספים!!! על אותן זכויות בנייה! הפרש המיליארדים האלה, נובע אך ורק מתכנון אדריכלי, של מי (שלי), שיודע להציב את כל הדירות בחזית –קו ראשון לים!, לעומת התוכנית המאושרת, בה מרבית הדירות, אינן קו ראשון לים. אני פוטר עצמי, מלחשב את תוספת המיליארדים האבודים הנוספים, עבור שטח מסחרי (בתוכנית המוצעת) שאף הוא, קו ראשון לים, וכן את שווי מקומות החניה, בחניון הגדול בעולם, שכן הרעיון ברור (נכון, כי בשווי התוכנית המאושרת, צריך היה ליתן תוספת שווי עבור כ-15%, למגדלים עם נוף רחוק לים, אלא שתוספת שווי זו, מתקזזת לחלוטין עם תוספת השווי, של כל השטח המסחרי קו ראשון לים, בתוכנית המוצעת. לחילופין, גם אם נוסיף לתוכנית המאושרת, בנדיבות, הגדלת שווי של 20% (41 מיליארד) עבור דירות צופות לים, עדיין ההפרש, אובדן רווח של כ-130 מיליארד ₪!!!. (נזכיר שוב, כי היינו נדיבים, בעלויות הבנייה (40,000 ₪ למ"ר במקום 20,000 ₪ למ"ר), לא החשבנו רווח, בגין מקומות חניה ולא המרנו 320,000 מ"ר תעסוקה (מי צריך משרדים במקום היקר בישראל), בדירות נוספות עם נוף לים וכד'.

תב"ע המשולשים-כל הדירות עם נוף, קו ראשון לים

2. אובדן זכויות בניה

התוכנית חלה על 1,300 דונם. זכויות הבנייה הינם 1.7 מליון מ"ר מגורים (כולל הישג יד). 200,000 מ"ר מלונאות. 126,000 מ"ר מסחר. 320,000 מ"ר תעסוקה. ובסה"כ כ-2.4 מיליון מ"ר. כלל השטח המבונה, בתוכנית המוצעת, יחסית לגודל החלקה, משקף פחותמ-200% זכויות בנייה עיקרי ושירות!!!  כל מגרשון זב חוטם בת"א, בן 300 מ"ר מקבל זכויות בניה נדיבות יותר!!! יתרה מזו, כל מגרש בן 4 דונם, מקבל לפחות 450% זכויות בנייה, – עיקרי, שהינם מעל פי שתיים זכויות בנייה! מהתוכנית המאושרת, ששטחה גדול, גם אם תתבצע הפקעה (הפקעה ללא פיצויי של 40% – יוותרו 800 דונם) פי 200!! גדולה מזו, לאורך איילון, התב"ע מאפשרת, רח"ק (ריצוף חלקי קרקע) של 12, כלומר 1,200% זכויות בנייה! עפ"י אותו היגיון ומכוח קל וחומר, יש לאפשר לחטיבת הקרקע, החשובה ביותר בת"א! היקרה ביותר בישראל! (כולה חזית לים)! והאסטרטגית ביותר (ביכולתה להחיות את כל שכונות עבר הירקון ולשלבן בעיר ת"א ולהצעיד את ת"א, אדריכלית ועירונית במאה שנה קדימה). רח"ק של 1,200, על 800 דונם (לאחר הפקעה) נותן: 800 דונם, כפול 12, ובסה"כ: 10 מיליון מ"ר מבונה! בעוד בתוכנית המאושרת 2.5 מליון מ"ר מבונה – רבע בלבד. וכמה מפסידים בעלי הקרקע  והיזמים מקיפוח זכויות הבנייה? 100,000 ₪ למ"ר (רווח מינימלי, למ"ר קו ראשון לים, לאחר הפחתת, עלויות הבניה ורכישת הקרקע, בהתאם לשווי הקרקע בתוכנית המאושרת) כפול 7.5 מליון מ"ר (הפרש זכויות בניה חסרות, בתב"ע המאושרת, עפ"י המקובל לרח"ק 12) ובסה"כ: שבע מאות חמישים מיליארד ₪!! אובדן רווח. סכום זה מצטרף ל-153 המיליארד הנוספים, הפרשי השווי, שבין התוכנית המוצעת, לתוכנית המאושרת, ובסה"כ אובדן רווח של כ-900 מיליארד ₪!!! בהשוואה ל-34 מיליארד רווח צפויי בתוכנית המאושרת. כל אלפי המיליארדים הללו, נוצרים מתכנון טוב יותר של אותן זכוןיות בניה (170 מיליארד) ומהפיכת אוויר, שאינו שווה פרוטה, לזכויות בנייה והכל בהתאם לנהוג ולמקובל בת"א. לא ביקשנו מתנות, מבצעים או הנחות…

נכון שאלו צרות של עשירים ונכון שאין כמו שמחה לאיד, אלא שכולנו מפסידים את 900 המיליארדים. חלק מהקרקע שייך לרמ"י (מפסידים תושבי מדינת ישראל) וחלק לעיריית ת"א (מפסידים תושבי ת"א). גם בעלי הקרקע היו צפויים, לשלם היטלי השבחה, הפסד של מיליארדים לעיר ת"א. מדינת ישראל, צפויה להפסד של עשרות ואולי מאות מיליארדים, עבור מס רכישה, מס שבח, מס הכנסה ומע"מ. גם המשק צפוי להפסיד מיליארדים: הקבלנים, היזמים, עובדי הבניין, השיפוצניקים וכד', שיכלו להיכנס לקופה הציבורית ולמשק(כסף שמסתובב בשוק)ולהתחלק בין כולם-כולנו.

גם שיקולי צדק, מחייבים, שלא לקפח את בעלי הקרקע, שנתפסה ע"י המדינה לפני כמאה שנה, בכוח. אבל לא אלמן ישראל וניתן עוד לעשות מעשה. על בעלי הקרקע, שמאוגדים ע"י מס' חד ספרתי של עו"ד, להתעורר. עליהם לקדם בעצמם, תב"ע חדשה, בוועדה המחוזית, שעיקרה: נוף-קו ראשון לים לכל הדירות! וזכויות בניה עפ"י רח"ק 12! ותחרות אדריכלית בינלאומית לעיצוב השטח! אלו שהמתינו מאה שנה, לקבלת אדמתם, יכולים להתעכב עוד במעט, כדי להכפיל כספם אלף מונים ואף אדריכלות העיר ת"א, תצא נשכרת, למאה השנים הבאות.

3. גנים ופארקים

אם נשווה את השטח המגונן, בתוכנית המוצעת (שדרות משולשות ופארקים במצע מנותק מעל חניונים),מעל מיליון מ"ר גנים!!! (מתוך 1.3 מיליון מ"ר), בעוד בתוכנית המאושרת נטען ל-267,000 מ"ר – (לא ברור היכן הם), רבע בלבד! התוכנית המוצעת מייצרת עוד 750,000 מ"ר גנים ופארקים!!! זאת ועוד, 50% משטח התוכנית המוצעת – "השדרות המשולשות", מאפשרים חלחול מי גשמים לאקויפר, בעוד בתוכנית המאושרת –20% בלבד. כמו כן, נעשה שימוש חוזר מניקוז מיים ודשן, מהפארקים במצע מנותק וכן, כל הרחובות בשיפוע לים- ללכידת מיי גשמים, למיי תהום ו/או לשימוש חוזר לגינון.

4. מרתפים (חניות)

בתוכנית המאושרת 5 קומות מרתפים!! נראה שלא עשו סקר גיאולוגי. קיים חשש, כי חלק גדול משטח התוכנית, תובל "עד צוואר" ב"מי תהום" (ליתר דיוק, אין אלה "מי תהום" ואף הגיאולוגים טועים במנוח זה. מים אלה, הינם השריד הקדמון של נחל הירקון ושל נחל איילון, שחבר אליו (קודם לכן הגיע ליפו), בגל הצונאמי השני, שיצר את שכבת הכורכר העליונה. ע"פ הטופוגרפיה של השטח, רוחב שני הנחלים, עת חזר הגל לים, היה בין שד' נורדאו ועד לתחילת הר הכורכר, בחוף תל ברוך, לרבות כל שטח התוכנית המאושרת, שדה דב. עד לפני מאות שנים, היה כל האיזור עדיין ביצות. על כן, כל שטח התוכנית, צפוי לדעתי, לשבת על מי הדלתא של איילון-ירקון. אם האמור בסוגריים, נראה ככתב חידה, ראו הרצאת הח"מ ביוטיוב: "אדמות יפו מסלעיי הכורכר ועד לתפוז השמוטי Jaffa" , וכן המאמר: "תגלית מדעת על מקור איכותו של תפוז השמוטי Jaffa ", פורסם ב"עת הדר  – ירחון ענף ההדרים במועצת הצמחים", גיליון 143. ניתן אף למצוא המאמר, באתר הח"מ). ככל שחס וחלילה, אני צודק, שאיבת "מי התהום", מעומק של 5 קומות מרתפי חניה, על פני שטח של 1,300 דונם, תעכב את הפרויקט, (עיכוב מצרפי של כל המגרשים) בשנים רבות ותעלה מיליארדי ₪! (וזאת אף מבלי לחשב את הוצאות המימון בשל העיכוב בבנייה ואת המס המטורף, שיש לשלם למקורות, עבור קליטת המים).

מאידך, בתוכנית המוצעת, חפירת המרתפים, לקומה אחת בלבד! מעל גובה מי הירקון ואיילון ושתי קומות נוספות מעל הקרקע. הרי לך חסכון של מיליארדים (מבלי לחשב את הקומיסיון שלי).חסכון נוסף (מעבר למיי תהום), נוצר מכך, שהחניונים יחפרו רק לעומק קומה אחת, תת קרקעי (שתיי קומות על קרקעי ללא חפירה, איטום ודיפון). בניית חניון על קרקעי, זולה בהרבה, הרבה, הרבה.

5. שדרות לים

בתוכנית המוצעת (השדרות המשולשות) נפתחת פריזמה רחבה עם נוף מלא לים, בריזה, חלל, ים תיכוני, אופטימי, שמש, אופק ומרחבים. בתוכנית המאושרת, שכונות סגורות, ללא אוויר וללא חזון. גם הפארקים המוגבהים, בתוכנית המוצעת, מאפשרים נוף מלא לים, מנקודת גובה 7 מטר. השדרות מתכתבות עם מוטיב השדרות של גדס, כמוטיב אדריכלות ערים, משותף, המקשר את עבר הירקון עם ת"א, קו מאחד של חדש עם ישן. המשולש שבסיסו בים, מחדיר בריזה ואוויר צח לכל השכונות "המתות" שממזרח לפרויקט (בניגוד ל"קיר המלונות", שנבנו בת"א, שלא ע"פ תוכנית גדס וחסמו את הבריזה לעיר).

שטחי השדרות, בתוכנית המוצעת, עולים עשרות מונים, על שטח השדרה הצרה, עם ערמת מבניי הציבור, שנשתלו לאורכה, ללא חן, בתוכנית המאושרת.

6. מדרחוב לוי אשכול

המדרחוב, הינו אבכת סכין, שתשנה בין לילה את עבר הירקון ותקשר את השכונות "המתות" ממזרח לציר לוי אשכול, למערב ולים. מחצית העיר, כל עבר הירקון, ישנה את פניו ויהפך, מפרבר שינה מפוהק, משעמם ומשועמם, מת, לחלק אינטגרלי של העיר ת"א, תום שמירה על אחד העקרונות האורבניים, המאפיינים את ת"א של גדס-רחובות מסחריים, בהקף שכונות שקטות.

7. תחב"צ

בתוכנית המאושרת תחב"צ ורציפי אוטובוס.

בתוכנית המוצעת, אין כלל רכב מנועי (לרבות קטנועים ואופניים חשמליים) בשטח הפרוייקט. המרחב נקי מרכבים! הכניסה לחניונים, לתושבי הפרוייקט, למסחר, לפריקה וטעינה ולמבקרים, דרך תת הקרקע, מתחת ל"מדרחוב לוי אשכול". כך צריכה להראות הבנייה העירונית, העתידנית. עיר נקיה מכלי רכב ומזיהום אויר –"העיר הכפרית",רטרו של "עיר הגנים" של סוף המאה ה-19, שהשפיעה על גדס מתכנן העיר ת"א. חניונים וכבישים בתת הקרקע. 90% מהשטח, גנים ופארקים, מבלי לוותר על רחובות מסחריים ושלל האלמנטים העירוניים, הדרושים להצלחת כל "עיר".

8. דיור "בהישג יד"

ביטוי מקביל ל"דיור בהישג יד", הינו: "חנופה, לקקנות ושוחד בחירות"–15%!!! משטח המגורים בתוכנית המאושרת! – 2,400 יח"ד, מתוך 16,000 יח"ד!–מעל 180,000 מ"ר (כשטח כל המלונאות בתוכנית) מוקדשים ל"דיור בר השגה". מדהים לרעה!!! איזה סיבה, יכולה להיות, למאן דהוא, להקצאת קרקע, לאנשים, שהפרוטה אינה מצויה בכיסם, לאלפי דירות יוקרה, על חשבון הכסף הציבורי, במקום הכי יקר בישראל?!

רוצים לסייע לזוגות צעירים? חלקו דירות בדרום ובמזרח ת"א.

את העוני זה לא פותר, שהרי יש בתל אביב, עשרות אלפי משפחות וזוגות צעירים במצוקה, ואף העשירות שבהם, ידם אינה משגת, לרכישת דירה קטנה, שמחירה מיליון דולר!! אין זאת, כי אם, חלוקת מתנות מכספי ציבור, מתוך מטרה אחת ויחידה: שוחד בחירות וחנופה לבוחרים, לזוגות צעירים, תוך השתקת ביקורת, כי העיר ת"א מיועדת לבעלי ממון בלבד.

אגב, תופעה דומה, רווחת גם במישור הארצי ושמה: "מחיר למשתכן" – הגרלת דירות, תוך בזבוז מילארדים מכספי הציבור (הקרקע ניתנת כמעט חינם ליזמים). כמות הזוכים, בטלה בשישים ומצוקת הדיור נותרת בעינה. מסממים ומסמאים את העם, ע"י הגרלות, טריקים ושטיקים, במקום לטפל בבעייה עצמה, מתוך מטרה פוליטית להבחר ולעזאזל המיליארדים ששייכם לציבור. הוא הדין לגבי בחירות עירוניות ושלוב "דיור בהישג יד" בספוט היקר בישראל. רעיונות פופוליסטיים, אגב בזבוז מיליארדים של כספי ציבור, מעולם לא הטרידו מנוחת הנבחרים, ערב בחירות.

אל דאגה, המנגנון העירוני, הנוטה מטיבו לשחיתות ופרוטקציות, כבר ידאג לחלק חלק מהדירות למקורבים…

9. חניה

בתוכנית המוצעת, 500,000 מ"ר חניה במכפלה של שלוש קומות, ובסה"כ 1.5 מיליון מ"ר חניה. כל מגרשי החניה, מתחת לפארקים הציבוריים. זה יהיה החניון הגדול בעולם (כיום, החניון הגדול בעולם, נמצא בקנדה (בקניון אדמונטון)ובו 20,000 מקומות חניה, ע"פ שטח של כ-300 דונם.  החניון שלנו גדול פי חמישה. הצרכים שלנו כדלקמן: 16,000 יחידות, במכפלת 2 מקומות חניה=32,000 מקומות חניה=500 דונם. 16,000 מחסנים במכפלת 6 מ"ר, כ-100 דונם. 50,000 מקומות חניה לחופים, למסחר ובילויי ולמבקרים במבניי הציבור=750 דונם. 150 דונם לשימוש מסחרי. כל מגדל, יחוייב כספית על חלקו בתוך החניון. החניון יבנה ע"י העירייה, ע"ח המליארדים, שהתקבלו מהטליי השבחה ולחילופין,  בבוט.

בתוכנית המאושרת, חניונים ציבוריים במגרשים עם יעוד מלונאות, מסחר, תעסוקה ותיירות ומעבר תת קרקעי של כלי רכב, בין המגרשים, תוך רישום זיקת הנאה. היקף שטחי החניה הציבורית, אינם ידועים והם יגזרו אקראית מכוונות היזמים. הלכה למעשה התוכנית מעבירה את נזקי "מי התהום" ליזמים. היזמים לא "פריירים" והם ימנעו מלחפור חניונים לעומק האדמה. הרעיון של זיקת הנאה ומעבר ממגרש למגרש בחניונים בתת הקרקע, אולי טוב על הנייר, אך צפוי לבעיות רבות בשטח, הן הנדסיות והן קנייניות. נראה כי רעיון עוועים זה, שנדון לכישלון, מעולם לא נוסה בשטח.

10. חוף ים

בתוכנית המאושרת, חופי רחצה בשטח 1,860 מ"ר בלבד.  זה כלום. שום דבר. בתוכנית המוצעת, שטח חופי הרחצה, גדולים באלפי אחוזים, מזרחה, לתוך שטח שדה התעופה. רוחב החוף המוצע 75 עד 100 מטר ורוחב הטיילת 50 מ"ר. באדריכלות ערים יש לחשוב 100 שנים קדימה.

11. יופי אדריכלי

על טעם וריח כדאי להתווכח. התוכנית המאושרת, מתכתבת עם אדריכלות שנות ה-90. אין בה בשורה באדריכלות ערים. התוכנית מאופיינת בשכונות סגורות וצפופות עם מגדל. הא ותו לא. האם יגמרו עליה את ההלל, בעוד 100 שנה, כמות שעושים היום לתוכניות של גדס?! היש בה, פרצת דרך, נבואה, בשורה, שירה, אדריכלית עירונית חדשה, שתותיר חותם על הדורות הבאים?! היכתבו עליה מאמרים אדריכליים בעוד 100 שנה?! התוכנית המוצעת (שלי), נכונה לצאת לקרב על העתיד. יש בה בשורה עתידנית באדריכלות ערים. יש בה לראשונה 100% קו ראשון לים, מכל נקודה ונקודה בשטח התוכנית, מכל דירה, מכל חנות, מכל גן ופארק! יש בה מגדלים של מאה קומות, על שטח מצומצם וכך נוצר על 90% משטח התוכנית, שטח ציבורי, שהופך לגנים, פארקים ומבני ציבור וספורט, חלל ענק של נוף פתוח לים, שלא נגמר. יש בה החניון הגדול בעולם (אגב חיסכון מיליארדיי ₪, הוצאות שאיבת מי תהום, חפירה ודיפון לעומק חמש קומות). יש בה חוף ים רחב פי כמה (100 מטר). יש בה טיילת רחבה בהרבה(50 מטר). את הטיילת, לא חוצים כבישים. יש בה שפע עודף של מבני ציבור וספורט, שלכל אחד ואחד מהם, כניסה ישירה לפארק העליון, כך שכל פעילות ציבורית, מתנקזת גם לפארק. כל מבני הציבור, צמודים גם לחניון. התוכנית נקייה מתחבורה ציבורית ופרטית, אופניים וקורקינט חשמלי. בשורת עיר העתיד במאה הבאה, היא– "העיר הכפרית". היא מאחדת לאחר מאה שנה, את מזרח עבר הירקון עם מערבו (מדרחוב לוי אשכול) ואת כל עבר הירקון עם העיר ת"א (ריץ רץ כפול). יש בה אדריכלות, שלוקחת את ת"א לשנת 2100. יש בה שחרור הפקקים של הכניסות והיציאות הצפוניות מהעיר (אוטוסטרדה של 8 נתיבים מתחת למדרחוב לוי אשכול ומערת המשך לרח' הירקון ודיזנגוף מתחת לטיילת). היא מחייה את כל שכונות מזרח עבר הירקון, "המתות", לעיר, ע"י מדרחוב מסחרי בלוי אשכול. אדריכלות ערים, שיוצרת מהפיכה לטובה לכל  העיר ת"א, לדורות הבאים. יש בה טעם וריח אדריכלי.

אהה… וכמעט שכחתי –היא מעשירה את כולנו, בכ- 150 מיליארד נוספים, מהיקף זכויות בניה, זהה או, ב-1000 מיליארד, לפי תב"ע ראויה של רח"ק 12.

*חפש-פרנקו, עו"ד. מומחה למקרקעין, תכנון ובניה, השקעות נדל"ן וייעוץ אדריכלי-עסקי, ליזמים.

למאמרים נוספים של עו"ד פרנקו: francolaw.site

©כל הזכויות, לרעיונות ולתוכניות האדריכליות, המופיעות במאמר זה, שמורות לעו"ד יעקב פרנקו.

אין לחקות ו/או להעתיק, הרעיונות האדריכליים, המופיעים במאמר. 

לח"מ אין כל אינטרס עסקי או כלכלי בעבר הירקון.

כל שימוש, בחומר הכלול במאמר זה, אסור, אלא ברשות מפורשת ובכתב מהמחבר.

המחשות בוצעו ע"י סטודיו א. צוברי avistubri23@gmail.com.