שאלות מיליארד הדולר: האם הנדל"ן בועה?
האם הנדל"ן ייפול? ואם כן, בכמה? ומתיי? האם זה ישפיע על המשק הישראלי? ואם כן, כיצד?
במאמר זה, ננתח את העבר וננסה לצפות את העתיד, בתקווה, "שלא נצא, אמה"-שוטיי הנבואה.
א.האם הנדל"ן בועה?
משנת 2010, לא מפסיקים לחפור לנו, שהנדל"ן "בועה", מקברניטיי המשק ועד למומחיי כלכלה, עיתונאים, פוליטיקאים פופוליסטים ואינטרסנטים, שטרם הספיקו לרכוש נדל"ן.
בועה או לא בועה? זאת השאלה.
המושג "בועה", הושאל מתחום המניות והבורסה. המניות הנסחרות בבורסה, אמורות לשקף את שווי החברות. מומחים לעניין ואין כאלה הרבה, יכולים לנתח, את שוויה הכלכלי של "חברה קלאסית"(להבדיל מחברות היי טק, ששווין מיליארדים או אפס, באותה מידה), הנגזר, משווי: הקרקעות, המכונות, הרכבים, הציוד, הפטנטים, הסודות המסחריים, החוזים העתידיים, הקף הרווחים בשנים האחרונות, צפי לרווחים עתידיים, כספים בקופה, חובות לבנקים ולציבור וכד'. ואולם לבורסה פן נוסף, פן של השקעה. האזרח, מפנה חלק מכספי חסכונותיו, מפעם לפעם לבורסה, כמקור להשקעה אלטרנטיבית. ההשקעה בבורסה, מלווה בסיכון, מול סיכויי, רווחים גדולים, מול, הפסדים גדולים. בד"כ, לא המשקיע ולא היועץ, מבינים דבר וחצי דבר, בשווי החברה והאם המניה נסחרת בעודף, אם בחסר. ואכן, תופעה שכיחה ורווחת, להשקיע במניה, ע"פ עצת חבר, שאף הוא אינו מבין דבר. עוד ועוד משקיעים, מפקידים חלק מכספם בבורסה והיא עולה ועולה. או אז, מצטרפים מפקידים נוספים, שעיניהם כלות, לנוכח הרווחים שעשו חבריהם. שוב הבורסה עולה. כל קשר לשווי האמתי של החברות הנסחרות בה, הינו מקרי בהחלט. בורסה, היא סוג של "פירמידה", "הונאת פונזי". המשקיעים הראשונים, אם ברחו בזמן, מרוויחים יותר. גם המשקיעים החדשים מרוויחים, אם ברחו בזמן. בשלב מסוים, חברות נסחרות פי עשרה ועד מאה, משווין הכלכלי האמיתי. המניות ממשיכות לעלות מדיי יום, ללא קשר לשווין. זוהי "הבועה". המונח שאול, מבועת סבון. מתכונותיה: מתנפחת ומתנפחת ומתנפחת ובום, מתפוצצת ולא נותר דבר, למעט נפיחה באוויר. כך גם הבורסה. מתנפחת ומתנפחת ומתנפחת ובום מתפוצצת והמניות מאבדות, בין לילה, כ-90% משווין ויותר, מקצת החברות נעלמות כליל וכל ההשקעה ירדה לטמיון. המושג "בועה", אינו נאה ואינו יאה, לתחום הנדל"ן בישראל. אצלנו, גם כשהנדל"ן נופל, הוא לעולם לא יאבד את כל שוויו ויותיר את המשקיע עם נפיחת אויר ותו לא. מחיר נדל"ן בישראל, נגזר מכמה: עלויות הבניה והתכנון, הזהות פחות או יותר, בכל הארץ ועומדות על כ-10.000ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ והוצאות מימון). המרכיב השני, בשווי הנדל"ן הינו, מרכיב הקרקע, הנגזר מביקוש והיצע. כך, מ"ר קרקע על קוו החוף של ת"א, יקר פי כמה, ממ"ר קרקע על קו החוף, בבת-ים, למרות שהנוף אותו נוף, הים אותו ים, שרוצים לזרוק אותנו אליו והמרחק בין המגרשים, זניח. דומה, שבחיפה, אותו נוף, לאותו ים, נחשב חסרון… כלומר, מחיר הקרקע, נגזר מביקוש והצע, טרנדים ומודה. המרכיב השלישי במחיר הנדל"ן, הינו רווח יזמי ואף הוא כמו עלויות הבניה, לא צפוי להשתנות וכך גם, המרכיב הרביעי, מיסויי.
מסקנה: מרכיב הקרקע, הינו המשתנה היחידי, שיכול להשפיע על מחיר הדירה בישראל. שאר הפרמטרים קבועים.
מחיריי הנדל"ן בישראל, אינם יכולים לרדת, לאורך זמן, מתחת למחיר עלויות הקרקע והבניה פלוס רווח יזמי ומיסויי. בת"א, קטר הנדל"ן, לא יחלקו קרקעות חינם, כך, שגם מרכיב הקרקע, לא צפוי להתאפס.
מקום המדינה, הנדל"ן רק עלה. אמנם, היו תקופות, בהן הנדל"ן נעצר ואף ירד למספר שנים, אך לאחר מכן, הנדל"ן קפץ ופיצה עצמו על תקופת השפל. ת"א הינה הקטר, המוביל את הנדל"ן! יתרת הארץ, הקרונות, המדדים אחריו! עתודות הקרקע בת"א, שואפות לאפס. כמות האנשים המעונינים לגור בת"א, בעליה מתמדת. עניין זה, מבטיח עודף ביקוש תמידי, היוצר עליות מחירים, בלבד. שווי נדל"ן, נגזר גם, מהביקוש להשכרה. מקובל שנדל"ן סטנדרטי, במקום מבוקש, מעניק תשואה –דמיי שכירות שנתיים, של כ- 3%- 3.5%. (ככל שהדירה יוקרתית יותר, התשואה יורדת ויכולה להגיע גם ל-1%. ככל שהאזור "ג'יפה", כך עולה התשואה). תנועת עשרות אלפיי הצעירים, הזורמים לת"א, מדיי שנה, יוצרת עודף ביקוש להשכרה, היוצר עליה בדמיי השכירות ובמקביל, עליה אקוויוולנטית, בשווי הנדל"ן. המשווה נדל"ן בת"א, לנדל"ן בארה"ב, שהתרסק ול"בועת הנדל"ן" שהתפוצצה שם, אינו מבין דבר. הצע הקרקעות שם, אין סופי. המשכנתא- על מלוא סכום הרכישה. ניתן להחזיר שם את הנכס לבנק ולמחוק את מלוא החוב. שום דבר מזה, אינו מתקיים בישראל.
על כן, אם וכאשר, מחיריי הנדל"ן ירדו בישראל, הם לעולם לא יאבדו 90% מערכם ואפקט "בועת הסבון", לעולם לא יחול כאן, אלא אם, תיווצר קטסטרופה קיומית, ברמת האטום או ברמת מזג אויר-גובה פניי הים, יעלה בשני מטר ויציף את העיר וכד'.
יחד עם זאת, המסקנה, שהנדל"ן בישראל, אינו בועה ואינו יכול להיות בועה, אינה מלמדת, שמחיריי הנדלן, אינם גבוהים מדיי ושהנדל"ן אינו יכול לרדת, שלא לאמר ליפול.
ב. בכמה עלה הנדל"ן, משנת 2007?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודיעה לאחרונה, שמחירי הנדל"ן, עלו משנת 2007 ב-120%! והם, גורמים לי, לכאב בטן (מתגלגל ברצפה "ונקרע מצחוק"). השאלה בכמה עלה הנדל"ן בישראל? כמו גם הטענה, שהנדל"ן עלה ב-120%, שקולה לשאלה: כמה עולה אוטו? (איזה חברה? איזה דגם? איזה שנה? חדש? ישן?). כשמנתחים נדל"ן, צריך לנתח, כל עיר וכל רחוב, בתוך העיר וכל גודל דירה, בנפרד. התוצאות משתנות בהתאם. את מי מעניין, בכמה עלה "הקרון"-ירוחם? את מי מעניין, הממוצע של ת"א עם דימונה, למעט עשרת המשקיעים, שקנו שם?
ת"א היא הקטר! המדינה-הקרונות! כשהנדל"ן בת"א עולה ,שנה אח"כ, הנדל"ן בישראל עולה. כשהנדל"ן במדינת ת"א ייעצר, ייעצר הנדל"ן במדינת ישראל, יתקעו הקרונות זה בזה ויפלו מהפסים.
ג. בכמה עלה הנדל"ן בת"א, משנת 2007?
שאלה טיפשית, אמרנו? דירה חדשה? יד שניה? באיזה גודל? באיזה רחוב? ואפילו באיזה מספר בית, באותו רחוב? לדוגמא: דירת שלושה חדרים, כ-80מ"ר, לא משופצת, ללא מעלית וחניה, באזוריי ביקוש בת"א(שד' נורדאו, הצפון הישן או מתחם שנקין) עלתה ב-500%!(ממחיר של 10.000 ₪ למ"ר, למחיר של 50.000 ₪ למ"ר).איזה 120% ואיזה נעליים?! אם ת"א, כתר הנדל"ן של ישראל, הריי שיפו, היהלום שבכתר. בצפון יפו (מתחם הדואר והשוק היווני) קפצו המחירים משנת 2007, של דירה כזאת (80 מ"ר, יד שניה, לשיפוץ) ב- 1,100%! (ממחיר של 4000 ₪ למ"ר, למחיר של 44.000 ₪ למ"ר). ואם ביפו עסקינן, נחצה את הכביש למתחם נגה, המרוחק אך 20 מטר משם והעליה ב- 550% (מ-8000 ₪ למ"ר, למחיר של 44.000 ₪).
נצפין לעבר לירקון ונבדוק דירה חדשה, (עם מעלית שתי חניות ומחסן), בגודל 150מ"ר והעליה 250% בלבד.(מ-2.4 מיליון , ל-5.5-6 מיליון). רוצים דוגמא נוספת? דירה בשדרות ירושליים 14, ביפו, היתה יקרה ב-20%, מדירה זהה, שניי בנינים משם, בשד' ירושליים 18. הסיבה: עד מס' 16, הרחוב שקט וממספר 18, הרחוב רועש ומפויח, בשל האוטובוסים, שהגיעו מסלמה (היום המחירים זהים, בשל הרכבת הקלה וסגירת הרחוב לאוטובוסים).עוד דוגמא? ברח' בן יהודה הצד המזרחי, יקר מהמערבי, ב-15% (והחנויות ב-30%) למרות שרק צריך לחצות את הכביש, בשל כך, שבצד המזרחי, שלושה נתיביי תנועה וחניה, בעוד בצד המערבי, נתיב אחד ולתחבורה ציבורית, בלבד.
עיננו הרואות, רק בת"א, באותו פרק זמן, יש נדל"ן שעלה פי 11! נדל"ן שעלה פי 5 ונדל"ן שעלה פי 2.5 בלבד. מעתה, השאלה בכמה עלה הנדל"ן בישראל, משנת 2007, מוכרזת כבלתי חוקית."
ד. האם מחירי הנדל"ן גבוהים מדיי?
הו. זאת שאלה טובה! איך יודעים אם מחיריי נדל"ן גבוהים מדיי? לא יודעים! ניתן לנסות לנתח לאחור, בלי אחריות. נחזור 30 שנה אחורה. בשנת 1991, עלו מיליון עולים חדשים. זה היה מהלך נדלני, שובר שוויון. משנת 1991 עד 1995 המחירים עלו. בתחילת 1996 השוק נעצר. במאי 1996 שוק הנדל"ן בת"א, מת. בר מינן(אוטובוסים מתפוצצים-קוו 5). משנת 1996 ועד 2006, הנדל"ן בת"א עמד מלכת. כשנדל"ן לא עולה, תקופה כה ארוכה, המחירים מתחילים לרדת. יש מקומות בישראל, שמחירי הנדל"ן נפלו עד- 50% בעשור זה. אם נמשיך להתעקש לנתח, את ת"א בלבד, מחירי הנדל"ן נפלו, בתקופה זאת, בכ-25% בממוצע. בתקופה זו, בת עשר שנים, מחיריי הנדל"ן היו צריכים לעלות ב-50% (עליה של 4% לשנה, בריבית דה ריבית). נגדיר את מחיר הנדל"ן בת"א, בשנת 1996 באות-איקס-(13000 ₪ למ"ר) . בשנת 2006, מחיריי הנדל"ן היו צריכים להיות 1.5 איקס (20,000 ₪ למ"ר), עליה של 50% בעשור. בפועל, המחיר היה 0.75 איקס-(10,000 ₪ למ"ר), ירידה של 25%.
כלומר, הנדל"ן בת"א, נסחר בשנת 2006 במחצית המחיר! עניין זה, לא נעלם מהרועים-משקיעיי נדל"ן, בעליי חושים חדים, העומדים בראש המחנה, שהחלו לקנות מכל הבא ליד וחיסלו סחורה, שעמדה מאובקת על הדלפק, עשר שנים. הכבשים, המשתרכים מאחור, החלו דוחפים ונוהרים אחריהם וקונים בכל מחיר, הם אחרוני העדר, עד עצם היום הזה.
משנת 2007 ועד 2022, חלפו 15 שנה, במכפלה של 5% (עליה שנתית של נדל"ן, כולל ריבית דה ריבית). התוצאה 75%. 75% כפול 20,000 ₪ למ"ר(המחיר שהיה צריך להיות ב-2006)נותנים עוד 15,000 ₪ למ"ר. בקיצור, אם מחיר הנדל"ן, בשנת 2006, היה 10,000 ₪ למ"ר (במקום 20,000)הריי שמחירו בשנת 2022, היה צריך להיות 35,000 ₪ למ"ר (עוד 75%). דא עקא, מחיר הנדל"ן בת"א, בשנת 2022, לדירה כזאת, הינו 50,000 ₪ למ"ר, גבוה ב-15,000 ₪ למ"ר, כלומר 30%, מעל המחיר הצפוי….
ה. מדוע הנדל"ן בת"א עלה ב-30% יותר מהצפוי?
לאחר שהנדל"ן, סיים לתקן את ירידת המחיר, שבין 1996 ועד 2006, ציפינו שמחירו יוכפל(מ-10,000 ל-20,000 ₪ למ"ר). לפתע, נכנס אלמנט חדש למשוואה, בלתי צפוי וכלל לא קשור למשק הישראלי ו/או לנדל"ן בישראל, להלן: "הריבית בארה"ב". בארה"ב, ירדה הריבית משנת 2007, מ-5% והגיעה עד ל0.25%, בשל משבר, שאינו נוגע לנו ו/או לעיניננו. כתוצאה מכך, ירדה לבסוף, גם הריבית בישראל, עד שנוצר מצב, שלמשקיע הישראלי, לא נותר ולו מקום אחד, להשקיע חסכונותיו, אלא רק בנדל"ן. הבנקים נתנו ריבית שנתית אפסית, על פיקדונות ותוכניות חסכון. המט"ח בירידה מתמדת. הבורסה מסוכנת. לעומת זאת הנדל"ן, גם מניב תשואה שנתית של 3.5% ומעלה, (ככל שמתרחקים מת"א, התשואה עולה), בנוסף לעליות ערך אסטרונומיות והכפלות בשווי. משכך, האזרח הקטן, שבר כל תוכנית חיסכון או פיקדון, נטל משכנתא והפקיד את כל כספו, בשוק הנדל"ן. הביקוש עולה- המחירים עולים, אף מעבר לשוויו הריאלי של הנדל"ן. לא זו אף זו, הריבית על המשכנתאות, ירדה וירדה עד שהבנקים, החלו, הלכה למעשה, לחלק כסף, כמעט בחינם. התשואה מדמיי השכירות(10%-3%) ,מכניסה, תמורה גבוהה יותר, מכל אפיק השקעה אחר, על כספיי המשקיע- (הון עצמי) וגם על כספי המשכנתא.
זה המקום לאבחן, כי בסוף 2006, כשהתחילו לחטוף נדל"ן בת"א, היתה עדיין הריבית על המשכנתא 4.6%.
זאת ההוכחה, כי משקיעיי הנדל"ן, העריכו בסוף 2006, שהנדל"ן נסחר בחסר, לאחר עשור של ירידות מחירים והחלו לחטוף מכל הבא ליד, בלא כל קשר לריבית! רק אחריי, שהנדל"ן בת"א הכפיל את מחירו, החל הנגיד בהורדת הריבית והחגיגה המשיכה, להשלשה וארבעה וחמישה, של מחירים. מכאן המסקנה, כי מרכיב הריבית האפסית, הוא הוא, שדחף את מחיריי הנדל"ן בת"א, ב-30% נוספים ומלאכותיים, מעבר לעלייה הנדלנית הראלית הצפויה, להלן: "דלתא ריבית".
כלומר, ניתן לסכם בצורה גסה, כי במרכיב הדירה הנדונה, בת"א, 35,000 ₪ למ"ר, הינו שווי הנדל"ן ו- 15,000 ₪ למ"ר הינו תוספת , בשל הריבית האפסית, "דלתא ריבית".
ו. משקיעי הנדל"ן –שורש הרע ?
כשמחירי הנדל"ן החלו לטפס, נוצרה מחאה חברתית, של אלו, שלא השתתפו בחגיגה. מיד מיהרו ראש ממשלתנו(נתניהו) ושר אוצרנו, להאשים את משקיעי הנדל"ן, ה"שיילוקים", ספסריי הקרקעות והדירות, בעלית המחירים. מי הם אותם משקיעי נדל"ן, שדמם הותר? אתה, הוא, היא, השכנים למטה, עמך ישראל, מי שחסך כל חייו, לירה ללירה, פנסיונרים עם פיקדונות בבנקים, אנשיי מעמד הביניים, צווארון כחול, פקידות, מזכירות וכד' וכן, גם "קצת", אנשים עם כסף. לא אלמן ישראל וגם לא פראייר. כשהבנקים מציעים, ריבית שנתית של פחות מ- 1% על חסכונות, הדולר והיורו בירידה מתמדת והבורסה מסוכנת, לא נותרה ברירה והעם הפקיד כל חסכונותיו, בנדל"ן. ראש ממשלתנו דה אז (נתניהו), יוצא כאן לא טוב, בכל מקרה. מחד, אם הוא ויועציו, מבינים בכלכלה ובנדל"ן ויודעים לקרוא את המפה, הריי לך, ספין מארץ הספינים, שמטרתו היחידה, למצוא חפים מפשע, (משקיעיי הנדל"ן) להסית את הציבור הזועם, כנגדם ולהסיט את האש והאחריות, מממשלתו. מאידך, אם הוא ויועציו אינם מבינים כלום בנדל"ן, עזוב, זה לא נשמע טוב… ראש ממשלתנו והמנהיגות הכלכלית, משנת 2010 ועד ימינו, היו צריכים לצאת לציבור ולאמר : "אין מה לעשות. מדובר בכוחות גדולים וחזקים מאתנו! הנדל"ן מתקן את שוויו לאחר עשור, שמחירו ירד! הנדל"ן ימשיך לעלות, כל עוד הריבית בארה"ב נמוכה! אנחנו קטנים ומושתנים מדיי. רוצו וקנו דירות". במקום זה אמרו לציבור: "שבו על הברזלים וחכו. אנו נוריד את מחיריי הנדל"ן. מחיריי הנדל"ן בועה". הפריירים, שחיכו על הגדר והקשיבו ל"מומחים", הפסידו חדר במקרה הטוב או נותרו עם דירת חדר במקרה הרע.(תלוי כמה זמן, ישבו וחיכו). כחלון אינו מבין, עד עצם היום הזה, מדוע הפסיד בבחירות? התשובה: יועציו הגרועים, בתחום הנדל"ן. מרגע שהבטיח לציבור, חזור והבטח, כי מחיריי הנדל"ן יעצרו וירדו, הבטחה שאיש אינו מסוגל לקיים, שהיא מעבר לכוחותיו ואף לכוחותיה של מדינת ישראל, אחת נגזר דינו.
ז. משקיעי הנדל"ן – מצילי המחאה החברתית
דווקא משקיעי הנדל"ן, שההנהגה הפוליטית והכלכלית, הפכה לשעיר לעזאזל ולאויביי העם, היו צריכים לעמוד על ראש שמחתנו. הם גיבורנו. בזכות משקיעיי הנדל"ן, שהם כמחצית רוכשי הנדל"ן בת"א, בירת הביקוש והקטר המוביל את המחנה, נותרו דמיי השכירות בת"א נמוכים! (גם בעניין דמיי שכירות, ת"א הקטר המוביל והקובע את המחיר, לשאר הארץ). דפני היקרה וחבריה למחאת הדיור, היו צריכים לשאת על כפיים את משקיעיי הנדל"ן, בהפגנות הענק, בחוצות העיר! הכיצד? השכרת דירת סטודיו, המוצר השכיח והמבוקש ביותר בת"א, עלתה בשנת 2006, כ-2000 עד -2500 ₪. מאחר ומחירי הנדל"ן, קפצו בת"א, פי 5 בממוצע, היו צריכים גם מחירי השכירות, הצמודים למחירי הרכישה, לקפוץ פי 5. בשוק נטול משקיעי נדל"ן, השכרת דירת סטודיו, בת"א, כיום, בשנת 2022, היתה צריכה להיות כ- 10,000 ₪ עד 12.500 ₪ לחודש!!! צא ולמד, מחירי דירת סטודיו בת"א, הינם כ-3800 ₪, בלבד. כשליש ממחירם הצפוי. הסיבה היחידה לכך, הינה, משקיעי הנדל"ן, "שהזרימו" עשרות אלפיי דירות, לשוק ההשכרה בת"א. עודף ההיצע, גרם לירידת מחיר ולכן דמיי השכירות בת"א, קפצו בפחות מ-100% משנת 2007, במקום ב-500%!!! ונעבור מיחידים למשפחות. דמיי השכירות של דירת 150מ"ר, חדשה, מעבר לירקון, עמדו בשנת 2006 על כ-7000 ₪. היום דמיי השכירות של דירה כזאת, עומדים על כ- 12,000 ₪ ,עליה של כ-70%, בעוד שהדירות באזור זה, התייקרו ב-250%. ללא משקיעיי הנדל"ן, דמי השכירות לדירה כזאת, היו צריכים לקפוץ ל-17.500 ₪ בהתאמה. בלא משקיעיי הנדל"ן, דפני וחבריה, היו עולים על הכנסת, עם מקלות ואבנים!
ח. משקיעי הנדל"ן –מצילי המשק והכלכלה
לקראת שנת 2010, החלו קברניטי המשק, להופיע תחת כל עץ רענן, במונולוגים של: "אין כמוני". ואכן, מצב המשק הישראלי נראה מצוין. בארה"ב אסון. המשק התכווץ, האבטלה גדלה, הבורסה צונחת, פשיטות רגל, הלאמות בנקים, הנדל"ן אבד עשרות אחוזים משוויו. באירופה המצב לא טוב . בספרד הגיעה האבטלה ל-25%. ביוון התחילו קשיים כלכליים והאבטלה עברה את ה-10%. מדינות מזרח אירופה, להיט הנדל"ן הישראלי, של תחילת שנות האלפיים, נכנסו למיתון. הנדל"ן התרסק ואיבד עשרות אחוזים משוויו. האבטלה גדלה. אנשים רעבים ללחם. גם בצרפת ובגרמניה, המספרים לא טובים. ואצלנו? גן-עדן, המשק צומח. היצוא עולה. האבטלה ירדה מ-7%. הבורסה עולה. הנדל"ן רוקד ושר. המסעדות מפוצצות. המרצדסים על המדרכות ועם ישראל חוגג ואוכל ושותה, (כשהוא לא בחו"ל). לכאורה, צריך להרים את הכובע ולהצדיע לממשלת נתניהו, לראשי המשק , החכמים, שידעו לנהל נכון ולהוביל את המשק הישראלי, לחוף מבטחים, בין איי כלכלות מנופצות, הצפות סביבנו. רגע. משהו פה, ניראה לא הגיוני, נכון? אלה חכמים אלה? לא מסתדר. נתאמץ חזק ולא נצליח להיזכר, במהלך כלכלי אחד, נבון ומיוחד? דבר מה קטנצ'יק, שרק "חכמינו" עשו ולא יודעים אותו בחו"ל. מאידך, עם עובדות לא מתווכחים! גן עדן או לא גן עדן? גן עדן- כן, אך לא בזכותם של קברניטינו, אלא בזכות משקיעיי הנדל"ן. שוב משקיעי הנדל"ן? לא נימאס לך? כן!כן! הכיצד? ובכן, משנת 2007, לוקחים משקיעיי ורוכשיי הנדל"ן, מדיי חודש הלוואה מהבנקים, של 5 מיליארד ₪, רוצה לאמר, 60 מיליארד ₪ בשנה, (בשנתיים האחרונות 12 מיליארד לחודש). זה מסתכם בחמש עשרה שנה, ב-1200 מליארד, הלוואות משכנתא!!! לכך, יש להוסיף, סכום דומה, שרוכשי הנדל"ן, הביאו כהון עצמי, ע"י שבירת פיקדונות וחסכונות והסטתם לשוק הנדל"ן. כלומר, כסף ששכב ברגיל, בבנקים ובגופים פיננסיים, להנאתו (להנאתו של הבנק, לא של הכסף), הוזרם לשוק הנדל"ן. בחמש עשרה השנים האחרונות, נפגשו מוכרי הנדל"ן בישראל, עם כ-2400 מיליארד ₪!! (בהנחה גסה, שסך המשכנתאות, עמדו על 50%, מסכום הרכישה). חלק קטן מאד מהכסף, סגר משכנתאות ישנות, ("קטן", מאחר והמשכנתאות היו על נכסים במחירם ההיסטורי, "המגוחך"). 2400 מיליארד ₪, שזרמו לכלכלה הישראלית, הינם הלוואות, שלא עבדנו עבורם, אך כולנו נהנינו מהן. ה-2400 מליארד הללו, מסתובבים בשוק: עוד מכוניות, עוד טיסות לחו"ל, עוד מסעדות, בתי קפה, פאבים, סרטים, הצגות, מכולת, ירקנים, סופרים, קניונים, חנויות סבון ובגדים. עוד מלצרים, ברמנים, טבחים, קופאיות, זבנים, פועליי בניין, שיפוצניקים וכד". הרחובות מוצפים בכסף! הכסף יצר מקומות עבודה ושגשוג כלכלי, לכל. הכסף הזה, שהוזרם למשק, ע"י רוכשיי ומשקיעיי הנדל"ן, הוא ורק הוא, גרם לכלכלה הישראלית לפרוח, הגדיל את הביקושים, פתח מקומות תעסוקה, הקטין את האבטלה, הגדיל את היצוא והעלה את רמת החיים של רובנו. הכסף הזה , גם שילם לממשלה, מיסים והרבה: מס רכישה, מס שבח(כ-12 מיליארד בשנה), מע"מ, מס הכנסה, היטליי השבחה, לועדות מקומיות וכד'. אמור מעתה: משקיעיי הנדל"ן "בעוצם ידם", הביאו את המשק הישראלי לשגשוג, הם ולא קברניטיי המשק, שישבו באפס מעשה. סליחה, עשו כל שגיאה אפשרית..
ט. שגיאות הנגיד
ממשלות העבר, משנת 2007, שהתבשמו משגשוג הכלכלה הישראלית, דומות לאדם, שקם בבוקר, רואה את השמש זורחת, טופח לעצמו בגאווה על החזה והולך "לספר לחברה"- "השמש זרחה בזכותי". אין טעות, שהממשלה והנגיד לא עשו.
נפתח בנגיד. פרופסור חביב, בא לעזור לנו, אלא שנראה, שהנגיד הבריז משיעור אחד לפחות, באוניברסיטה. הריבית בארה"ב ירדה לאפס. הנגיד, להלן: "מוישה גרוס", השאיר את הריבית אצלנו על 4%. הכוונות שלו טובות, הוא רצה "לצנן את שוק הנדל"ן הרותח". אם הנגיד היה מבין משהו בכלכלה ובנדל"ן, הוא היה יודע, שלא ניתן לצנן את שוק הנדל"ן. לא הוא ולא אלף כמוהו. מדובר בכוחות על, כלל עולמיים, שמדינת ישראל, קטנה ועלובה לידם. בכלכלה עולמית, כמו גם באיתני טבע, קיימים כוחות, שבני אדם, אינם יכולים להם.
הנגיד ניסה להחזיק ריבית גבוהה, מהלך שנדון לכישלון ידוע מראש. מדוע? ריבית גבוהה אצלנו, גרמה לקרנות וטייקונים אמריקאים ואחרים, מכל העולם, לקחת הלוואות של עשרות מיליארדי דולר! בארה"ב, בריבית אפס, להעביר אותם לישראל, לפרוט לש"ח ולהשקיע אותם בהשקעה סולידית ובטוחה, בבנק, בריבית של 4% ויותר. עשו עלינו "קופת צדקה", של מיליארדיי דולרים, החזירו את הכסף חזרה לארה"ב וחוזר חלילה, בשיטת "הדלת המסתובבת". כשמיליארדיי דולרים, נכנסים לארץ ומומרים לשקלים, לצורכיי השקעה סולידית, בריבית עתק, נוצר עודף הצע של דולרים, שמוריד את מחיר הדולר. דולר נמוך, גורם ליצואנים הישראלים, לקבל הרבה פחות שקלים, עבור מוצריהם. היצואנים מפטרים עובדים (אבטלה גדלה) וסוגרים מפעלים (השוק מתכווץ והולך למיתון). לא טוב ככה. הנגיד קונה דולרים, בכדיי להגדיל את הביקוש לדולר בצורה מלאכותית ולנסות להעלות את שערו ולמנוע את נפילת היצוא והכלכלה הישראלית בעקבותיו. כך המדינה, הפסידה מיליארדיי ₪, כשהנגיד רכש דולרים, במחיר גבוה מדיי (4.5 ₪ לדולר), בכדיי לנסות להגן, באופן מלאכותי וחסר סיכויי, על מחיר דולר גבוה, כשכל טמבל מבין, שאנחנו לא מסוגלים להילחם, נגד כל הכסף העולמי ונגד חוקיי כלכלה בסיסיים.
במקום שקרנות וטיקונים מחו"ל, שבאו לעשות עלינו סיבוב של מיליארדים, יקבלו מעט שקלים עבור כל דולר, בהתאם לביקוש והיצע, הם קיבלו "מצנח זהב" של הרבה שקלים. ומי הפסיד וממן את החגיגה למשקיעים הזרים? הנגיד? מה פתאום. אנחנו, הכסף שלנו, פינטו.
לבסוף, כשהנגיד נכנע ונפל לו האסימון והוריד את הריבית, היה זה מעט מדיי ומאוחר מדיי. מחיריי הנדל"ן, ממילא המשיכו לטפס והממשלה נתקעה עם מעל 100 מיליארד דולר, שקנתה בשער גבוה ומלאכותי. עם ישראל הפסיד עשרות מיליארדי ₪ והמשקיעים הזרים הרוויחו סכום זהה בהתאמה והלכו "מבסוטים חלאס". למיליארדים האלה, עוד נתגעגע, בקרוב.
י. שגיאות הממשלה- "גוטה הפוך"
ממשלות נתניהו, לא דילגו על שום שגיאה אפשרית ויאמר לזכותם, שלא החמיצו, אף בור. הממשלה התגוללה על משקיעי הנדל"ן, במקום להעלות על נס, את תרומתם לשיגשוג המשק והכלכלה, לירידת מחיריי השכירות ולצמצום האבטלה. בקיצור: "גוטה, הפוך".
הממשלה טפחה לעצמה על השכם, בשל מצבנו הכלכלי המצויין, אך לא עשתה דבר. רק משקיעיי ורוכשיי הנדל"ן, שלוו מעל 1200 מיליארד ₪ והזרימו אותם למשק, בתוספת 1200 מיליארד ₪, הון עצמי, אחראים למצבנו הכלכלי המצוין. "הפוך גוטה, הפוך".
ממשלת נתניהו תיקנה הוראת שעה, הפוטרת ממס שבח שתי דירות (בנוסף לפטור הרגיל על דירת מגורים), במקום להגדיל את מס השבח ולגזור קופונים של עשרות מיליארדים, ממשקיעיי הנדל"ן, שהכפילו, השלישו וחימשו את השקעתם, בתוך מספר שנים קצר. נתנו להם לצאת עם כל "החבילה", בלי טיפת מס. "הפוך גוטה, הפוך".
חבריי הממשלה וההנהגה הכלכלית, פרסמו השקם וערב, כי מחיריי הנדל"ן "צפויים לרדת בקרוב וכי הנדל"ן "בועה" וכי כדאי לחכות ולשבת על הגדר, "לא לקנות", הכשילו והטעו את הציבור, במקום להודיע לעם ישראל, שנוצר מצב, שגם הממשלה אינה מסוגלת להילחם בו. הנדל"ן ימשיך לעלות. תקנו, תקנו, אל תחכו, כל עוד הריבית בארה"ב שואפת לאפס, הנדל"ן בישראל ימשיך לעלות. "גוטה הפוך, גוטה".
הממשלה הוציאה מכרזים, לעשרות אלפיי דירות, מדי שנה, מקריית גת עלית ועד לנתיבות תחתית, בטענה, שהגדלת ההיצע יוריד את המחיר. אלא, שהגדלת היצע, במקום בו אין ביקוש, לא משפיעה על מחיר הנדל"ן, שנקבע רק בת"א. ראשית, מרגע שהמכרז יוצא לפועל ועד שהזוגות הצעירים מקבלים את הדירה, עובר מעל עשור ואין לכך כל השפעה על מצוקת הדיור. שנית, כשהנדל"ן ירד והוא ירד גוטה, במקומות אלה, המחירים יתרסקו, בשל עודף של אלפיי דירות, בערים נעדרי קהל. ממשלת נתניהו, "קרתה קבר" לפריפריה. הזוגות הצעירים, שקנו "במחיר למשתכן", יקבלו את הדירות, במחיר "למזדקן", יקר בהרבה ממחיריי השוק, שיפול עד אז. יתרה מזו, כשמוסיפים את עלויות השכירות, מעל עשור, לעלויות המשכנתא, (שתעלה), למדד תשומות הבניה, שרק עולה ולכך, שבפריפריה הרחוקה, אין צורך או ביקוש לעשרות אלפיי דירות, התוצאה תהיה, שעד למועד קבלת הדירות, או זמן מה לאחר מכן, מחיריי הדירות יהיו זולים, ממחיריי רכישתם ע"י הזוגות הצעירים. יהיה פה בלאגן, שלא ברא השטן והוא ישפיע גם על הקלפי. זאת ועוד. בניה מסיבית של אלפיי דירות, באזור מסוים, מובילה לשכ"ד נמוך, בשל עודף הצע שכונתי. כשהמשכנתא תעלה ודירות הרפאים, לא יניבו שכ"ד-ואיי-ואיי-ואיי.
ההגרלות, לא באמת פותרות את מצוקת הדיור . להפך. הן מעודדות זוגות צעירים, לרכוש נדל"ן לצרכיי ספקולציה, במקומות בהם יש הגרלה, מקומות בהם לא יגורו לעולם. הופכים את הזוגות הצעירים, למשקיעיי נדל"ן, מבלי שהם מבינים בזה ומבלי שיש להם יכולת כלכלית לממן את זה. כשדמיי השכירות יפלו, על כך בהמשך, הם לא יצליחו לשלם את המשכנתא ושכונות שלמות יהיו נטושות. ההגרלות הן הונאת הציבור כמו מפעל הפייס. ההמונים קונים בטרוף, בתקוות שווא ואשליה לעושר, אבל רק אחד זוכה. כשם שמפעל הפייס, אינו פותר את העוני בישראל, כך הגרלת מחיר למשתכן, אינה פותרת את בעיות הדיור של הזוגות הצעירים. "גוטלה מה עשית"?
זאת ועוד, חלוקת "המתנות"של מחיר למשתכן, נוצרת ע"י כך, שהמדינה מוסרת ליזמים וקבלנים, קרקעות חינם, תוך אבדן של מיליארדיי ₪, כסף של כולנו-עוד נזדקק לו, גוטלה….
ממשלת נתניהו, עשתה ללפיד "עוף צלוחס" והזוגות הצעירים, שחיכו על הגדר, נפלו על האף. במקום לקנות דירת 4 חדרים, המחירים קפצו והזוגות איבדו חדר. עוד ג'ריקן נפט, הושלך למדורת הנדל"ן. "גוטה הפוך-רותח".
הגיע שר אוצר חדש (כחלון) והגדיל את מס המכירה. במקום לרוץ לספר לחברה, חודשיים מראש ולשפוך עוד קנקן נפט, על מדורת הנדל"ן, היה צריך להפתיע. שושו. כמו סיירת מטכ"ל. ללא התראה מוקדמת. כמו שמטילים גזרות."גוטה, הפוך- להפתיע"
ואם כבר הצטברו כמה מיליארדים. (בתקופת כחלון), בעקבות ההודעה על הגדלת מס רכישה, (שהביא להעלאת מחירים נוספת), מדוע לבזבז אותם, על הפחתת המע"מ באחוז? עניין שולי ובלתי מורגש. מדוע לא לשמור את הכסף, לימים הקשים. "גוטה, מה יגיעו ימים קשים?".
גם העלאת מס הרכישה, על דירה שניה, היתה כוסות רוח למת. כרגיל, הודעה מראש, ג'ריקן נפט נוסף על מחיריי הדירות, שהמריץ את המשקיעים, להזדרז ולקנות, הרבה יותר ומהר יותר. המשקיעים לא פראיירים. בהמשך הם יקנו דירות, ע"ש הילדים, הנכדים והנינים. אח"כ, מוציאים את הכסף, החוצה-קונים נדל"ן בחו"ל. המשק הישראלי רק מפסיד. וכמובן, דמיי השכירות עולים, בהיעדר דירות להשקעה. תכף, תקבלו מחאה חברתית מס' 2, לפנים. "גוטה הצילו".
את השור יש לאחוז בקרניו ולא בזנבו. המפתח היחיד, להורדת מחירי הנדל"ן, בישראל, הינו, להשפיע על הביקוש בת"א. נקודה. הורדת הביקוש בת"א, שתוביל לירידת מחיר בת"א, היתה משפיעה מיידית, גם על ירידת מחירים, מחוץ לת"א. יש דרכים נסתרות וסמויות, להוריד את הביקוש לדירות בת"א. איך? השתגעתי לספר ?
יא. מי בכלל מעוניין בנפילת הנדל"ן?
מאחר וכל השגשוג הכלכלי, הבא עלינו לטובה, משנת 2007, מקורו אך ורק, בנדל"ן, בהלוואות (משכנתאות) ובהון עצמי, בהיקף של מעל 2400 מיליארד ₪, שזרמו למשק הישראלי ב- 15 שנים(תשכחו מההיי טק-בטל בשישים), כספים שלא עבדנו עבורם ולא הרווחנו אותם, הריי שנפילת הנדל"ן, תביא גם לנפילת הכלכלה הישראלית! מי בכלל מעוניין, בנפילת מחיריי הנדל"ן? והריי, כ-80%-מרבית המשפחות ומשקיי הבית בישראל, מחזיקים דירה אחת לפחות. נפילת הנדל"ן, תביא למרבית העם בישראל, להפסדים של מאות אלפיי ₪ ומיליונים, למשפחה. עלית מחיריי הנדל"ן, הפכו את רוב רובו של עם ישראל, למיליונרים: בעל דירת 3 חדרים, בבאר שבע-מיליונר בש"ח ומי, בעל דירת 3 חדרים בת"א-מיליונר בדולר.
ירידת שווי, של כחצי מיליון, עד מיליון ₪, לדירה, כפול כמות הדירות בישראל, מרוששת את ההון הכולל, של מרבית תושביי ישראל, במאות ואולי באלפי מיליארדי ₪!!!
אז מי בכלל מעוניין, בירידת מחיריי הדירות? המיעוט שבמיעוט (אם כי הוא די צעקן)-אלה שאין להם. המיעוט שלא קנה. זוגות צעירים וצעירים, שלא הספיקו להיכנס לחגיגה בזמן ו/או, שאין ביכולתם לקנות דירה. עיתונאי כלכלה ונעריי אוצר, שהיו עסוקים בצרחות: "בועה", "בועה", עד ששכחו לקנות דירה בזמן. (בשנת 2006, ניתן היה לקנות בת"א, ב800,000 ₪ , דירת 80 מ"ר בשד' נורדאו –כיום 4 מיליון ₪ או שתיי דירות של 100 מ"ר, בצפון צפון יפו, כיום 9 מיליון ₪). לא צריך להטביע את הספינה, אף לא לזרוק התינוק עם המיים. אין מקום בעולם, שבו, לכל משפחה צעירה, סטודנט ועולה חדש, יש דירה בבעלותם. מה, ההורים שלנו לא עבדו 30 שנה, ב-3 עבודות, בכדיי להגיע לדירה? מה קרה?
יב. הכלכלה והנדל"ן לאן" מתי ירדו מחיריי הנדל"ן והמשק יקרוס?
מתי "כל הטוב הזה" יקרה? זה לא עניין של זמן גוטלה-זה עניין של אירוע. זה יכול לקחת חודשיים ויכול לקחת שנתיים ויותר. העיניים לארה"ב. כשהריבית בארה"ב תעלה ל-3%-3.5%, הריבית בבנק ישראל, תעלה גם כן ל-3.5%, ואז יתחיל הבלגן. כשם שהמחירים, עלו בת"א, ב-30% נוספים, בשל הריבית האפסית, (דלתא ריבית) כך הם ירדו, בשיעור דומה, בשל חוסר האטרקטיביות, בלקיחת משכנתא בריבית גבוהה. התשואה על מגורים עד 3%, תהא נמוכה מהריבית, שניתן לקבל בפיקדונות סולידיים, בבנק ותוכניות חסכון- 5% לשנה. זאת, בצירוף עליית הנדל"ן האין סופית, לאורך 15 שנה, יושיבו את המשקיעים על הגדר. מה שעולה בטרוף, סופו לרדת בטרוף. הכסף ישוב מהנדל"ן, לפיקדונות בבנק. (מצד אחד, כדאי כבר עכשיו, להשקיע במניות הבנקים. מצד שני, הבורסה תתמוטט ועמה ירדו מניות הבנקים). כשהריבית בארה"ב תעלה ל-3.5%, "גוטלה" והמשק הישראלי יכנס למיתון ולאבטלה, ומחיריי הדירות ירדו, גם מחיריי השכירות ירדו. למה? כי לא יהיו "לחברה הצעירים", מקומות עבודה! מסעדות וברים בת"א, יסגרו והם יעזבו את העיר או יצטופפו בדירות שותפים. מחיריי השכרת דירות הסטודיו, ירדו ובעקבתם ירדו מחיריי כל הדירות בת"א ואח"כ בישראל. (מחיר דירות הסטודיו בת"א, הינו הקטר, המוביל את מחיר, שאר הדירות בת"א). אין עבודה בת"א-אין כסף. קשה קשה. לא ניתן עוד, להחזיק, דירת סטודיו קטנה והוצאות מחיה, ב-10,000 ₪ לחודש.
עוד זה מדבר וזה בא. במקביל ובנוסף, בעוד דמיי השכירות יקטנו, ההחזר החודשי על המשכנתא, דווקא יגדל! עמך ישראל, בני זוג שמרוויחים יחדיו 15,000 ₪ נטו, שמשכנו את דירתם הראשונה בראשל"צ או בבאר שבע ורכשו דירה נוספת (או שתיים), לא יצליחו לשלם את המשכנתא, בעזרת שכ"ד מקל וחומר, הס מלהזכיר את אלה שיפוטרו. הבנקים יתחילו לפשוט על הדירות, כמו כנופיות ולמכרן בכינוס נכסים. אין קונים! עודף סחורה! ירידת מחירים!
בת"א, הירידה הצפויה, "בדלתא עליית הריבית", עד 30%, בסוף התהליך, שיכול להימשך עד עשור. מחיריי הנדל"ן ירדו במספרים נכון להיום, מ-50.000 ₪ למ"ר, ל-35,000 ₪ למ"ר . (דירת 63 מ"ר, במקום טוב בת"א, תרד מ-3.2 מיליון ₪ ל-2.2 מיליון ₪). מי שלא ירד במחיר, לא יצליח למכור, ישב על הגדר. מי שלחוץ וחייב למכור, יאלץ לרדת במחיר, פשוט לא יהיו קונים. מעט הקונים שיהיו, יחפשו וימצאו, דם.
מחוץ לת"א, במקומות בהן לא חסרה קרקע, כגון: ראש העיין ופ"ת, מקומות שהמדינה הציפה באלפיי דירות, מעבר לביקוש, עלולים המחירים לצנוח, בין: 30%- 50%, שלא לדבר על הירידה בדמיי השכירות. יש מצב, להשכרה כמעט חינם, העיקר תשלם הארנונה.
יג. אז מה צריכה הממשלה לעשות, גוטלה? הצילו…
הממשלה צריכה לחשוב הפוך, מר גוטלה יקר. אייך מונעים את ירידת מחיריי הדירות! ולא להיפך!! כשמחיריי הדירות ירדו והם ירדו, מר גוטה היקר, המשק הישראלי הולך להתרסק! הזוגות הצעירים יהיו, לא רק בלי דירה, אלא גם בלי עבודה! אנו הולכים למיתון כבד. יהיו פיטורים המוניים. האבטלה תגדל. היצוא יקטן. המשק יתכווץ. אנשים יזרקו מהבתים. מפעלים יפשטו את הרגל. את מאות המיליארדים, שהממשלה היתה צריכה לאסוף ממסיי הנדל"ן, בעשור האחרון, לא אספו. על יוסף בעל החלומות, לא שמעו ואלוהים ישמור, משבע השנים הרעות, שמחכות לנו. כשם שהריבית האפסית הביאה לשיגשוג, הריבית הגבוהה תביא לחורבן.
בסופו של יום, הנדל"ן בישראל, חייב להתרסק, מאחר והוא עלה עליה תלולה, בשל סביבת ריבית אפסית (מצב חריג בכלכלה העולמית) ולא בשל חוקיי נדל"ן. כל החכמה, הינה, לדחות את הקץ, למתן הנפילה, לאורך זמן, לאסוף הרבה מיליארדים ולשים בצד, ליום סגריר. ויום סגריר קרב ובא מר גוטלה היקר. הפתרון הראשון והמידי גוטלה, הפוך. לא לעלות את הריבית! בעקבות ארה"ב. והריבית, שהעלה הנגיד? הפוך גוטה, הפוך! להוריד! עכשיו! מיד! עדיפה אינפלציה גבוהה מ- 3%, על משק הרוס! יש לעודד את המשקיעים והרוכשים, להמשיך לקנות נדל"ן ולהמשיך להזרים כסף המשכנתאות, למשק. להמשיך את המסיבה, לאפטר פארטי. על הממשלה לדחות את ההנג אובר, עד כמה שניתן. עדיף נדל"ן, עולה במתינות ולאורך זמן, עם משק וכלכלה משגשגים, על האסון שמתקרב ובא. אמנם נכון, שריבית נמוכה בארץ וגבוהה בארה"ב, הינה תופעה לא מוכרת וחריגה, שתגרום גם להוצאת כסף לחו"ל, אך זה הרע במיעוטו. (הבונוס-הדולר והיורו יתרוממו חזק, כשמשקיעיי הנדל"ן הישראלי, ירכשו אותם, בכדיי להשקיע בחו"ל. ישפיע לטובה על היצואנים ועל המשק הישראלי). באינפלציה ובעליית המחירים, ניתן להילחם, במגוון כליי נשק.
ומה לגביי הזוגות הצעירים? יש להסביר להם, אחת ולתמיד, כי את הרכבת הזו הם פספסו. המתינו בסבלנות, לנפילת הנדל"ן והיא תגיע גוטלה "ורגע לפניי שהקצף עולה, כמו קפה טורקי", בעוד כעשור, תגיע נקודת הכניסה הבאה. בינתיים תחסכו.
העלאת הריבית תהא חרב פיפיות.
על הממשלה לעודד משקיעים לרכוש דירות! (יוביל להורדת השכירות). להמשיך לתחזק את מדורת הנדל"ן! אפילו כגחלים לוחשות. אסור שהאש הזאת תכבה, שכן איתה, תכבה הכלכלה והמשק הישראלי.
מאמר זה הינו דעה אישית ואין לראות בו, יעוץ ו/או חוו"ד לקניה ו/או למכירה של נדל"ן.
חפש-פרנקו, עו"ד. המשרד מתמחה במקרקעין, תכנון ובניה והשקעות נדל"ן.
למאמרים נוספים של עו"ד יעקב פרנקו, בקרו באתר:
Francolaw.site